2026年10月5日から、不動産登記に関する新しい仕組みが始まりました。
マンションや土地、戸建てなどを取得し、所有権の移転登記などを申請する際、一定の場合に所有者となる人の「国籍等」も申し出る必要があります。
ニュースでは「外国人による不動産保有の実態を把握する」と報じられているため、
「外国人だけが対象なの？」
「日本人も国籍を申し出るの？」
「会社名義で不動産を買った場合は？」
「すでに家を持っている人も届出が必要？」
と疑問に思った方も多いのではないでしょうか。
結論からいうと、今回の国籍等の申出は外国人だけではなく、日本人も対象です。
一方、今回の「検索用情報の申出」は自然人（個人）が対象であり、法人は対象外です。
今回は、2026年10月5日から始まった不動産登記の「国籍等の申出」について、法務省などの公表資料をもとにわかりやすく解説します。
2026年10月5日から不動産登記で「国籍等」の申出が必要に
これまで不動産の所有権の保存登記や移転登記などを申請する際には、所有者の氏名や住所などに加え、一定の「検索用情報」を申し出る仕組みが設けられていました。
2026年10月5日以降、この検索用情報に「国籍等」が追加されました。
対象となる主な登記は次のとおりです。
- 所有権の保存登記
- 所有権の移転登記
- 一定の合体による登記等
- 所有権の更正登記（新たに所有権の登記名義人となる人がいる場合）
たとえば、マンションや戸建て、土地を購入して所有権移転登記をするケースなどが該当します。
また、相続によって不動産の所有権を取得し、相続登記を申請する場合についても、法務局は2026年10月5日以降の申請書様式で国籍等を申し出ることを案内しています。
申し出る「検索用情報」は6項目
法務省によると、2026年10月5日以降、対象となる個人について申し出る検索用情報は次の6項目です。
- 氏名
- 氏名の振り仮名（外国籍の方は一定の場合にローマ字氏名）
- 住所
- 生年月日
- メールアドレス
- 国籍等
つまり今回、まったく新しい不動産登記制度が一から始まったというより、従来の「検索用情報」に国籍等という項目が追加されたと考えるとわかりやすいでしょう。
外国人だけではない！日本人も対象
ここは今回のニュースで特に誤解しやすいところです。
「外国人による不動産保有の実態を把握する」と聞くと、外国籍の人だけが国籍を申し出るように感じます。
しかし、日本国籍を持つ人も対象です。
法務省は、日本国籍を有する人が国籍等を証明する資料として、
- 本籍地が記載された住民票の写し
- 戸籍の附票の写し
などを例示しています。
外国籍の人については、
- 国籍または地域が記載された住民票
- 旅券（パスポート）
- 在留カード
- 特別永住者証明書
などが国籍等を証する情報として挙げられています。
ただし、通常の登記申請で提出する住民票などによって必要な情報を確認できる場合には、国籍を証明するためだけに別の書類を追加する必要がないケースもあります。
法人が不動産を購入する場合はどうなる？
今回の制度で非常に重要なのが、法人の扱いです。
法務省は、検索用情報を同時に申し出る必要がある人について、
「所有権の登記名義人となる申請人（自然人である場合に限ります。）」
としています。
さらに、所有権の登記名義人となる者が法人の場合には検索用情報を申し出ることができないことも明記されています。
したがって、今回始まった「検索用情報として国籍等を申し出る制度」は、基本的に個人が対象です。
法人なら外国資本でも把握されないの？
ここで気になるのが、
「それなら外国法人や外国人が所有する会社を使えば対象外なのでは？」
という点でしょう。
政府も法人を通じた土地・不動産所有の把握を課題として認識しています。
政府の資料では、土地所有等情報のさらなる透明性向上に向けて、法人の実質的支配者の把握強化を検討する方針が示されています。
また、森林法や国土利用計画法など一部の土地関連制度では、法人について代表者や役員・株主などの国籍を把握する取り組みも進められています。
つまり、
「今回の不動産登記の検索用情報では法人は対象外」
ということと、
「外国法人などによる不動産取得を政府が把握しない」
ということは別の話です。
今後、法人の実質的な支配者まで含めた土地所有情報の把握がどのように進むのか注目されます。
すでに不動産を所有している人も国籍の届出が必要？
ここも重要なポイントです。
2026年10月5日より前から自宅や土地、マンションなどを所有しているからといって、すべての所有者に対して「すぐに国籍を届け出なければならない」という制度ではありません。
すでに所有権の登記名義人となっている自然人については、登記申請とは別に「検索用情報の申出」をすることができます。
法務省の説明でも、既存の所有者については検索用情報を「申し出ることができる」とされています。
この申出をしておくことで、「スマート変更登記」を利用できるようになります。
したがって、
「10月5日から全国の不動産所有者全員に国籍の届出義務が生じた」
と理解するのは正確ではありません。
「スマート変更登記」とは？
今回の国籍等の申出を理解するには、「スマート変更登記」について知っておくとわかりやすくなります。 法務省「スマート変更登記について」↗
2026年4月1日から、不動産所有者の住所・氏名等の変更登記が義務化されました。
