「説明は聞いたけれど、専門用語が多くてよく分からなかった」
「契約する流れになっていて、今さら質問しにくい……」
不動産の購入で、そんな不安を感じる場面の一つが「重要事項説明」いわゆる重説です。
これから買う家にどのような権利や制限があるのか。購入後にどんな費用がかかるのか。予定していた住宅ローンを借りられなかったときはどうなるのか。住まいと家計を守るための情報が、この説明に詰まっています。
特に50代からの住宅購入では、購入価格だけでなく、退職後の維持費や将来の住み替えまで考えておきたいところです。
この記事では、元不動産営業・宅建士の立場から、中古戸建てや中古マンションの購入を中心に、契約前に確認したいことを10項目に整理します。
重要事項説明書だけでなく、売買契約書や添付資料も一緒に確認することが大切です。
※制度・資料は2026年10月時点で確認しています。ここで挙げる10項目は確認の優先順位を整理したもので、法定の説明事項すべてを網羅するものではありません。
- 最初に知っておきたい｜重要事項説明と売買契約は別の手続き
- 1．所有者と抵当権｜誰から買い、どの権利が残るのか
- 2．道路・境界・私道｜将来も建て替えられる土地か
- 3．水道・ガス・電気・下水｜使える設備と追加負担を分けて確認
- 4．用途地域と建築制限｜今の景色が続くとは限らない
- 5．ハザードマップ｜物件の位置と避難経路を一緒に見る
- 6．マンションの管理と修繕積立金｜購入後に増える支出まで確認
- 7．マンションの使用ルール｜希望する暮らしができるか
- 8．手付金と解除条件｜「いつまで・いくらで」を具体的に確認
- 9．住宅ローン特約｜審査結果と解除期限を別々に管理
- 10．契約不適合責任と建物の状態｜不具合が見つかった後の対応まで確認
- 最後に確認したいのは「特約」と、口頭で交わした約束
最初に知っておきたい｜重要事項説明と売買契約は別の手続き
重要事項説明は、宅地建物取引業者が、買主の判断に必要な情報を契約成立前に宅地建物取引士を通じて説明する手続きです。契約の直前にしか受けられない、という決まりはありません。
私は、できるだけ早い段階で次のようにお願いしておくことをおすすめします。
「重要事項説明書と売買契約書の案、添付資料を事前にいただけますか。内容を確認してから説明を受けたいです」
書類は、それぞれ役割が異なります。
| 書類 | 主に確認する内容 |
|---|---|
| 重要事項説明書 | 権利関係、法令上の制限、設備の整備状況、取引条件など |
| 売買契約書・特約 | 売主と買主の具体的な約束、支払い、引渡し、解除、責任の範囲など |
| 物件状況報告書・告知書、付帯設備表 | 売主が把握している不具合や修繕履歴、引き渡す設備など |
| 図面・調査報告書・管理関係資料 | 土地や建物、マンション管理の詳しい情報 |
書類の名称や構成は、不動産会社や物件によって異なります。重説の説明を受けただけで全ての条件を確認できたと思わず、関連書類と照らし合わせましょう。
1．所有者と抵当権｜誰から買い、どの権利が残るのか
最初に確認したいのは、土地・建物の所有者と、所有権以外の権利です。
確認するポイント
- 登記上の所有者と売主が一致しているか。一致しない場合、その理由と所有権を移す手続きは何か
- 共有名義の場合、必要な売主全員の意思や代理権を確認できているか
- 抵当権・根抵当権、差押え、仮登記などが付いていないか
- 土地の権利は所有権か、借地権か
ここで誤解しやすいのが、「抵当権が付いている物件は買ってはいけない」というわけではないことです。
売主が住宅ローンを返済中なら、抵当権が登記されていることがあります。買主が支払う残代金で売主がローンを完済し、所有権移転と抵当権抹消の登記を同時に申請する方法もあります。
そのため、「引渡し前に抹消登記が完了しているか」だけで判断せず、誰が、いつ、どの資金で返済し、どのように抹消手続きを進めるのかを確認してください。登記の申請と、法務局での処理完了は別です。
抵当権を残したまま取得すると、その実行によって所有権を失うおそれがあります。司法書士も交え、売買契約書の抹消に関する条項と決済の段取りを確認しましょう。
質問例
「売主のローン返済と抵当権抹消は、決済日にどのような手順で行いますか？」
借地権の場合は、地代、契約期間、更新や譲渡・建て替えの条件も確認が必要です。
2．道路・境界・私道｜将来も建て替えられる土地か
