新築住宅より価格を抑えやすく、実際の建物を見てから購入できる中古住宅。
「新築には手が届かないけれど、中古ならマイホームを持てるかもしれない」
「中古住宅を購入して、自分好みにリフォームしたい」
そんな方にとって、中古住宅は魅力的な選択肢です。
しかし、中古住宅は価格や間取りだけを見て購入を決めてしまうのはおすすめできません。
建物の状態、耐震性、雨漏り、シロアリ、修繕費用、周辺環境など、新築以上に確認しておきたいことがあります。
購入価格が安くても、購入後に大規模な修繕が必要になれば、結果として予想以上のお金がかかることもあります。
そこで今回は、中古住宅を購入するときに初心者の方が見落としやすいポイントを、できるだけわかりやすく解説します。
① 築年数だけで「古い・新しい」を判断しない
中古住宅を探していると、まず目に入るのが「築○年」という数字です。
当然ながら築年数は重要ですが、
築浅だから安心、築古だから危険
と単純に判断できるものではありません。
住宅は、それまでどのように使われ、どのようなメンテナンスを受けてきたかによって状態が変わります。
築年数が経過していても、屋根や外壁、給排水設備などが適切に修繕されている住宅もあります。
反対に、比較的新しくても十分なメンテナンスが行われていなければ、劣化が進んでいる場合があります。
「築何年か」だけでなく、これまでの修繕・リフォーム履歴も確認してみましょう。
② 耐震基準を必ず確認する
日本で中古住宅を購入するなら、特に確認しておきたいのが耐震性です。
一つの大きな目安になるのが1981年（昭和56年）6月1日です。
1981年に建築基準法の耐震基準が改正され、それ以前に着工された住宅は、現在の耐震基準による住宅と比較して耐震性能が十分ではない可能性があります。 国土交通省・公式サイト
そのため古い中古住宅だからといって、ただちに購入対象から外す必要はありませんが、
「いつ建てられた住宅なのか」
「どの耐震基準で建てられているのか」
「耐震診断を受けているか」
「耐震改修が行われているか」
などを確認することが大切です。
特に築年数の古い木造住宅を購入する場合は、価格の安さだけで判断せず、必要に応じて専門家による耐震診断を検討してもよいでしょう。
なお、木造住宅については2000年にも地盤に応じた基礎、柱などの接合部、耐力壁の配置などに関する基準が明確化・強化されています。そのため、1981年だけでなく2000年前後も一つの確認材料になります。
ただし「2000年以前だから危険」「2000年以降なら絶対安全」という意味ではありません。
建築時期と実際の建物の状態を合わせて確認することが重要です。
③ 基礎や外壁のひび割れを確認する
内覧すると、どうしても室内の間取りやキッチン、お風呂などに目が行きます。
しかし中古の一戸建てなら、建物の外側もじっくり見てください。
例えば、
- 基礎に大きなひび割れがないか
- 外壁にひびや剥がれがないか
- 屋根に目立った傷みがないか
- 雨どいや軒裏に異常がないか
- 建物が傾いているように感じないか
などです。
もちろん、素人が見ただけですべてを判断することはできません。
しかし、明らかに気になる部分があれば、「中古だからこんなものだろう」と済ませず、不動産会社に確認しましょう。
④ 雨漏りや水回りの状態を確認する
中古住宅で気をつけたいのが雨漏りや水回りの不具合です。
天井や壁に不自然なシミがないか、窓の周辺に水が入ったような跡がないかなどを確認してみましょう。
キッチン、浴室、洗面所、トイレなども重要です。
設備が古ければ、購入後すぐに交換が必要になる可能性があります。
見た目がきれいでも、給排水管など見えない部分が劣化している場合もあります。
「今使えるか」だけではなく、あと何年くらい使えそうなのかという視点も持っておきたいところです。
⑤ シロアリ被害にも注意する
木造住宅ではシロアリも見逃したくないポイントです。
床が不自然に沈む、柱や土台に被害の形跡があるなど、気になるところがあれば確認が必要です。
特に、
湿気が多い・床下の風通しが悪い・過去に雨漏りがあった
といった住宅では注意したいところです。
シロアリ被害は表面から分かりにくい場合もあります。
心配な住宅については、専門業者による調査も選択肢になります。
⑥ リフォーム費用まで含めて予算を考える
「1,500万円なら安い！」
と思って購入しても、
屋根や外壁の修繕に150万円、水回りの交換に200万円、断熱改修に100万円……となれば話は変わってきます。
※上記はあくまで考え方を示す例で、実際の工事費用は住宅や工事内容によって大きく異なります。
中古住宅では、
物件価格＋購入諸費用＋リフォーム・修繕費
