「住宅ローンがまだ残っているけれど、転勤が決まってしまった」
「せっかく購入したマイホーム。売却するのはもったいないから、誰かに貸せないだろうか？」
「親の介護で実家に戻ることになった。今の家を賃貸に出しても問題ない？」
住宅ローンを組んで購入した自宅でも、長い人生の中では住み続けられなくなることがあります。
そんなとき、売却せずに賃貸に出せれば、家賃収入を住宅ローンの返済に充てることができます。
しかし、住宅ローンには原則として「本人や家族が住むための住宅」という条件があり、自由に賃貸物件へ変更できるわけではありません。
実際、2026年10月20日には、住宅金融支援機構の長期固定金利住宅ローン「フラット35」で、民泊施設や店舗などへの不適正利用が64件確認されたと発表されました。
ただし、最初から投資目的で住宅ローンを利用することと、転勤などでやむを得ず自宅を貸すことは、同じではありません。
住宅金融支援機構「会計検査院の検査結果に係る住宅金融支援機構の対応について」↗
今回は、元不動産営業・宅建士の視点から、住宅ローン返済中の自宅を賃貸に出せるケースと、注意しておきたいポイントを解説します。
1. 住宅ローン返済中の家は原則として自由に貸せない
最初に結論をお伝えします。
住宅ローン返済中の自宅は、原則として自由に賃貸へ転用できません。ただし、転勤などのやむを得ない事情がある場合には、認められることがあります。
住宅ローンは、購入者本人やその家族が住む住宅の取得を目的とした融資です。
一方、第三者に貸して家賃収入を得るための不動産には、一般的にアパートローンや不動産投資ローンなどが利用されます。
両者は融資の目的だけでなく、金利や審査基準なども異なります。
そのため、住宅ローンで購入した家を、金融機関に知らせず賃貸物件として運用することは、契約違反となる可能性があります。
転勤などの事情があれば認められることも
ただし、住宅購入時には予想していなかった転勤や家庭の事情によって、自宅を離れなければならない場合もあります。
こうした事情を考慮し、一定の条件のもとで賃貸が認められることがあります。
重要なのは、次の3点です。
- 自宅を離れる事情が一時的なものか
- 将来的にその住宅へ戻る予定があるか
- 借入先の金融機関に事情を説明し、必要な手続きを行っているか
実際に認められるかどうかは、利用している住宅ローンの商品や契約内容によって異なります。
2. フラット35は転勤中でも賃貸に出せる？
長期固定金利住宅ローン「フラット35」については、住宅金融支援機構が公式サイトで明確に説明しています。
公式FAQ「返済中に融資住宅を賃貸にしてもいいですか。」によると、転勤などのやむを得ない事情で一時的に居住できない場合、将来その住宅へ戻ることを前提に賃貸することが可能とされています。
ただし、返済中の金融機関の窓口で住所変更の手続きが必要です。（単に住所変更を届け出るだけでなく、金融機関によっては「転勤を証明する辞令」や「一時賃貸に関する届出書・誓約書」の提出を求められる場合があるため、事前に必要書類を確かめておくとスムーズです。）
一方、最初から第三者への賃貸を目的として住宅を購入するなど、投資用物件の取得資金として利用した場合には、借入金の全額について一括返済を求められる場合があります。
つまり、住宅ローンを使って投資用物件を購入することと、購入後の事情の変化によって一時的に賃貸することは区別されているのです。
なお、同じ住宅金融支援機構の融資でも、財形住宅融資では「留守管理申請」と審査が必要になるなど、手続きが異なります。
住宅金融支援機構「返済中に融資住宅を賃貸にしてもいいですか。」↗
住宅金融支援機構「住所・氏名等の変更」↗
3. 住宅ローン返済中でも賃貸が認められる可能性のあるケース
ここでは、具体的な事情ごとに考えてみましょう。
① 転勤で一時的に自宅を離れる場合
最も代表的なのが、会社の転勤によって自宅に住めなくなるケースです。
