マンション価格の高騰が続くなか、ついに「高すぎて買えない」という状況が販売戸数にも表れ始めているのでしょうか。
日本経済新聞は2026年10月6日、九州7県の2026年上半期（1～6月）の新築マンション販売戸数と供給戸数が、いずれも過去10年で最低水準になったと報じました。
背景にあるとみられるのが、土地価格や建築費などの上昇によるマンション価格の高騰です。
マンション価格が上がれば売る側にとっては好材料にも見えますが、価格が購入者の支払える範囲を超えてしまえば、今度は「欲しくても買えない」という人が増えてきます。
今回は、九州で新築マンションの販売戸数が減っている理由と、今後マンション価格がどうなる可能性があるのかを、福岡市や全国のデータも交えながら見ていきます。
※本記事は2026年10月6日時点で公表されている情報をもとに作成しています。
- 1. 九州で新築マンションの販売・供給が低迷
- 2. 福岡市では新築マンション供給が3年連続で減少
- 3. なぜ新築マンションはこれほど高くなったのか
- 4. 福岡市では土地価格も大きく上昇している
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- 5. 福岡市の新築マンション平均価格は5,000万円を超える
- 6. 「高くても売れる」から「高すぎて買えない」へ？
- 7. 販売戸数が減ればマンション価格は下がる？
- 8. 全国では新築マンション供給が増えている
- 9. 新築が高すぎれば中古マンションに流れる可能性も
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- 10. これからマンションを買う人はどうすればいい？
- 11. 今後は「価格」だけでなく「販売戸数」にも注目
- まとめ｜マンション価格高騰は新しい段階に入った可能性も
1. 九州で新築マンションの販売・供給が低迷
日本経済新聞が住宅流通新報社の調査をもとに報じたところによると、2026年上半期の九州7県では、新築マンションの販売戸数・供給戸数ともに過去10年で最少となりました。
日本経済新聞「九州の新築マンション販売戸数、過去10年で最低水準 急激な高騰響く」↗
特に注目したいのが、九州のマンション市場で大きな割合を占める福岡県です。
記事によれば、福岡県の販売戸数は前年同期比6.5％減となっています。
単純に「マンションの人気がなくなった」と考えるのは早いでしょう。
背景には、マンションそのものの価格が急激に上昇し、一般の購入者が手を出しにくくなっていることがあると考えられます。
2. 福岡市では新築マンション供給が3年連続で減少
実は、福岡市のマンション供給減少は2026年になって突然始まったわけではありません。
長谷工総合研究所によると、2025年の福岡市における分譲マンションの新規供給戸数は2,212戸でした。 長谷工総合研究所「長谷工総合研究所「2025年 地方都市における分譲マンションの供給動向」↗
前年より352戸減少しており、2023年以降は3年連続で3,000戸を下回っています。
また、九州・沖縄全体で見ると、2025年の福岡県の供給戸数は3,991戸で、前年より101戸減少しました。
つまり今回報じられた2026年上半期の低迷は、以前から続いていた供給減少の流れがさらに鮮明になったものと見ることもできます。
3. なぜ新築マンションはこれほど高くなったのか
マンション価格が高くなった理由は一つではありません。
大きく分けると、次のような要因があります。
- 土地価格の上昇
- 建築資材価格の上昇
- 人件費の上昇
- 建設現場の人手不足
- 都市部でのマンション用地取得競争
- 物価上昇
特にマンションは、土地を購入して建物を建てなければならないため、土地代と建築費の両方が上昇すると販売価格を下げにくくなります。
国土交通省も建設工事にかかる価格変動を「建設工事費デフレーター」として継続的に公表しており、建設コストはマンション価格を見るうえで重要な要素です。 国土交通省「建設工事費デフレーター」↗
4. 福岡市では土地価格も大きく上昇している
福岡では土地そのものも高くなっています。
国土交通省の2026年地価公示によると、福岡市の住宅地の平均変動率は前年比＋7.0％でした。