住所や氏名・名称に変更があった場合、原則として変更した日から2年以内に変更登記を申請する必要があります。
一方、個人については、あらかじめ「検索用情報の申出」をしておけば、法務局が住民基本台帳ネットワークの情報を利用して住所等の変更を確認し、本人の意思確認などを経て職権で変更登記を行う「スマート変更登記」を利用できます。
今回追加された国籍等も、この検索用情報の一つです。
なぜ国籍を把握するの？
今回の制度には、大きく二つの背景があります。
1．外国人による不動産保有の実態把握
政府は、外国人による日本国内の土地・不動産取得について、国籍を含めた所有者情報の把握を進めています。
政府の施策資料では、外国人による不動産保有の実態を把握する取り組みとして、不動産の移転登記等の申請情報に申請人の国籍を追加する方針が示されていました。
さらに、不動産登記で把握した国籍情報を踏まえ、国内居住者を含む外国人によるマンション取得の実態を把握する方針も示されています。
近年、都市部を中心としたマンション価格の高騰などを背景に、海外投資家を含む外国人による不動産取得への関心が高まっています。
ただし、外国人による不動産取得だけがマンション価格高騰の原因と断定することはできません。
建築費や人件費、土地価格、金利、住宅需要など、マンション価格はさまざまな要因によって決まるため、冷静にデータを確認する必要があります。
2．相続登記を円滑にするため
もう一つの目的が相続です。
法務省によると、国籍等の情報は、所有者に相続が発生した際にどの国の法律が適用されるのか（準拠法）を確認するための基礎情報になります。
国籍等をあらかじめ把握しておくことで、相続登記の申請や相談の際に準拠法を確認しやすくなり、適正かつ円滑な相続登記につながるとされています。
国籍は登記簿を取れば誰でも見られる？
「国籍を申し出るなら、登記事項証明書を取得すると所有者の国籍まで分かるようになるの？」
と心配する方もいるかもしれません。
法務省の説明では、申し出た氏名・住所・生年月日・メールアドレス・国籍等などの検索用情報は、「検索用情報管理ファイル」に記録されるとされています。
一方、外国籍の人の一定の「ローマ字氏名」については、登記記録に氏名と併記されることが明記されています。
この説明から、少なくとも今回申し出る国籍等そのものを通常の登記記録に新たな登記事項として表示する仕組みとはされていません。
「国籍を申し出る＝登記事項証明書に国籍が表示され、誰でも確認できる」という理解は避けたほうがよいでしょう。
今回の制度を表で整理
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 開始日 | 2026年10月5日 |
| 対象 | 原則として所有権の登記名義人となる自然人 |
| 日本人 | 対象 |
| 外国籍の人 | 対象 |
| 法人 | 今回の検索用情報の申出対象外 |
| 新たに追加された情報 | 国籍等 |
| 主な対象登記 | 所有権保存・所有権移転など |
| 既存所有者 | 一律に新たな届出義務が生じるわけではない |
| 目的 | 外国人による不動産保有の実態把握、相続時の準拠法確認など |
今後は法人の実質的支配者の把握にも注目
今回の改正は、不動産を誰が所有しているのかを把握する取り組みの一つと考えられます。
政府は不動産登記だけでなく、森林法や国土利用計画法など土地に関係する複数の制度で国籍情報の把握を進めています。
さらに、法人についても実質的支配者の把握強化が検討されています。
今後、外国人・外国法人による不動産取得の実態がより詳しく把握されれば、それをもとに新たな制度やルールが検討される可能性もあります。
一方で、国籍だけを理由として不動産取得を問題視するのではなく、まず正確なデータを集め、実態を把握することが重要でしょう。
2026年4月1日より不動産所有者の住所・氏名などの変更登記が義務化されました。こちらの記事では手続きや期限を詳しく解説しています。 ↓
まとめ｜国籍申出は日本人も対象、法人は今回の制度の対象外
2026年10月5日から、不動産の所有権移転登記などを申請する際の検索用情報に「国籍等」が加わりました。
今回のポイントをまとめると、
- 国籍等の申出は外国人だけでなく日本人も対象
- 対象となるのは原則として自然人（個人）
- 法人は今回の検索用情報の申出対象外
- すでに不動産を所有している人全員に新たな届出義務が生じるわけではない
- 国籍情報は外国人による不動産保有の実態把握などに活用される
- 相続が発生した際の準拠法確認にも役立てられる
- 政府は法人の実質的支配者の把握強化についても検討している
ということになります。
ニュースの見出しだけを見ると「外国人だけが対象の新制度」のようにも感じますが、実際には日本人を含む自然人が対象となる不動産登記制度の変更です。
不動産登記をめぐっては、2026年4月から住所・氏名等の変更登記も義務化されています。
不動産を所有している方や、これから住宅・土地を購入する予定の方は、登記制度の変更について一度確認しておくと安心でしょう。
※本記事は2026年10月5日時点の法務省・国土交通省等の公表資料をもとに作成しています。個別の登記手続については、管轄の法務局や司法書士などの専門家へご確認ください。
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