賃貸物件を探しているとき、「定期借家契約」という言葉を見かけたことはありませんか？
「普通の賃貸契約とは何が違うの？」
「契約期間が終わったら、必ず引っ越さなければならない？」
「途中で退去したくなった場合はどうなる？」
一方、転勤などで自宅を離れる方や、相続した実家を活用したい方にとっても、定期借家契約は知っておきたい制度です。
例えば、3年間の転勤が決まったとき、留守中の自宅を誰かに貸し、帰任後は再び自分で住みたいと考える方もいるでしょう。
しかし、一般的な賃貸借契約では、貸主の都合だけで入居者に退去してもらうことは簡単ではありません。
そこで検討したいのが、契約期間をあらかじめ定める「定期借家契約」です。
私は以前、不動産仲介の営業として賃貸契約に携わってきました。
不動産の契約で大切なのは、契約書に署名することだけではありません。契約が終わるときに何が起こるのかまで理解しておくことです。
今回は、元不動産営業・宅建士の視点から、定期借家契約の仕組み、普通借家契約との違い、借主・貸主それぞれのメリットとデメリット、途中解約や再契約の注意点を解説します。
1. 定期借家契約とは？普通借家契約との違い
定期借家契約とは、あらかじめ定めた契約期間が満了すると、更新されずに契約が終了する賃貸借契約のことです。
正式には「定期建物賃貸借契約」と呼ばれ、借地借家法第38条に定められています。
e-Gov 法令検索「借地借家法」↗
2000年3月から導入された制度で、一般の住宅だけでなく店舗や事務所などにも利用できます。
最大の特徴は、原則として契約の更新がないことです。
例えば、契約期間を3年間とした場合、原則として3年が経過すると契約は終了します。
ただし、貸主と借主の双方が合意すれば、新たに契約を結び直すことは可能です。
これを「再契約」といいます。
普通借家契約との比較
まずは、一般的な普通借家契約との違いを確認しましょう。
| 比較項目 | 普通借家契約 | 定期借家契約 |
|---|---|---|
| 契約期間 | 一般的に2年間など | 当事者が期間を設定。1年未満も可能 |
| 契約の更新 | 更新あり | 更新なし |
| 貸主からの更新拒絶 | 原則として正当事由が必要 | 適切に成立した契約なら期間満了で終了 |
| 契約方法 | 口頭でも成立する場合がある | 書面または電子契約が必要 |
| 再契約 | 更新で継続するのが一般的 | 双方の合意があれば可能 |
| 借主の途中解約 | 契約の解約条項などによる | 契約の解約条項や法律上の例外による |
ここで覚えておきたいのが、「更新」と「再契約」の違いです。
普通借家契約は、法律上の更新制度によって借主の居住が保護されています。
一方、定期借家契約では、期間満了後も住み続けたい場合、貸主との合意によって新たな契約を結ぶ必要があります。
定期借家契約は、長く住み続けられることが保証された契約ではないのです。
2. 借主から見た定期借家契約のメリット・デメリット
定期借家契約というと、借主に不利な印象を持つ方もいるかもしれません。
しかし、必ずしもそうとは限りません。
メリット① 相場より家賃が安い物件を見つけられることがある
定期借家契約では、入居できる期間が限られています。
そのため、貸主が入居者を募集しやすくする目的で、周辺相場より家賃を低めに設定する場合があります。
例えば、同程度の物件が月12万円で募集されている地域で、定期借家契約の物件が月10万円になっていれば、年間24万円の家賃差になります。
ただし、これはあくまで仮定の計算です。
定期借家契約だから必ず家賃が安いわけではありません。
家賃だけでなく、契約期間や引っ越し費用まで含めて比較することが大切です。
メリット② 分譲マンションや戸建て住宅を借りられる機会がある
定期借家契約には、転勤中の自宅や、所有者が将来利用する予定の住宅などが含まれます。
そのため、一般的な賃貸住宅とは異なる物件に出会えることがあります。
例えば、設備が充実した分譲マンションや、庭付きの戸建て住宅などです。
分譲マンションは、所有者自身が住むことを想定して設計されているものもあり、間取りや設備が希望に合う可能性があります。
もちろん、築年数や管理状況によって住み心地は異なります。
メリット③ 住む期間が決まっている人には合理的
例えば、2年間だけ別の地域に住むことが決まっている方です。
進学や期間限定の勤務など、入居期間が明確であれば、定期借家契約は合理的な選択肢になります。
ただし、予定より早く退去する場合の解約条件は、契約前に確認しておきましょう。
デメリット① 気に入っても住み続けられるとは限らない
これが借主にとって最大のデメリットです。