国土交通省「令和8年 地価公示」↗
上昇率は以前より縮小しているものの、依然として高い水準です。
例えば福岡市東区筥松3丁目の住宅地では、2026年1月1日時点の公示価格が1平方メートルあたり25万8,000円で、前年比＋10.7％となっています。
マンションを建設する土地の取得費が上昇すれば、そのコストは当然、マンションの販売価格にも影響します。
「マンション価格だけが勝手に上がっている」というより、土地・資材・人件費などマンションを造るためのコスト全体が上昇していると考えたほうが実態に近いでしょう。
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5. 福岡市の新築マンション平均価格は5,000万円を超える
長谷工総合研究所によると、2025年の福岡市の新築マンション平均価格は5,305万円でした。
前年からは5.2％下落していますが、これはマンションそのものが一律に値下がりしたという意味ではありません。
2024年には中央区で超高層の大規模マンションがまとまって供給されましたが、2025年はそうした物件が少なくなり、供給エリアの構成が変化したことも平均価格低下の要因とされています。
平均価格だけを見て、
「福岡のマンション価格が下がり始めた」
と判断するのは注意が必要です。
5,000万円を超える住宅を購入するとなれば、一般的な世帯にとって決して小さな負担ではありません。
関連記事：福岡県は都市部が発展しているけれど、家計の金融資産は多いのだろうか？ 「神奈川・福岡・北海道の金融資産を比較！貯蓄格差と住みやすさの意外な関係」こちらの記事もご覧ください。 ↓
6. 「高くても売れる」から「高すぎて買えない」へ？
ここが今回のニュースで最も注目したいところです。
マンション価格が上昇している間は、
「今後さらに高くなるかもしれない」
「買うなら今のうち」
という心理が働き、価格が高くても購入する人が一定数存在します。
しかし、価格上昇が家計の許容範囲を超えてしまうと状況が変わります。
例えば、購入を考えていた人が、
「この価格では住宅ローンの返済が厳しい」
「頭金を用意できない」
「無理をしてマンションを買うより賃貸でいい」
「新築ではなく中古マンションを探そう」
と判断する可能性があります。
価格上昇が続けば続くほど、購入できる層は少なくなっていきます。
今回の九州における販売戸数の減少は、マンション価格と一般の購入者の購買力との間にズレが生じ始めている可能性を示すものとして注目したいところです。
➡ 関連記事：首都圏の新築マンションが平均1億円超え！東京23区は1億7925万円、今後はどうなる？【2026年】
7. 販売戸数が減ればマンション価格は下がる？
では、マンションが売れなくなれば価格も下がるのでしょうか。
普通の商品であれば、
価格が高い → 売れない → 値下げする
という流れを想像します。
しかし、新築マンションの場合はそれほど単純ではありません。
土地を高値で購入し、高い建築費をかけて完成させたマンションを大幅に値下げすれば、事業者の利益が減ってしまいます。
そのため販売価格を大幅に下げるよりも、
新しいマンションの供給そのものを減らす
という対応が取られる可能性があります。
つまり、
価格高騰
↓
購入できる人が減る
↓
販売戸数が減る
↓
事業者が供給を絞る
↓
供給不足によって価格が下がりにくい
という状況も考えられるのです。
8. 全国では新築マンション供給が増えている
ここで注意しておきたいのは、九州の状況だけを見て「全国でマンション不況が始まった」と考えないことです。
東京カンテイによると、2026年第2四半期の全国の新築マンション供給戸数は1万6,278戸となり、3四半期ぶりに前年同期を上回りました。 東京カンテイ「新築・中古マンションの市場動向レポート（2026年第2四半期）」↗
つまり現在のマンション市場は、
「日本全国で一斉に売れなくなっている」
という単純な状況ではありません。
都市や地域、物件価格などによって動きに差が出ています。
今後マンション市場を見る場合は、全国平均だけではなく、福岡・東京・大阪・札幌など地域ごとの価格と販売動向を見ることが重要になりそうです。
9. 新築が高すぎれば中古マンションに流れる可能性も
もう一つ注目したいのが中古マンションです。
