古いアパートに住んでいて、ある日突然、大家さんから「建物を取り壊すので退去してほしい」と言われたら、どうしますか？
「引っ越し費用は出してもらえるの？」
「立退料をもらわないと退去しなくてもいい？」
「そもそも大家さんには、入居者を立ち退かせる権利があるの？」
このような疑問を持つ方も多いでしょう。
実は、私自身も以前、老朽化したアパートからの立退きを経験したことがあります。
以前に不動産業界で働いており、宅地建物取引士の資格も持っています。しかし、そのときは不動産業者としてではなく、一人の入居者として立退きの問題に向き合いました。
今回は、その実体験を交えながら、普通借家契約における立退きのルールや立退料の考え方、トラブルを避けるために大切なことを解説します。
1. 私が経験した古いアパートからの立退き
以前、私はかなり老朽化したアパートに住んでいました。
入居者は高齢の女性と私の、わずか2人だけ。
建物は古く、新しい入居者が入ってくるような状態ではありませんでした。
私自身も、いずれ取り壊されることになるだろうと考えていました。
大家さんも高齢の個人家主で、経済的に余裕があるようには見えませんでした。
そんな状況でしたので、私は立退きの話が出る前から、ある程度の心構えをしていたのです。
大家さんには、それとなく意思を伝えていました
私は元不動産業者ですから、普通借家契約では、貸主の都合だけで簡単に入居者を退去させられないことを知っていました。
一方で、建物の老朽化が進んでいることも十分理解していました。
そこで大家さんには、直接的な言い方ではありませんが、次のような気持ちを伝えていました。
「建物が古いことは理解しています。取り壊すことになれば引っ越すつもりですが、突然言われても困るので、できれば1年くらい前には教えてくださいね」
要するに、誠実に対応してくれれば、こちらも無理なことを言うつもりはないということです。
大家さんも、私が以前不動産業界で働いていたことを知っていました。
実際に立退きの話があったときも、建物の状態や自分の事情を考え、退去を受け入れました。
もちろん、これは私個人の判断です。
すべての入居者が同じように考える必要はありません。
2. 普通借家契約では6か月前に通知すれば立退きになる？
ここは誤解されやすい部分です。
一般的な普通借家契約では、大家さんが「6か月前に通知したから退去してください」と伝えるだけで、当然に立退きが成立するわけではありません。
借地借家法では、貸主からの更新拒絶や解約申入れについてルールが定められています。
① 契約期間が決まっている場合
借地借家法第26条では、期間の定めがある普通借家契約について、原則として契約期間満了の1年前から6か月前までに更新拒絶の通知をする必要があると定めています。
例えば、2027年12月31日に契約期間が満了する場合、更新拒絶の通知期間は原則として2026年12月31日から2027年6月30日までです。
ただし、通知期間を守っただけでは不十分で、貸主側には正当事由も必要です。
また、期間満了後に借主が使用を続け、貸主が遅滞なく異議を述べなければ、法定更新となる場合があります。
② 契約期間の定めがない場合
期間の定めがない普通借家契約では、貸主からの解約申入れについて、原則として6か月の期間と正当事由が必要になります。
つまり、同じ普通借家契約でも、契約期間の有無によって手続きが異なるのです。
参考：e-Gov法令検索「借地借家法」（第26条〜第28条）
3. 老朽化しているだけで正当事由は認められる？
それでは、建物が古くなっている場合はどうでしょうか。
借地借家法第28条では、正当事由を判断する際、次のような事情を考慮します。
- 貸主と借主がそれぞれ建物を使用する必要性
- これまでの賃貸借契約の経緯
- 建物の利用状況
- 建物の老朽化や安全性などの現況
- 貸主から借主に対する立退料などの申出
重要なのは、単に築年数が古いというだけで、必ず正当事由が認められるわけではないということです。
例えば、築50年の建物でも適切な修繕によって安全に使用できる場合と、構造部分の劣化が進み倒壊の危険性が高い場合とでは、事情が大きく異なります。