例えば、東京で住宅を購入したものの、大阪に3年間の転勤を命じられたとします。
転勤期間が終われば東京の自宅に戻る予定でも、3年間空き家のまま住宅ローンを払い続けるのは大きな負担です。
こうした場合には、転勤期間中に自宅を賃貸に出すことが認められる可能性があります。
ただし、転勤という理由だけで、すべての金融機関が認めるわけではありません。
賃貸契約を結ぶ前に、金融機関へ相談しましょう。
② 親の介護などで一時的に実家へ戻る場合
50代以降になると、親の介護などによって住まいを変えなければならないこともあります。
例えば、親の介護のため数年間実家で生活し、事情が落ち着いたら自宅へ戻る予定がある場合です。
こうした事情も金融機関に相談する価値があります。
ただし、転勤と異なり、介護に必要な期間は予測しにくいことがあります。
将来の居住予定や現在の事情を具体的に説明し、どのような条件で対応できるのか確認することが大切です。
③ 住み替えで以前の自宅を残したい場合
少し注意が必要なのが、住み替えです。
「子どもが成長して今のマンションが手狭になったので、広い戸建てに移りたい」
「老後に備えて、駅に近い小さなマンションへ引っ越したい」
こうした場合、以前の住宅を売却せず、そのまま賃貸物件として活用したいと考える方もいるでしょう。
しかし、新しい住宅へ移り、以前の自宅へ戻る予定がない場合は、一時的な転勤とは事情が異なります。
住宅ローンの継続利用が認められない可能性があり、ローンの完済や借り換えなどを検討する必要があります。
特に、住宅ローンが残っている状態で新たに住宅ローンを組む場合は、金融機関が既存の借入額や返済能力を審査するため、慎重な資金計画が必要です。
🔗 関連記事：「賃貸に出さず、思い切って自宅を売却してリセットしたい」とお考えの方は、まず売却の手続きの流れや必要期間を把握しておくと安心です。
[不動産を売却するには何から始める？初めてでもわかる売却の流れ【2026年版】]
4. 金融機関に無断で賃貸するとどうなる？
住宅ローン返済中の家を、金融機関へ知らせず第三者に貸してしまうと、深刻な問題になる可能性があります。
ローン残高の一括返済を求められる場合がある
住宅ローンの利用条件に違反した場合、金融機関から残債の一括返済を求められる場合があります。
例えば、住宅ローン残高が2,000万円ある状態で一括返済を求められた場合、すぐに2,000万円を用意しなければならない事態も考えられます。
もちろん、すべてのケースで一括返済になるわけではありません。契約内容や事情によって判断は異なります。
しかし、「毎月きちんと返済しているから問題ないだろう」と考えるのは危険です。
三井住友銀行も、住宅ローン利用中に自宅へ戻る見込みがなくなった場合や、転勤期間中の一時的な賃貸を除いて第三者に貸す場合には、全額返済を求める場合があると案内しています。
三井住友銀行「住宅ローン ご利用ガイド (PDF) 」お借入れ期間中のお手続き/その他の変更手続
金融機関は居住状況を確認している
住宅金融支援機構では、融資対象住宅へ転送不要郵便を送るなどして、実際の居住状況を確認しています。
住んでいないことや目的外の利用が判明すれば、確認や対応の対象となる可能性があります。
金融機関に相談しないまま賃貸契約を締結することは避けましょう。
5. 賃貸に出す前に確認したい5つのポイント
金融機関への相談だけでなく、賃貸住宅のオーナーになるうえで確認しておきたい点もあります。
① 金融機関への届け出や必要な手続きを確認する
まずは、借入先の金融機関に相談します。
確認したいのは、次のような内容です。
- 自宅を離れる理由と予定期間
- 将来、自宅へ戻る予定があること
- 賃貸することが認められるか
- 住所変更などの必要な届け出
- 住宅ローンの返済条件に変更があるか
転勤の場合は、勤務先の辞令など、事情を確認できる書類が必要になる場合もあります。
相談内容や金融機関からの回答は、後日の確認のために記録しておくと安心です。