住み心地がよく、近隣住民とも良好な関係を築いていたとしても、貸主が再契約を希望しなければ、原則として契約期間の満了により退去することになります。
子どもがいる世帯では、学校や通学環境が変わる可能性もあります。
長期間住み続けたい方は、慎重に判断する必要があります。
デメリット② 引っ越し費用が繰り返し発生する可能性がある
仮に、2年間の定期借家契約で入居した場合を考えます。
2年後に再契約できなければ、次の住宅を探さなければなりません。
新しい住宅の敷金・礼金、仲介手数料、引っ越し代などが必要になることもあります。
家賃が安くても、短期間で転居を繰り返せば、結果的に住居費が高くなる可能性があります。
目先の家賃だけでなく、何年間住めるかを含めた総費用で比較しましょう。
3. 貸主から見た定期借家契約のメリット・デメリット
自宅や実家を貸したい方にとって、定期借家契約は有力な選択肢です。
ただし、契約期間を決めればすべての問題が解決するわけではありません。
メリット① 将来、自宅に戻る計画を立てやすい
例えば、会社から3年間の転勤を命じられた場合です。
転勤中も空き家のまま住宅を維持すると、住宅ローンや固定資産税などの負担が続きます。
そこで、一定期間だけ賃貸に出す方法が考えられます。
定期借家契約であれば、原則として契約期間の満了で終了するため、帰任後の居住計画を立てやすくなります。
ただし、住宅ローン返済中の場合は、賃貸が認められるか金融機関への事前確認が必要です。
メリット② 将来の売却や家族の利用を考えやすい
「今すぐ売却する予定はないけれど、数年後には売るかもしれない」
「子どもが独立したら、実家を使う可能性がある」
こうした場合にも定期借家契約は選択肢になります。
通常の居住用賃貸では、貸主の都合だけで契約を終了させることは容易ではありません。
その点、定期借家契約なら、あらかじめ定めた期間を前提として活用計画を考えられます。
メリット③ 契約期間を明確にできる
定期借家契約では、契約の終了時期があらかじめ定められます。
そのため、貸主にとっては収支や将来の活用計画を立てやすい面があります。
ただし、入居者が家賃を滞納したり、契約期間満了後も退去に応じなかったりした場合、別途対応が必要になることがあります。
デメリット① 入居者が見つかりにくいことがある
長期間住み続けたい方にとって、定期借家契約は敬遠される可能性があります。
特に、契約期間が短い住宅では、入居者の対象が限られることもあるでしょう。
物件の立地や需要によっては、家賃設定を見直す必要があります。
デメリット② 契約手続きや期間管理に注意が必要
定期借家契約には、普通借家契約とは異なる手続きがあります。
契約前の説明や終了通知など、法律上のルールを守らなければなりません。
手続きに不備があると、予定どおりに契約を終了できない可能性もあります。
自宅や実家を初めて貸す方は、定期借家契約に詳しい不動産会社へ相談することをおすすめします。
>関連記事：持ち家を賃貸に出すには？家を貸す流れ・費用・注意点をわかりやすく解説【2026年版】
4. 定期借家契約は途中解約できる？知っておきたい例外
定期借家契約で特に誤解されやすいのが、途中解約です。
「定期借家契約だから途中で解約できない」
こう説明されることがありますが、必ずしも正確ではありません。
原則として契約期間中は自由に解約できない
定期借家契約では、契約期間中の解約は原則として契約内容に従います。
ただし、借主に中途解約権を認める特約があれば、その条件で解約できる場合があります。
例えば、「借主は1か月前までに申し出れば解約できる」という特約です。
一方、こうした特約がない場合でも、法律上、借主から中途解約できるケースがあります。
床面積200㎡未満の居住用住宅には法律上の例外がある
借地借家法第38条では、一定の条件を満たす居住用建物について、借主の中途解約権を認めています。
主な条件は次のとおりです。
- 居住用の建物であること
- 床面積が200㎡未満であること
- 転勤、療養、親族の介護など、やむを得ない事情があること
- その事情により、借主が住宅を生活の本拠として使用することが困難になったこと
これらの条件を満たす場合、借主は1か月前に解約を申し入れることで契約を終了できます。
この法律上の権利を、借主に不利な特約で制限することはできません。
ただし、200㎡未満の住宅なら、どんな理由でも1か月前に解約できるという意味ではありません。
やむを得ない事情がない場合は、契約書の中途解約条項などを確認する必要があります。
貸主からの途中解約はできる？
貸主についても、契約期間中に自由に解約できるわけではありません。