戸建てや土地の購入では、家の間取りだけでなく、道路との関係が重要です。
都市計画区域・準都市計画区域内では、原則として、敷地が建築基準法上の道路に2メートル以上接している必要があります。
ただし、建物の用途や規模、条例などによって追加の条件があり、接道義務の例外となる認定・許可制度もあります。「2メートル接しているから必ず建て替えられる」とは限りません。 国土交通省「接道義務に係る特例認定・許可」↗
確認するポイント
- 前面の道は、建築基準法上どの種類の道路か
- 道路の幅と、敷地が道路に接する長さはどのくらいか
- セットバックが必要か。必要な面積はどのくらいか
- 私道の持分や、通行・掘削に関する権利、承諾書等はどうなっているか
- 境界標や測量図はあるか。越境物や境界の争いはないか
セットバックとは、一定の狭い道路に面した土地で、建て替えなどの際に道路境界を後退させることです。
後退部分は原則として建築敷地面積に算入できませんが、必ず自治体へ無償で所有権を渡すという意味ではありません。
境界についても、現地の塀がそのまま正しい境界とは限りません。登記簿の面積と実測面積が違う場合の扱い、測量をする人と費用負担、越境物の解消方法まで確認しておくと安心です。
質問例
「この土地で建て替える場合の条件と、境界・私道について引き継ぐ負担を、図面で説明していただけますか？」
3．水道・ガス・電気・下水｜使える設備と追加負担を分けて確認
「近くまで水道管が来ている」ことと、「この家ですぐに水道を使える」ことは同じではありません。
重要事項説明では、飲用水・電気・ガス・排水施設について、利用可能な状況や整備予定、特別な負担などを確認します。
確認するポイント
- 水道は公営水道、私営水道、井戸のどれか
- ガスは都市ガス、LPガスのどちらか。オール電化の場合は設備の状態はどうか
- 排水は公共下水道か、浄化槽などか
- 配管が隣地や私道を通っていないか。共同で使う管はないか
- 引込み・交換・接続に必要な工事と、その費用負担はどうなるか
配管の経路や所有者が分からないと、故障したときや建て替えるときに、工事の調整が必要になる場合があります。
工事費は、距離や道路の状況などで変わります。「費用はそれほどかかりません」という説明だけで済ませず、必要な工事が分かっている場合は見積もりを確認しましょう。
質問例
「入居までに必要な工事はありますか。費用は売主と買主のどちらが負担しますか？」
4．用途地域と建築制限｜今の景色が続くとは限らない
内見で気に入った日当たりや眺望が、将来も同じとは限りません。
用途地域は、その地域に建てられる建物の用途などを定める仕組みです。建物の大きさには、建ぺい率や容積率、高さ制限なども関わります。 国土交通省近畿地方整備局「用途地域」↗
確認するポイント
- 用途地域と、建てられる建物の種類
- 建ぺい率・容積率、高さや日影に関する制限
- 市街化調整区域、地区計画など、ほかの制限の有無
- 周辺の空き地・駐車場や、把握されている建築計画
- 現在の建物に、増改築や建て替えに影響する問題がないか
商業地域などでは、住宅以外の用途の建物も幅広く認められます。ただし、実際に何を建てられるかは、用途地域以外の法令や条例、敷地条件なども含めて決まります。
また、中古住宅では、建築当時は適法でも、その後の法改正などにより現行基準に合わなくなった「既存不適格」の場合があります。違反建築とは区別して、建て替えや増改築への影響を説明してもらいましょう。
質問例
「将来、同じくらいの大きさの家に建て替えられますか。周辺環境が変わりそうな計画は把握されていますか？」
5．ハザードマップ｜物件の位置と避難経路を一緒に見る
水害については、2020年8月28日から、水防法に基づき市町村が提供する水害ハザードマップ上の物件所在地が重要事項説明の対象となっています。対象は洪水・雨水出水（内水）・高潮です。 国土交通省「水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明を義務化」↗
確認するポイント
- 該当するハザードマップの有無と、物件の位置
- 想定される浸水の深さや、浸水が続く時間
- 避難先と、そこまでの道の安全性
- 土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域への該当
- 地域に応じた津波、液状化などの情報