建物の耐震性、修繕の可能性、費用、入居者の生活事情などを総合的に判断する必要があります。
4. 立退料は必ず支払わなければならない？
今回、私が特にお伝えしたいのが、この問題です。
インターネットで立退きについて調べると「老朽化を理由とする立退きでは、立退料が必要」といった説明を見かけることがあります。
これは実務上の傾向として理解できますが、法律上、すべての立退きで立退料の支払いが義務付けられているわけではありません。
① 立退料は正当事由を補完するもの
借地借家法第28条では、立退料などの財産上の給付の申出を、正当事由の判断要素の一つとしています。
つまり、貸主側の事情だけでは正当事由が十分でない場合に、立退料の提供によって不足する部分を補うことがあるのです。
一方で、立退料なしでも正当事由が認められる可能性はあります。
反対に、高額な立退料を提示したからといって、必ず立退きが認められるわけでもありません。
法務省が公表している裁判例の分析でも、建物の使用状況や代替物件の有無、老朽化の程度、立退料などを個別に検討しています。
② 立退料の金額に一律の基準はない
「家賃6か月分をもらえる」
「最低でも100万円は請求できる」
こうした話を聞くことがあるかもしれません。
しかし、法律で一律の金額が決まっているわけではありません。
実際には、引っ越し費用、新居の初期費用、家賃差額、借主の生活への影響、貸主側の事情などを考慮して交渉することになります。
なお、立退料と敷金の返還、契約上の精算は別の問題です。
5. 私が立退きを受け入れた理由
私の場合、建物が老朽化していることは、誰に言われるまでもなく理解していました。
入居者も2人だけで、将来的に取り壊すことになるだろうと思っていました。
また、大家さんは高齢で、資金的にも余裕があるようには見えませんでした。
そうした事情を知っていたため、私は立退きを拒絶して争うよりも、新しい住まいへ引っ越したほうがよいと考えました。
これは法律上の権利を知らなかったからではありません。
自分の権利を理解したうえで、あえて争わないという判断をしたのです。
もちろん、誰にでも同じ判断をおすすめするわけではありません。
高齢で転居先が見つからない方、経済的に引っ越しが難しい方、長年住み慣れた地域を離れられない事情がある方もいます。
そのような場合、立退料や移転先について大家さんと交渉することは、正当な行為です。
大切なのは、それぞれの事情に合った判断をすることだと思います。
＞関連記事：高齢者はなぜ賃貸を借りにくい？入居を断られる4つの理由と住まいを探す5つの対策
6. ネットの法律情報をうのみにするとトラブルになることも
私は以前から、法律に関するインターネット上の情報について、少し気になっていることがあります。
それは、短い法律解説を読んだだけで、すべてを理解したつもりになってしまう危険性です。
例えば、立退料について「払わなければ立退きを求められない」という説明だけを読んだとします。
法律に詳しくない方であれば、「それなら大家さんにお金を要求すればいい」と考えるかもしれません。
しかし、実際には建物の状態、契約内容、貸主と借主双方の事情によって結論が変わります。
正当な交渉と不当な要求は違う
ここは誤解していただきたくないところです。
立退料を請求すること自体は、決して悪いことではありません。
引っ越しによって大きな負担が生じるのであれば、その費用について話し合うのは当然考えられることです。
一方で、法律の一部分だけを根拠にして、自分には必ず高額な立退料を受け取る権利があると思い込んでしまうと、話し合いが難しくなる可能性があります。
また、脅迫的な言動を伴う金銭要求などは、状況によって法的な問題に発展することもあります。
ただし、要求額が高いという理由だけで違法になるわけではありません。
私が大切だと思うのは、法律を相手を困らせるための道具にするのではなく、自分の権利を守りながら円満な解決を目指すために活用することです。
7. 大家さんから立退きを求められたら確認したいこと