例えば、「予定より早く転勤が終わったから、来月退去してほしい」という一方的な要求は、原則として認められません。
契約期間中は、借主にもその住宅を使用する権利があります。
契約違反による解除などの問題は別ですが、単なる貸主の都合で早期退去を求めることは難しいと考えておきましょう。
5. 契約期間が終わったらどうなる？再契約と終了通知のルール
定期借家契約では、契約期間の満了で原則として契約が終了します。
ただし、貸主には重要な通知義務があります。
契約期間が1年以上なら終了通知が必要
契約期間が1年以上の場合、貸主は原則として契約満了の1年前から6か月前までの間に、借主へ契約終了の通知を行う必要があります。
例えば、2027年4月1日から2030年3月31日までの3年間の契約を結んだとします。
この場合、原則として2029年3月31日から2029年9月30日までの間に、貸主は借主へ終了通知を行う必要があります。
通知を忘れたり、期限が過ぎてから通知したりすると、予定した時期に契約終了を主張できない場合があります。
通知が遅れた場合は、通知日から6か月が経過しなければ、借主に契約終了を主張できません。
なお、契約期間が1年未満の場合は、この法律上の終了通知は必要ありません。
再契約は双方の合意が必要
定期借家契約は更新がありませんが、再契約は可能です。
ただし、再契約には貸主と借主の合意が必要です。
「再契約相談可」と募集広告に記載されていても、再契約が保証されるわけではありません。
また、新しい契約になるため、賃料や契約期間などの条件が変わる可能性もあります。
再契約を期待して入居する場合は、この点を理解しておきましょう。
6. 契約前に必ず確認したい5つの注意点
借りる人も貸す人も、契約前に確認しておきたいことがあります。
① 契約前の説明が適切に行われているか
定期借家契約では、貸主は契約締結前に、更新がなく期間満了によって契約が終了することを、所定の書面を交付して説明する必要があります。
この説明は、宅地建物取引業者が行う通常の重要事項説明とは別の法律上の手続きです。
不動産会社が貸主の代理人として説明することもできますが、それぞれの手続きを適切に行う必要があります。
なお、現在は借主の承諾など所定の要件を満たせば、事前説明書面の電子提供や電子契約も可能です。
必要な説明が行われなかった場合、契約の更新がないとする定めが無効になることがあります。
② 契約期間と終了日を確認する
借主は、入居できる期間が自分の生活設計に合っているかを確認しましょう。
貸主も、実際に住宅が必要になる時期を考えて契約期間を設定する必要があります。
例えば、転勤期間が3年間でも、帰任日が必ず予定どおりになるとは限りません。
帰任時期と契約終了日が合わない場合にどうするか、事前に考えておきましょう。
③ 途中解約の条件を確認する
契約書に中途解約条項があるか、解約予告期間は何か月か、違約金などの定めがあるかを確認します。
借主は、法律上の中途解約権が適用される場合もあるため、契約書の記載だけで判断しないことが大切です。
④ 再契約の条件と費用を確認する
再契約が可能かどうかだけでなく、再契約時に発生する費用についても確認しましょう。
契約の内容によっては、仲介手数料や事務手数料などが問題になる場合があります。
普通借家契約の更新料と、定期借家契約の再契約に伴う費用は、同じものではありません。
⑤ 契約終了後の明け渡しについて確認する
貸主が特に気を付けたいのが、契約が終了しても入居者が退去しない場合です。
定期借家契約だからといって、貸主が勝手に鍵を交換したり、荷物を搬出したりしてよいわけではありません。
任意の明け渡しが得られない場合は、必要に応じて裁判などの法的手続きを取ることになります。
定期借家契約は、契約期間を明確にできる制度ですが、あらゆるトラブルを自動的に解決してくれる制度ではないのです。
国土交通省「定期建物賃貸借 Ｑ＆Ａ」↗
7. 自宅や実家を貸すなら、定期借家契約が向いている？
ここからは、住宅を所有している方の立場で考えてみましょう。
転勤で自宅を一時的に貸す場合
将来戻る予定のある住宅なら、定期借家契約を検討する価値があります。
例えば、3年間の転勤中に自宅を賃貸に出し、帰任後は再び自分で住みたい場合です。
ただし、契約期間を3年にすれば必ず希望日に戻れるわけではありません。
借主が退去するまでの手続きや、住宅の修繕・清掃に必要な期間も考慮する必要があります。
また、住宅ローン返済中の場合は、金融機関へ賃貸の可否を確認することが先決です。
＞関連記事：住宅ローン返済中の家を賃貸に出してもいい？転勤・住み替え・空き家になった場合の注意点