土砂災害の「イエローゾーン」は土砂災害警戒区域、「レッドゾーン」は土砂災害特別警戒区域です。名称と規制の違いも確認してください。 東京都建設局「土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域」↗
大切なのは、色が付いていない場所でも、災害リスクがないとは言い切れないことです。ハザードマップは想定条件に基づいて作られています。
過去の浸水についても、売主の告知や自治体の記録など、確認できる資料を尋ねましょう。「不動産会社では把握していない」という回答を、そのまま「被害がなかった」と受け取らないことが大切です。
質問例
「物件だけでなく、駅や避難先へ向かう道も一緒に確認できますか？」
6．マンションの管理と修繕積立金｜購入後に増える支出まで確認
マンションでは、購入代金や住宅ローンとは別に、管理費・修繕積立金などを払い続けます。
確認するポイント
- 管理費・修繕積立金・専用使用料などの月額
- 修繕積立金の残高と、管理組合の借入金
- マンション全体と購入する住戸、それぞれの滞納状況
- 長期修繕計画と、これまでの修繕履歴
- 値上げ、一時金徴収、大規模修繕の予定
長期修繕計画では、工事の予定だけでなく、資金が足りる計画になっているかも確認します。現在の月額が低くても、段階的な増額を予定している場合があります。 国土交通省「マンションの管理状況チェックシート」↗
例えば、修繕積立金が月1万円増えるなら、年間の負担増は12万円です。退職後も暮らす予定なら、その支出を家計に入れて考えたいところです。
また、売主の滞納管理費等については、管理組合から買主にも請求できる場合があります。売主が支払うという約束だけで終わらせず、決済時の清算と支払いの確認方法を決めておきましょう。 神戸市すまいの安心支援センター「管理費を滞納していた区分所有者が替わった。誰に請求すれば？」↗
管理に関する調査報告書、長期修繕計画、決算資料、直近の総会議事録を取り寄せ、すでに決まった事項と、検討中の事項を分けて確認することをおすすめします。
なお、2026年4月からは、管理会社が管理組合の「管理者」も務める「管理業者管理者方式」であるかどうかが、マンション売買等の重要事項説明に追加されています。
該当する場合は、管理者の役割や費用、管理組合によるチェックの仕組みも尋ねてください。
質問例
「購入後5年程度で、管理費や積立金、一時金の負担が変わる予定はありますか？」
7．マンションの使用ルール｜希望する暮らしができるか
「買った自分の部屋だから自由に使える」とは限らないのが、マンションです。
管理規約と使用細則を読み、自分の暮らしに関係する条件を確認しましょう。国土交通省のチェックシートでも、ペット、楽器、駐車場などの細則を購入前に確認するよう案内されています。 国土交通省:「マンションの管理状況チェックシート」↗
確認するポイント
- ペットの種類・頭数・大きさの制限
- 楽器演奏の時間帯や音に関するルール
- フローリングなど床材の条件と、工事の申請方法
- 事務所利用や民泊などの制限
- 駐車場の空き、車のサイズ制限、売主の区画を引き継げるか
音楽が好きなら、楽器だけでなく、スピーカーの使用や防音工事の相談もしておきたいところです。「楽器可」という表示だけで、自分の楽しみ方がすべて認められるとは判断できません。
リフォームも、工事会社に見積もりを依頼する前に、規約と承認手続きを共有しておくと、計画のやり直しを減らせます。
質問例
「このリフォーム内容は可能でしょうか。管理規約と使用細則の該当箇所を確認したいです」
8．手付金と解除条件｜「いつまで・いくらで」を具体的に確認
手付金は、単に売買代金の一部を先に支払うだけのお金ではありません。契約を解除するときの扱いにも関わります。
一般的に買主から売主へ手付を交付している場合、買主は手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して解除できます。ただし、相手方が履行に着手した後は手付解除できません。
確認するポイント
- 手付金の金額と性質
- 手付解除期日の有無
- 相手方の「履行の着手」と、手付解除との関係
- 債務不履行による解除や違約金の条件・金額
手付解除は、契約書に書かれた日付だけで判断できるとは限りません。相手方が契約の実行に向けた一定の行為に着手したかどうかも問題になります。
また、売主が宅建業者、買主が宅建業者でない取引では、手付解除について買主に不利な特約を設けることに法律上の制限があります。