② 普通借家契約と定期借家契約の違いを理解する
一時的に自宅を貸す場合、特に重要なのが賃貸借契約の種類です。
一般的な住宅の賃貸借契約には、主に「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。
| 契約の種類 | 特徴 |
|---|---|
| 普通借家契約 | 更新があり、貸主からの更新拒絶には原則として正当事由が必要 |
| 定期借家契約 | 原則として契約期間の満了で終了し、更新はない。ただし双方の合意による再契約は可能 |
例えば、3年間の転勤が決まっている場合、3年間の定期借家契約を検討する方法があります。
ただし、定期借家契約は、契約書に「定期借家」と記載すれば成立するというものではありません。
契約の締結方法や、更新がなく期間満了で終了することについての事前説明など、法律で定められた要件があります。
また、契約期間が1年以上の場合、原則として期間満了の1年前から6か月前までの間に、借主へ終了通知を行う必要があります。
帰任する日と借主が退去する日が一致するとは限らないため、十分に余裕を持った計画が必要です。
国土交通省「定期建物賃貸借 Ｑ＆Ａ」↗
🔗 関連記事：定期借家契約とは？普通借家との違い・途中解約・再契約の注意点を宅建士が解説
③ 火災保険の契約内容を確認する
自分が住んでいる住宅と、第三者に貸している住宅では、火災保険の契約条件や必要な補償が異なる場合があります。
賃貸住宅へ変更する際には、加入している保険会社または代理店へ連絡し、契約変更が必要か確認しましょう。
建物の損害だけでなく、貸主としての賠償責任に備える補償なども検討したいところです。
④ マンションの場合は管理規約を確認する
分譲マンションを賃貸に出す場合には、管理規約も確認しておきましょう。
一般的な居住用賃貸であっても、管理組合への届け出や、入居者に管理規約を守ってもらうための手続きが必要になる場合があります。
また、通常の住宅賃貸と民泊は別の問題です。
民泊には、マンション管理規約に加えて、住宅宿泊事業法などの制度も関係します。
住宅ローンの条件と併せて確認する必要があります。
⑤ 家賃収入だけでなく支出も計算する
家賃が入れば住宅ローンを返済できる、と考える方もいるかもしれません。
しかし、賃貸経営には住宅ローン以外にも費用がかかります。
主なものは、管理会社への管理手数料、固定資産税、火災保険料、修繕費などです。
さらに、入居者が退去して次の入居者が決まるまで、家賃収入がなくなる期間も考慮する必要があります。
賃貸に出す際には、家賃収入だけでなく、実際に手元へ残る金額を確認しましょう。
6. 家賃収入があっても住宅ローン返済が楽になるとは限らない
具体例で考えてみましょう。
毎月12万円で貸せる住宅を想定します。
| 項目 | 月額 |
|---|---|
| 家賃収入 | 120,000円 |
| 住宅ローン返済 | 80,000円 |
| 管理手数料 | 6,000円 |
| 修繕・保険費用の積立相当額 | 15,000円 |
| 固定資産税等の月割相当額 | 10,000円 |
| 差し引き | 9,000円 |
※上記は説明用の仮定であり、実際の家賃相場や管理費用を示すものではありません。税金や空室による損失、募集時の費用などは別途考慮が必要です。
この例では、毎月12万円の家賃収入があっても、手元に残るのは9,000円です。
さらに、入居者が退去して1か月空室になれば、その月の家賃収入12万円はなくなります。
一方で、住宅ローンや固定資産税などの支払いは続きます。
家賃収入が住宅ローン返済額を上回るからといって、必ずしも利益が出るわけではありません。
賃貸経営を始める前には、空室や修繕費まで含めて収支を考えておきたいところです。
7. 住宅ローン控除はどうなる？
住宅ローン返済中の家を賃貸に出す場合、住宅ローン控除にも注意が必要です。
住宅ローン控除は、原則として本人が居住する住宅を対象とした制度です。