相続した実家を一時的に貸す場合
相続した実家についても、定期借家契約が役立つ場合があります。
例えば、将来的に自分や家族が住む可能性があるものの、当面は利用する予定がない場合です。
ただし、相続した実家を貸す際には、建物の老朽化、修繕費、相続登記、共有者の有無なども確認する必要があります。
定期借家であっても、契約期間中の設備故障などの修繕義務は原則として貸主にあります。一時的な賃貸であっても一定の修繕費用が発生する可能性がある点に注意しましょう。
定期借家契約を利用するかどうか以前に、賃貸住宅として安全に利用できる状態なのかを確認しましょう。
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数年後に売却を予定している住宅にも、定期借家契約は選択肢になります。
ただし、売却時に入居者がいるかどうかで、購入希望者の対象や売却条件が変わる可能性があります。
自宅を貸す期間と売却予定時期を慎重に検討することが大切です。
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8. 定期借家契約に関するよくある質問
Q. 定期借家契約は1年未満でも結べますか？
A. はい、可能です。
普通借家契約とは異なり、定期借家契約では1年未満の契約期間を設定することもできます。
ただし、短期間の契約が借主の生活に合っているかは十分に検討しましょう。
Q. 契約期間が終わったら必ず引っ越さなければなりませんか？
A. 再契約が成立しなければ、原則として退去する必要があります。
ただし、貸主と借主が合意すれば、新たな定期借家契約を結ぶことができます。
契約期間が1年以上の場合は、貸主による終了通知のルールにも注意が必要です。
Q. 定期借家契約は普通借家契約より家賃が安いですか？
A. 必ずしも安いとは限りません。
契約期間が限定されることで家賃が抑えられる物件もありますが、立地や設備、需要によって異なります。
周辺相場と比較して判断しましょう。
Q. 定期借家契約から普通借家契約に変更できますか？
A. 貸主と借主が合意すれば、定期借家契約の終了後に普通借家契約を新たに締結することは可能です。
ただし、借主が一方的に普通借家契約への変更を要求できるわけではありません。
Q. 普通借家契約を途中から定期借家契約に変更できますか？
A. 一方的な変更はできません。
既存の普通借家契約を定期借家契約に変更するには、法律上の制約があります。
特に、2000年3月1日より前に締結された居住用の普通借家契約については、当事者が合意して切り替え契約を結んだとしても法律上無効（切り替え不可）となります。
既存の入居者との契約変更を検討する場合は、不動産会社や法律の専門家への相談をおすすめします。
まとめ｜定期借家契約は「借りる期間・貸す期間」を明確にできる制度
定期借家契約は、あらかじめ契約期間を定め、原則として期間満了で終了する賃貸借契約です。
借主にとっては、家賃条件のよい物件や分譲マンションなどを借りられる機会になることがあります。
一方、貸主にとっては、転勤中の自宅や将来利用する予定の実家などを、期間を区切って貸し出す方法として活用できます。
ただし、注意点もあります。
- 定期借家契約には原則として更新がない
- 再契約には貸主・借主双方の合意が必要
- 借主の途中解約には契約上・法律上の条件がある
- 契約期間が1年以上なら、原則として所定の終了通知が必要
- 契約前の説明や契約方法には法律上の要件がある
- 期間満了によって、すべてのトラブルが自動的に解決するわけではない
私が不動産仲介の立場から大切だと考えるのは、契約期間が終わった後の生活まで想像することです。
借主であれば、数年後に再び引っ越す可能性を受け入れられるのか。
貸主であれば、本当に予定した時期に住宅を使う必要があるのか。
家賃や契約条件だけでなく、お互いの将来の事情を考えておくことが、トラブルを防ぐことにつながります。
特に、転勤や介護などで一時的に自宅を離れる方にとっては、売却以外の選択肢を考えるきっかけにもなるでしょう。
定期借家契約は、借主に不利な契約とも、貸主にとって万能な契約とも言い切れません。
大切なのは、それぞれの立場で仕組みを理解し、自分の生活設計に合った契約を選ぶことです。
契約前に疑問があれば、そのままにせず、不動産会社に確認するようにしましょう。
※本記事は一般的な法制度の解説です。実際の契約に関する判断は、契約内容や個別事情によって異なります。
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