「手付解除期日を過ぎたら、どのような解除でも必ず違約金」という説明は正確ではありません。
ローン特約による解除や、売主との合意による解除など、別の理由・条件による解除は分けて考えます。
違約金も、すべての取引で売買代金の10％や20％と決まっているわけではありません。自分の契約の条件と、適用される法的な制限を確認しましょう。
質問例
「私の都合で契約をやめる場合と、別の解除条項を使う場合で、条件と負担はどう違いますか？」
9．住宅ローン特約｜審査結果と解除期限を別々に管理
住宅ローン特約は、予定した融資が成立しない場合に、定められた条件で売買契約を白紙に戻すための約束です。
「住宅ローンを使う予定と伝えたから大丈夫」ではなく、契約書にどのような特約があるかを確認してください。
確認するポイント
- 申込みをする金融機関と、借入予定額
- 融資承認を得る期日
- ローン特約で契約を解除できる期日
- 減額承認や、期限までに結果が出ない場合の扱い
- 解除の通知先・方法と、支払済みのお金の返還条件
ローン特約には、条件に該当すると自動的に契約の効力が失われる型と、買主が期限内に解除の意思表示をする必要がある型があります。どちらなのかで対応が変わります。 不動産適正取引推進機構「不動産のQ&A」↗
また、必要な申込みや書類提出をしなかった場合など、買主側の事情によっては特約を使えないことがあります。
審査が遅れているときは放置せず、期限前に相談し、延長するなら売主の合意を文書で残しましょう。
50代での購入なら、希望する返済期間や団体信用生命保険の条件も早めに確認し、借りられる見込みと返済できる計画の両方を整えておきたいところです。
質問例
「承認が遅れたり、希望額より減額されたりした場合、いつまでに誰へ何を伝えればよいですか？」
10．契約不適合責任と建物の状態｜不具合が見つかった後の対応まで確認
契約不適合責任とは、引き渡された物件が契約で約束した内容に合わない場合に、売主が負う責任です。
雨漏りやシロアリ被害などについても、何をどのような状態で引き渡すと合意したのかが重要です。「古い家だから、何があっても仕方がない」と一括りにはできません。 不動産流通推進センター「不動産業支援」↗
確認するポイント
- 売主が責任を負う対象と、対象外になるもの
- 不具合を通知する期限と、通知先・方法
- 修補などの対応内容と、責任を制限する特約
- 告知書に記載された不具合・修繕履歴
- 給湯器などの付帯設備の故障について、別の取り決めがあるか
責任の期間は「一律に2～3か月」ではない
個人が売主の中古住宅では、通知期間を短くしたり、責任を免除したりする特約が設けられることがあります。ただし、すべての物件で同じ期間になるわけではありません。
特約などによる変更がなければ、民法では、種類・品質に関する契約不適合について、原則として知った時から1年以内の通知が必要です。
これは「引渡しから1年間の保証」という意味ではなく、請求権の消滅時効も別に問題になります。
一方、売主が宅建業者で、買主が宅建業者でない場合は、個人売主と同じように短期間・免責の特約を設けることはできません。
宅建業法では、通知期間を引渡しから2年以上とする特約を除き、民法より買主に不利な特約を禁止しています。仲介会社が不動産会社であることと、売主自身が宅建業者であることは区別してください。
なお、免責特約があっても、売主が知りながら告げなかった事実についてまで免責されるわけではありません。
関連記事：重要事項説明書の内容とあわせて、物件そのものに問題がないかも再度確認しておきましょう。契約前に最終チェックしておきたいポイントは、下の記事で詳しく解説しています。 ↓
インスペクションは「実施の有無」と「中身」を確認する
中古住宅では、建物状況調査の実施状況や結果、建築確認・検査済証などの保存状況も確認します。
調査済みなら、結果の概要だけでなく、実施日、調査できた範囲、調査できなかった部分を見てください。必要に応じて購入前の調査を相談しましょう。
ただし、建物状況調査は主に目視などで状態を把握するもので、隠れた不具合をすべて発見したり、将来の不具合がないことを保証したりするものではありません。 国土交通省「インスペクション（既存住宅の点検・調査）」↗
耐震性や石綿（アスベスト）についても、「調査記録なし」と「問題なし」は別です。記録がない場合は、追加確認の必要性を建築士などに相談してください。
質問例
「引渡し後に雨漏りが見つかった場合、誰に、いつまでに通知し、どこまで対応してもらえますか？」