実際に立退きを求められた場合には、感情的にならず、次の点を確認しましょう。
| 確認項目 | チェックする内容 |
|---|---|
| 契約の種類 | 普通借家契約か定期借家契約か |
| 契約期間 | 期間の定めがあるか、満了日はいつか |
| 立退きの理由 | 老朽化、建替え、貸主の自己使用など |
| 建物の状態 | 危険性や修繕の必要性について説明があるか |
| 退去期限 | いつまでに退去を求められているか |
| 費用負担 | 引っ越し費用や立退料について提案があるか |
| 合意内容 | 退去日、敷金返還、費用負担などを書面で確認できるか |
⚠️ 注意点
- 納得できない場合は、その場で退去合意書にサインしないこと。
- 立退きを求められても、退去完了までは家賃の支払いを勝手に止めないこと。
判断に迷った場合や条件に納得がいかない場合は、弁護士などの専門家に相談しましょう。
関連記事：賃貸物件を探す際「管理がしっかりしている物件かどうか」も大切でしょう。「管理が良い賃貸物件の見分け方7選｜管理会社の対応で失敗しないためのポイント」こちらの記事もご参考に。 ↓
8. 大家さんにも入居者にも事情がある
今回の私の経験を振り返ると、改めて感じることがあります。
それは、大家さんにも入居者にも、それぞれの事情があるということです。
大家さんにとって、老朽化した建物を維持し続けることは、経済的にも管理上も大きな負担になる場合があります。
一方、入居者にとって、住み慣れた住居から引っ越すことは簡単ではありません。
だからこそ、私は立退きの問題では、できる限り早い段階から誠実に話し合うことが大切だと思っています。
大家さんは入居者の生活を考え、十分な時間を設けて事情を説明する。
入居者も建物の状況や貸主の事情を理解し、自分の生活に無理のない解決方法を考える。
もちろん、話し合いだけでは解決できない場合もあります。そのときは法律に基づいて適切に判断する必要があります。
しかし、最初から対立することだけが解決方法ではないはずです。
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＞関連記事：一人暮らしの引越しで失敗したこと｜2カ月前からの荷物整理と当日の移動の落とし穴
まとめ｜立退料は必須ではない。大切なのは正しい知識と誠実な話し合い
今回は、アパートの老朽化による立退きについて、私自身の経験を交えながら解説しました。
覚えておきたいポイントは次のとおりです。
- 普通借家契約では、貸主からの更新拒絶や解約申入れに原則として正当事由が必要
- 期間の定めがある契約では、原則として満了の1年前から6か月前までに更新拒絶の通知が必要
- 建物が古いという理由だけで、必ず立退きが認められるわけではない
- 立退料は正当事由を補完するものであり、すべてのケースで必須ではない
- 貸主と借主が納得すれば、合意によって契約を終了できる
- ネット上の法律情報は、個別の事情を踏まえて理解することが大切
私自身、老朽化したアパートからの立退きを経験しましたが、大家さんと争うことなく退去を受け入れました。
それは、自分の事情だけでなく、大家さんの事情も理解していたからです。
ただし、これはあくまでも私個人の経験であり、すべての入居者に同じ判断を求めるものではありません。
法律上の権利を知ることは大切です。しかし、その権利をどう使うかも同じくらい大切なのではないでしょうか。
貸主と借主の双方が、できるだけ納得できる形で問題を解決できることを願っています。
※本記事は2026年10月時点の法令をもとにした一般的な解説です。個別の契約や立退きの可否については、具体的な事情によって判断が異なります。法律上の紛争については弁護士等の専門家にご相談ください。
関連記事：「賃貸の壁に画鋲を刺しても大丈夫？」や「小さな穴でも、退去するときに修理代を請求される？」こちらの記事では、退去時の原状回復費用とNGな穴について解説しています。 ↓
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