「自宅を売ってまとまったお金を受け取り、そのまま住み続けられる」
老後の生活費に不安があるとき、この言葉は魅力的に聞こえると思います。住み慣れた街を離れずに済み、引越しの負担も避けられるからです。
しかし、その「住み続けられる」は、いつまでなのでしょうか。毎月の家賃はいくらで、収入が減った後も払っていけるのでしょうか。
2026年10月30日の読売新聞は、リースバックを悪用した強引な買い取りなどの問題と、国土交通省による取り締まり強化を報じました。
参考：読売新聞「持ち家を売却後も賃料払い住み続ける「リースバック」、国交省が規制強化…業者が悪用「押し買い」などトラブル多発」
私は宅建士で、以前は不動産仲介の営業・店長をしていました。今回の報道を読んで強く感じたのは、住まいへの愛着や老後の不安につけ込んで契約を進めることがあってはならない、ということです。
この記事では、国交省の新指針を踏まえ、リースバックを検討する前に確認したいことを整理します。
先に結論をお伝えすると、リースバックは一生住めることを保証する仕組みではありません。売却価格と一緒に、家賃、契約期間、契約終了後の住まいまで考える必要があります。
※2026年10月30日時点の公表資料をもとにしています。個別の契約の有効性や解除の可否は、契約内容や勧誘の経緯によって異なります。
1．リースバックとは？同じ家でも「持ち主」から「借り主」になる
リースバックは、自宅を売却したうえで、その住宅を借りて暮らし続ける取引です。家を売る「売買契約」と、家を借りる「賃貸借契約」が組み合わさっています。
住所も部屋も変わらないため、生活はそのまま続くように感じるかもしれません。しかし、契約前後で立場は大きく変わります。
| 項目 | 売却前 | リースバックによる売却後 |
|---|---|---|
| 住まいの所有者 | 自分 | 買い取った事業者など |
| 毎月の住居費 | ローン返済や維持費など | 家賃や契約で定める費用 |
| 住み続ける条件 | 所有者として暮らす | 賃貸借契約の内容が重要になる |
| 改装・設備の変更 | 法令・管理規約などの範囲で判断 | 貸主の承諾などが必要になる場合がある |
| 将来の売却 | 所有者として検討できる | 自分の判断で売ることはできない |
借金と同じ感覚で「後からお金を返せば家は戻る」と考えるのは危険です。買い戻しについては、別途、契約条件の確認が必要です。
国交省も、リースバックを利用する際は、将来の収支や契約内容を理解したうえで判断するよう案内しています。
出典：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」公表資料
関連記事：リースバックの手続きに入る前に、まずは基本的な『不動産売却の全体的な流れ』を把握しておくとスムーズです。こちらの記事をご参考に。 ↓
2．2026年10月の新指針で、何が明確になったのか
国土交通省は、2026年10月1日から「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」を施行しました。
今回の指針は、リースバックを禁止する新しい法律ではありません。既存の宅建業法が、リースバック取引のどのような行為に適用されるのかを明確にしたものです。
対象には、宅建業者が買主になる取引や、売買の仲介・代理をする取引が含まれます。
強引な勧誘は、リースバックでも禁止される
指針では、次のような勧誘が禁止行為に当たることを示しています。
- 断っているのに勧誘を続ける
- 深夜や長時間の勧誘で相手を困らせる
- 正当な理由なく、契約を判断するための時間を与えない
- 会社名・担当者名・契約の勧誘目的を告げずに勧誘する
「今日決めなければ困る」と言われても、住まいを売る判断まで相手の都合に合わせる必要はありません。
売却後の賃貸条件も、重要な情報として扱う
家賃、契約期間、更新、解除・違約金、修繕費の負担、第三者への転売の可能性と賃貸借への影響などについて、事実と異なる説明をしたり、故意に伝えなかったりする行為は、宅建業法第47条第1号に抵触するとされています。
違反内容によって、行政処分や刑事罰の対象となる可能性があります。
一方、売却価格や家賃の算定根拠、売却代金が家賃などの何か月分に当たるかの説明は、指針では一律の法的義務ではなく、対応が望ましい事項として整理されています。
法律上の位置付けに違いがあっても、利用者にとって必要な説明であることは変わりません。
出典：国土交通省「リースバックに関するガイドライン」本文（2026年10月1日施行版）
3．「ずっと住める？」を左右する、普通借家と定期借家の違い
売却額の説明を聞いたら、次は必ず、どの種類の賃貸借契約になるのかを確認してください。
| 確認点 | 普通借家契約 | 定期借家契約 |
|---|---|---|
| 期間満了時の基本 | 更新の仕組みがある | 更新がなく、期間満了で終了する |
| 貸主が継続を断る場合 | 更新拒絶などには正当事由が必要 | 期間満了による終了に正当事由は不要 |
| その後も住むには | 更新などにより契約が続く | 貸主と借主の合意による再契約が必要 |
| 確認したいこと | 更新条件や解除条件 | 再契約の可否・条件・家賃・費用 |
※定期借家契約には、成立時の説明や契約終了の通知など、法律上の要件があります。実際の退去義務は、契約書の表題だけでは判断できません。