新築マンションが5,000万円、6,000万円となれば、
「中古マンションを購入してリフォームしたほうがいいのでは？」
と考える人も増えてきます。
そのため、新築マンション価格の高騰は中古市場にも影響します。
新築を諦めた購入希望者が中古市場へ流れれば、中古マンションの需要が高まり、中古価格も下がりにくくなる可能性があります。
その意味では、
新築マンションが売れなくなった＝マンション市場全体が値下がりする
とは限りません。
むしろ「新築から中古へ」という需要の移動が起こる可能性にも注意する必要があります。
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10. これからマンションを買う人はどうすればいい？
これからマンション購入を考えている方は、「今すぐ買わないともっと高くなる」と焦る必要はないでしょう。
一方で、
「販売戸数が減っているから、もうすぐ大幅に安くなる」
と決めつけるのも危険です。
マンション価格には土地価格や建築費、人件費、住宅ローン金利、需要と供給など多くの要素が影響します。
大切なのは価格の予想よりも、自分の収入に対して無理のない住宅ローンを組めるかどうかです。
マンション購入では物件価格以外にも、
- 管理費
- 修繕積立金
- 固定資産税
- 駐車場代
- 火災・地震保険
- 将来の修繕積立金の値上げ
などの負担があります。
「銀行から借りられる金額」ではなく、長期間無理なく返済できる金額から物件を選ぶことが重要です。
関連記事：マンション価格だけでなく、購入時には住宅ローン金利にも注意が必要です。金利上昇によって返済額がどのくらい変わるのかは「住宅ローン金利上昇」の記事で詳しく解説しています。 ↓
11. 今後は「価格」だけでなく「販売戸数」にも注目
これまでマンション市場では、
「平均価格が過去最高」
「1億円を超えた」
といった価格のニュースが注目されてきました。
しかし今後は、その価格で実際にどれだけ売れているのかにも注目する必要があります。
価格が上昇しながら販売戸数が減少しているのであれば、購入者が価格上昇についていけなくなっている可能性があるからです。
反対に、価格が高くても販売戸数が維持されている地域であれば、それだけ強い需要が存在しているとも考えられます。
「価格」と「販売戸数」の両方を見ることで、マンション市場の実態がより分かりやすくなります。
まとめ｜マンション価格高騰は新しい段階に入った可能性も
2026年上半期、九州7県の新築マンション販売戸数と供給戸数は、過去10年で最低水準となりました。
背景には、土地価格や建築費などの上昇によるマンション価格の高騰があるとみられています。
福岡市では2025年の新築マンション平均価格が5,305万円となる一方、新規供給戸数は2,212戸まで減少しました。
これまでのマンション市場では「価格がどこまで上がるのか」が大きな話題でした。
しかしこれからは、
「価格が上がりすぎた結果、どれだけの人が買えなくなるのか」
という点も重要になってくるでしょう。
ただし、販売戸数が減ったからといって、すぐにマンション価格が暴落するとは限りません。
土地価格や建築費が高止まりすれば、事業者が価格を大幅に下げるのではなく、供給戸数を減らす可能性もあります。
2026年後半から2027年にかけては、マンションの平均価格だけでなく、販売戸数・供給戸数・中古マンション価格・住宅ローン金利にも注目していきたいところです。
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今回の九州の販売戸数減少とあわせて読むと、「価格が上がる段階」から「高くなりすぎた影響が出る段階」へと、市場がどのように変化しているのかが分かりやすくなります。
参考資料
・日本経済新聞「九州の新築マンション販売戸数、過去10年で最低水準 急激な高騰響く」（2026年10月6日）
・国土交通省「令和8年地価公示」
・国土交通省「建設工事費デフレーター」
・長谷工総合研究所「2025年 地方都市における分譲マンションの供給動向」
・東京カンテイ「新築・中古マンションの市場動向レポート（2026年第2四半期）」
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