まで考えて予算を組むことが大切です。
できれば購入前に、
「この家にあと10～20年住むとしたら、どこを直す必要がありそうか」
という視点でも考えてみましょう。
⑦ 断熱性能も忘れず確認する
特に寒い地域では重要なのが住宅の断熱性能です。
購入価格が安くても、冬になると室内が寒く、暖房費が想像以上にかかるようでは大変です。
窓が単板ガラスなのか複層ガラスなのか、断熱材はどの程度入っているのか、窓や玄関から冷気が入りやすくないかなども確認しておきましょう。
また、古い住宅では断熱性能だけでなく結露にも注意が必要です。
押し入れやクローゼット、窓周辺などにカビの跡がないかも確認してみてください。
⑧ 増改築やリフォームの履歴を確認する
中古住宅では、以前の所有者が増築やリフォームをしていることがあります。
リフォームされていること自体は悪いことではありません。
むしろ適切な工事が行われていれば、住宅を長く使ううえでプラスになります。
ただし、
「いつ、どこを、どのように工事したのか」
が分かる資料があれば確認しておきたいところです。
特に増築されている住宅では、建築確認など必要な手続きが適切に行われているか、不動産会社などに確認しましょう。
⑨ 土地・道路・境界も確認する
一戸建ての中古住宅では、建物だけでなく土地も購入することになります。
ここは中古マンションとの大きな違いです。
例えば、
隣地との境界は明確か、接している道路はどのような道路か、再建築できる土地なのか
などは重要なポイントです。
今建っている住宅に問題なく住めたとしても、将来建て替えようとしたときに制限があることも考えられます。
また、敷地内に隣家の塀などが越境している、あるいはこちら側の設備が隣地へ越境しているといったケースもあります。
契約前の重要事項説明をしっかり確認し、分からないことは遠慮せず宅地建物取引士に質問しましょう。
⑩ ハザードマップと周辺環境を確認する
建物が気に入ったとしても、周辺環境を確認せずに購入を決めるのは避けたいところです。
洪水、土砂災害、津波などの災害リスクについて、自治体などのハザードマップを確認しましょう。
また、
スーパー、病院、学校、駅やバス停までの距離、交通量、騒音、夜間の雰囲気なども実際の生活には重要です。
おすすめなのは、内覧とは別の日にも周辺を歩いてみることです。
昼間は静かだった道路が朝夕には渋滞するなど、時間帯によって環境が変わることがあります。
中古マンションもご検討される方はこちら ↓
⑪ ホームインスペクションも検討する
そして中古住宅の購入でぜひ知っておきたいのが、ホームインスペクション（建物状況調査）です。
国土交通省が案内する建物状況調査では、所定の講習を修了した建築士が、基礎や外壁などの構造上重要な部分や、雨水の侵入を防ぐ部分について、ひび割れや雨漏りなどの劣化・不具合の状況を調べます。 国土交通省・公式サイト
中古住宅は、私たち一般の人が内覧しただけでは分からない部分が少なくありません。
壁紙や床がきれいにリフォームされていると、
「とてもきれいな家だな」
と思います。
しかし、住宅で本当にお金がかかる可能性があるのは、その奥にある構造部分などです。
大きな買い物だからこそ、気になる場合は専門家の目で確認してもらう価値があります。
ただし、インスペクションをしたからといって、すべての不具合が発見できる、あるいは将来の不具合まで保証されるわけではありません。国土交通省も、建物状況調査は瑕疵の有無を判定したり、瑕疵がないことを保証したりするものではないと説明しています。
中古住宅は「安く買えるか」より「買った後」を考えよう
中古住宅には、新築にはない魅力があります。
価格を抑えて購入できたり、希望する地域で物件を見つけやすかったり、自分好みにリフォームできたりするのは大きなメリットです。
一方で中古住宅は、それまで何年、どのような状態で使われてきた住宅なのかによって、一軒一軒状態が違います。
特に確認しておきたいのは、
耐震性・建物の劣化・雨漏り・シロアリ・修繕履歴・リフォーム費用・土地や道路の条件
です。
そして、古い住宅だからダメ、新しい住宅だから安心と決めつけるのではなく、その住宅そのものを確認することが大切です。
気に入った中古住宅を見つけると、「ほかの人に買われてしまうかもしれない」と焦ってしまうこともあるでしょう。
しかし、住宅は人生の中でも非常に大きな買い物です。
分からないことを曖昧なままにせず、不動産会社や宅地建物取引士、必要に応じて建築士などの専門家にも確認しながら、納得したうえで購入を判断していきましょう。
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