【PR】50代からの住宅購入では、今の持ち家を売却する『住み替え』が前提になることも多いでしょう。老後の資金計画を狂わせないためには、まず『今の家がいくらで売れるか』を正確に把握しておくことが第一歩です。東証プライム上場グループで確かな実績のある『クラモア』などの無料査定を活用し、契約前に資金の目処を立てておくことをおすすめします。
最後に確認したいのは「特約」と、口頭で交わした約束
10項目を確認したら、売買契約書の末尾や別紙にある特約も読み直しましょう。
例えば、次のような約束が、書類に反映されているかを確認します。
- 売主が引渡しまでに修理する箇所
- 残置物を撤去する人と費用負担
- 境界や越境物についての対応
- 設備の故障や不具合に関する扱い
- 引渡しが遅れた場合の対応
「担当者が大丈夫と言っていた」だけでは、約束の内容が曖昧になります。売主・買主双方で合意した重要な条件は、契約書や覚書などに具体的に残しましょう。
分からないことが残るなら、その場で結論を急がず、説明や資料を追加してもらってください。登記は司法書士、建物は建築士、契約上の争いは弁護士など、疑問に合った専門家へ確認する方法もあります。
重要事項説明書への署名によって、説明漏れや不実の説明まで、すべて買主の自己責任になるわけではありません。ただ、契約後の解決には時間や労力がかかります。
私は、買主が安心して質問でき、分からない点に具体的な根拠を示して答えてくれることも、不動産会社を選ぶ大切な基準だと考えています。
「この家で暮らしたい」という気持ちと、「この条件なら納得して買える」という確認。その両方がそろってから、契約へ進みましょう。
関連記事：住宅ローンを組んだときは「この金額なら毎月払っていける」と思っていたはずなのに、金利や物価が上がり、以前より返済を重く感じるようになった方もいるのではないでしょうか。こちらの記事では、住宅ローンの金利上昇によって返済が苦しくなったとき、どのような対策が考えられるのかを7つに分けてわかりやすく解説しています。 ↓
参考資料
以下は本文の制度・確認事項の根拠として参照した資料です（2026年10月確認）。
- 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（令和8年4月1日施行版）
- 不動産適正取引推進機構「RETIO No.96」抵当権等の抹消と同時履行に関する事例
- 国土交通省「接道義務に係る特例認定・許可」、東京都府中市「建築基準法第43条第2項に基づく認定・許可について」
- 国立市「南部地域整備基本計画の策定に先立つ説明会 議事録」
- 国土交通省「重要事項説明の様式例」（令和8年4月1日以降）
- 国土交通省近畿地方整備局「用途地域」、神奈川県「既存建築物の調査に関する資料」
- 国土交通省「水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明を義務化」
- 東京都建設局「土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域」
- 国土交通省「マンションの管理状況チェックシート」
- 神戸市すまいの安心支援センター「管理費を滞納していた区分所有者が替わった。誰に請求すれば？」
- 国土交通省「宅地建物取引業法 法令改正・解釈について」および資料5のマンション用様式
- 不動産適正取引推進機構「契約の解除と手付金の返還等」
- 不動産適正取引推進機構「ローン特約・買換え特約」
- 全日本不動産協会「売買契約における融資利用特約に関する留意点と対応について」、「買主のローン解除通知が、特約の期日までに売主に到達しなかったことによるトラブル」
- 不動産流通推進センター「瑕疵担保責任から契約不適合責任への転換」
- e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第40条、不動産適正取引推進機構「RETIO No.117」民法改正に関する解説
- 不動産適正取引推進機構「RETIO No.137」契約不適合責任に関する解説
- 国土交通省「中古住宅の購入を検討している方へ」、「建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）の参考資料」
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