とくに気を付けたいのが、「2年契約ですが、再契約できます」という説明です。
「再契約の可能性がある」ことと、「自分が希望すれば必ず再契約できる」ことは違います。 貸主との合意が必要なら、将来の住まいが確約されているとはいえません。
「再契約できる場合、家賃も今と同じですか」「再契約しない場合、いつまでに分かりますか」と、具体的に聞いておきましょう。
もちろん、普通借家契約なら一生安心というわけでもありません。家賃の支払いや契約上の義務は続きます。
出典：国土交通省「定期建物賃貸借 Q＆A」
4．売却代金は大きく見える。だから家賃を「年単位」で計算する
私は、リースバックを考えるとき、売却額だけを大きく見せる説明では不十分だと思います。
家賃は毎月の支払いなので、まとまった売却代金に比べると小さく感じやすいものです。しかし、10年、15年と暮らすなら、合計は決して小さくありません。
たとえば、次の条件を仮定します。
- ローン返済や売却費用などを差し引き、手元に残るお金：1,500万円
- 毎月の家賃：10万円
- 家賃の値上げはないものとして計算
| 住む期間 | 家賃の支払総額 |
|---|---|
| 5年 | 600万円 |
| 10年 | 1,200万円 |
| 12年6か月 | 1,500万円 |
| 15年 | 1,800万円 |
この例では、家賃の総額が12年6か月で手元に残った1,500万円と同額になります。
ただし、これは家賃だけの単純計算で、損得の分岐点ではありません。 売却前に必要だった維持費、ほかの住まいに移った場合の費用、将来の不動産価値なども違うためです。
また、家賃を年金などから支払うなら、売却代金が同じ速さで減るとは限りません。逆に、生活費の不足分や医療・介護費にも使えば、資金はもっと早く減ります。
もう一つ、毎月の家計で考えてみましょう。
手取り収入が月18万円で、家賃が10万円なら、残りは8万円です。そこから食費、光熱費、通信費、医療費などを賄えるでしょうか。難しいなら、売却代金を取り崩す前提の生活になります。
「いくら受け取れるか」と一緒に、「毎月いくら不足するか」を計算する。 この確認を、契約前に済ませておきたいところです。
※上記の金額は説明用の仮定であり、特定の事業者の条件や相場ではありません。管理費などの別途負担、家賃改定、更新・再契約費用がある場合は加えて試算してください。
5．契約前に確認したい、残りの5つのポイント
家賃と契約期間に加えて、次の点も書面で確認しましょう。
① 通常の売却と比べて、価格や手残りはどう違うか
同じ自宅でも、リースバックと、買主に明け渡す通常の売却では条件が異なります。提示価格が違うからといって、それだけで不正とはいえません。
ただし、比較をせずに一社の提示額を受け入れるのも避けたいところです。
別の複数業者に、通常の売却ならどの程度が見込めるか、リースバックならどのような条件になるかを確認しましょう。査定価格は成約を保証するものではないので、価格の根拠も聞いてください。
売却代金から差し引かれる費用の内訳を確認し、実際に使える金額で比較することも大切です。
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② 修繕費は、誰がどこまで負担するか
給湯器が壊れたとき、雨漏りしたとき、設備が古くなったとき。貸主と借主のどちらが修繕を手配し、費用を負担するのでしょうか。
「家を売ったから、修理費はすべて相手が払ってくれる」とは決め付けないでください。
契約書の修繕に関する条項と特約を読み、何が自己負担になるのか、具体例で説明を求めましょう。
③ 家賃改定や再契約時の費用は、どう決まるか
現在の家賃だけでなく、値上げに関する条項や、更新・再契約時の費用を確認します。
「当初の家賃なら払える」だけでは、長期の見通しとして十分ではありません。少し負担が増えた場合も家計が成り立つか、試算しておくと判断しやすくなります。
④ 買い戻せるのか。期限と金額は決まっているか
「将来は買い戻せます」と言われたら、次の点を確認しましょう。
- 買い戻しについて契約上の取り決めがあるか
- 期限はいつまでか
- 価格や、その決め方はどうなっているか
- 別途必要な費用は何か
買い戻しは、当然に認められる権利ではありません。また、売った金額と同じ価格で買えるとも限りません。
⑤ 別の会社に転売された場合、約束はどうなるか
最初に買い取った会社が、その家を保有し続けるとは限りません。
転売の可能性と、賃貸借や買い戻しの取り決めへの影響を確認してください。担当者との口約束だけに頼らず、何が契約に残るのかを見ておく必要があります。
これらの確認点は、国交省の消費者向けガイドブックでも取り上げられています。
参考：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」
なお、所有者が変わったという理由だけで、言われたとおりの家賃に自動的に変わったり、すぐに退去が必要になったりするわけではありません。
家賃増額が法律上認められる場合はありますが、通知を受けたら、まず理由や契約内容を確認しましょう。定期借家の家賃改定特約や期間満了の問題もあるため、紛争になった場合は個別の確認が必要です。
参考：東京都住宅政策本部「賃貸住宅のオーナーチェンジを契機とした家賃値上げトラブルについて」