そのため、家族全員が転居して自宅に住まなくなった場合、居住していない期間は原則として控除を受けられません。
単身赴任で家族が住み続ける場合
例えば、夫が単身赴任で自宅を離れても、妻や子どもが引き続き居住している場合です。
国税庁によると、転勤などのやむを得ない事情が解消した後、本人も再び家族と同居すると認められるなど、一定の要件を満たせば住宅ローン控除を受けられる場合があります。
転勤から戻って再び住み始めた場合
住宅ローン控除を受けていた人が、転勤などのやむを得ない事情で家族全員とともに転居した場合でも、所定の手続きを行っていれば、再居住後に残りの控除期間について再適用を受けられることがあります。
ただし、重要な注意点があります。
再び住み始めた年に、その住宅を賃貸の用に供していた場合、住宅ローン控除の再適用は原則として翌年以降になります。
また、控除期間そのものが延長されるわけではありません。
再適用を予定している場合は、転居する前に税務署で必要な届け出を確認しておきましょう。
8. 家賃収入が発生したら確定申告も確認する
住宅を賃貸に出して家賃収入を得た場合、原則として不動産所得の計算が必要になります。
不動産所得は、家賃などの総収入金額から必要経費を差し引いて求めます。
必要経費には、賃貸に必要な固定資産税、損害保険料、修繕費、建物の減価償却費などが含まれます。
借入金の利息についても、要件に応じて経費にできる場合があります。
ただし、住宅ローンの返済額すべてが必要経費になるわけではありません。
元本返済部分と利息部分は区別して考える必要があります。
また、所得税の確定申告が必要かどうかは、給与所得など他の所得の状況によっても異なります。
詳しい取り扱いは税務署や税理士に確認しましょう。
国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき (不動産所得)」↗
9. 空き家のまま住宅ローンを返済することはできる？
では、転勤などで住めなくなった家を、賃貸には出さず空き家のままにしておく場合はどうでしょうか。
この場合も、住宅ローンの契約条件や転居する事情を確認する必要があります。
転勤で一時的に自宅を離れる場合と、他の住宅へ完全に移り住み、戻る予定がなくなった場合では、金融機関の判断が異なる可能性があります。
自宅を空き家にしておけば、必ず住宅ローンをそのまま利用できるというわけではありません。
また、空き家には、建物の老朽化や防犯上の問題もあります。
定期的な換気や通水、郵便物の確認、庭木の管理なども必要です。
長期間住まない予定であれば、火災保険の契約条件も確認しましょう。
空き家として維持するのか、賃貸に出すのか、それとも売却するのか。
住宅ローンの条件に加え、維持管理費や将来の生活設計を踏まえて検討することが大切です。
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もし「貸すか売るか」で迷った場合は、まずは今の自宅の適正な「売却価格」と「想定家賃」を把握することから始めてみましょう。双方の現実的な数字を比較することで、ご自身やご家族にとって最適な選択肢が自ずと見えてきます。
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10. 住宅ローン返済中の賃貸に関するよくある質問
Q. 住宅ローン返済中でも、家族や知人に貸すなら問題ありませんか？
A. 家族や知人だからという理由だけで、自由に貸せるわけではありません。
住宅ローンの商品によっては、親族居住用の融資条件が設けられているものもあります。
しかし、誰が住むか、貸す目的は何か、本人が戻る予定があるかによって取り扱いが異なります。
親族への賃貸であっても、事前に金融機関へ相談しましょう。
Q. 購入してすぐに転勤になった場合は？
A. やむを得ない事情による転勤なら、相談によって対応できる可能性があります。