6．「自宅で契約したからクーリング・オフできる」とは限らない
ここは、特に知っておいていただきたい点です。
消費者が不動産業者に自宅を売る場合、宅建業法のクーリング・オフ制度は適用されません。
訪問を受けて契約したとしても、それだけで一定期間内に無条件で取り消せるとは考えないでください。契約後にやめようとすると、手付解除や違約金などが問題になる場合があります。
出典：国民生活センター「自宅の『リースバック』トラブルにご注意！」
ただし、クーリング・オフが使えないことと、不当な勧誘を受けた契約を一切争えないことは別です。
消費者契約法には、不当な勧誘による契約の取消しなどの制度があります。使えるかどうかは個別事情によりますが、事実と違う説明を受けた、強引な勧誘で困惑した、署名した覚えがないといった場合は、契約書ややり取りを持って早急に相談してください。
業者から「もう契約したのだから無理です」と言われても、その説明だけで判断しないことが大切です。
参考：消費者庁「消費者契約法」
7．強引な勧誘を受けたら、話を終えて第三者に相談する
売るつもりがないなら、相手を納得させるために長く説明する必要はありません。
「自宅は売りません。契約するつもりはありません。今後の勧誘もお断りします」
このように意思を明確にし、会話を終えてください。
検討中であっても、書類の内容が分からなければ署名・押印をせず、資料を受け取って確認する時間を取りましょう。「審査だけ」「形式的な書類」と言われても、書類そのものに何が書かれているかが重要です。
相談に備え、会社名・担当者名・日時・説明内容を記録し、メール、メッセージ、書類、録音などを保存しておきます。
困ったときの入口は、消費者ホットライン「188」です。 最寄りの消費生活センターなどにつながります。契約の効力を争う必要がある場合は、弁護士への相談も検討してください。
国民生活センターも、売却意思がない場合は勧誘を断り、契約前に家族など信頼できる人へ相談するよう呼びかけています。
離れて暮らす親御さんがいる方は、「家のことで書類を書くときは、一度一緒に見よう」と、普段から話しておくのもよいと思います。
もし契約してしまったと聞いても、まずは経緯を聞いてください。責められると思うと、本人が話しにくくなるかもしれません。早く相談できる関係をつくることも、住まいを守る助けになるはずです。
関連記事：毎月の住宅ローン返済が重く感じている方は、リースバック以外の選択肢も含めた『住宅ローンが苦しいときの対策』も合わせてチェックしてみてください。 ↓
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8．自分に合う使い方なのか、ほかの選択肢と比べる
リースバックが、どのような場合でも不適切なわけではありません。
たとえば、施設への入居や家族との同居が決まっていて、それまで一定期間だけ自宅に住みたい場合には、目的と契約が合う可能性があります。
一方、「この家で生涯暮らしたい」と考えているのに、短期間の定期借家契約しか提示されないのであれば、希望と契約の間に大きな隔たりがあります。
リースバックを利用すること自体を目的にせず、次の選択肢とも比べてみてください。
- 自宅を売却して、住居費を抑えられる住まいへ移る
- 売らずに暮らし続ける場合の家計や維持費を見直す
- 生活費や債務の問題について、先に公的な相談窓口へ相談する
比較するときは、受け取れる金額だけでなく、住み替え費用、毎月の負担、住まいの確保まで含めます。
参考：消費者庁「資産の運用・処分は取引の仕組みや目的がきちんと納得できてから！」
私は、住まいの契約で大切なのは、契約の日に安心できることだけではなく、何年か後の暮らしまで説明できることだと思っています。
手元にお金が入っても、その後の家賃に追われ、住み慣れた家を離れざるを得なくなったら、何のために売ったのか分からなくなってしまいます。
「この条件で、何年後まで暮らしていけるだろうか」
その問いに納得できる答えが出るまで、契約を急がないでください。家は、長く積み重ねてきた生活の場所です。その行く先を、訪問してきた相手のペースだけで決めてしまう必要はありません。
参考にした報道・公的資料
- 読売新聞：リースバックを巡る規制強化の報道（2026年10月30日）
- 国土交通省：住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方
- 国土交通省：住宅のリースバックに関するガイドブック
- 国土交通省：定期建物賃貸借 Q＆A
- 国民生活センター：自宅の「リースバック」トラブルにご注意！
- 国民生活センター：リースバック契約は慎重に
- 東京都住宅政策本部：賃貸住宅のオーナーチェンジを契機とした家賃値上げトラブルについて
- 消費者庁：消費者契約法
- 消費者庁・国土交通省：資産の運用・処分に関する注意喚起
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。「まさふみの大人ブログ」では、50代からの住まい選びや不動産の知識を中心に情報を発信しています。ぜひブラウザのブックマーク（お気に入り）に登録して、また遊びに来てくださいね！
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