ただし、購入当初から転勤が決まっていたかどうかなど、事情によって判断が異なります。
購入後すぐに自宅を離れることになった場合も、自己判断せずに金融機関へ事情を説明しましょう。
Q. 住宅ローン返済中の家を貸して、別の住宅を購入できますか？
A. 可能な場合もありますが、金融機関の審査や現在の住宅ローンの取り扱いによります。
既存の住宅ローンを継続できるか、新しい住宅ローンを利用できるかは、それぞれ確認が必要です。
家賃収入を得られる見込みがあっても、必ず新しい住宅ローンを組めるとは限りません。
Q. 賃貸に出すなら、不動産投資ローンへ借り換える必要がありますか？
A. 必ずしも借り換えが必要とは限りません。
転勤などの一時的な事情であれば、住宅ローンを継続できる場合があります。
一方、元の家に戻る予定がなく、本格的に賃貸物件として運用する場合などは、借り換えや完済を検討する必要があります。
借り換えには新たな審査や諸費用が伴うため、金融機関へ条件を確認しましょう。
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まとめ｜住宅ローン返済中に自宅を貸すなら、最初に金融機関へ相談しよう
住宅ローン返済中の家を賃貸に出すことは、原則として自由にはできません。
しかし、転勤などによって一時的に住めなくなった場合には、賃貸が認められることもあります。
今回のポイントを整理すると、次のようになります。
- 住宅ローンは原則として本人や家族が住むための融資
- 転勤などの一時的な事情であれば賃貸が認められる場合がある
- フラット35でも、将来戻ることを前提とした一時的な賃貸は可能とされている
- 無断で賃貸すると一括返済を求められるリスクがある
- 将来戻る予定があるなら定期借家契約も検討する
- 住宅ローン控除や家賃収入に対する税金にも注意する
- 空き家にする場合も金融機関への確認が必要
不動産営業の経験から私が大切だと考えるのは、住宅を貸すことだけでなく、将来その住宅をどうしたいのかまで考えて判断することです。
数年後に戻る予定なのか。
新しい土地で暮らし続けるのか。
それとも、住宅ローンを完済してから売却するのか。
同じ住宅でも、将来の予定によって適切な選択は変わってきます。
住宅ローンの返済は長期間にわたります。その間に転勤や介護、住み替えなど、予想していなかった出来事が起こることもあるでしょう。
そんなときは、焦って自宅を売却したり、無断で賃貸に出したりするのではなく、まず金融機関へ相談してみてください。
住宅ローンの仕組みを正しく理解することが、大切なマイホームと家計を守る第一歩になるはずです。
🔗 関連記事： 住宅ローン手続き後の「実際に持ち家を賃貸に出す具体的な手順や費用」については、こちらの記事で詳しく解説しています。
[持ち家を賃貸に出すには？家を貸す流れ・費用・注意点をわかりやすく解説【2026年版】]
参考資料・公式情報
- 住宅金融支援機構｜返済中に融資住宅を賃貸にしてもいいですか
- 住宅金融支援機構｜会計検査院の検査結果に係る対応について（2026年10月20日）
- 住宅金融支援機構｜住所・氏名等の変更
- 国土交通省｜定期建物賃貸借Q&A
- 国税庁｜転勤と住宅借入金等特別控除等
- 国税庁｜不動産収入を受け取ったとき
- 三井住友銀行｜住宅ローン ご利用ガイド (PDF)
※本記事は一般的な制度の解説です。実際の賃貸可否は住宅ローンの商品・契約条件・個別事情によって異なります。必ず借入先の金融機関に確認してください。
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。「まさふみの大人ブログ」では、50代からの住まい選びや不動産の知識を中心に情報を発信しています。ぜひブラウザのブックマーク（お気に入り）に登録して、また遊びに来てくださいね！
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