新築マンションの価格高騰が続くなか、国も対策に動き始めました。
国土交通省は2026年8月に公表した令和9年度税制改正要望で、都心の大規模マンションを中心とした新築マンション価格の高騰に対応するため、実需に基づかない投機的取引を抑制する方策について検討し、必要な措置を講じることを盛り込みました。
「マンション価格が高すぎて、普通に住みたい人が買えない」
そんな状況に対して、国が税制面からも対応を検討し始めたことになります。
ただし、ここで注意したいのは、短期転売への増税など具体的な制度がすでに決まったわけではないということです。
この記事では、国土交通省の資料や大臣会見などをもとに、
- なぜマンション価格高騰への対策が必要になったのか
- 都心では短期売買がどのくらい増えているのか
- 国はどのような対策を考えているのか
- 今後どのような点に注目すればよいのか
について、わかりやすく解説します。
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国交省が「新築マンション価格高騰への対応」を税制改正要望に盛り込む
国土交通省は、令和9年度の税制改正要望に「新築マンションの価格高騰への対応に係る所要の措置」を盛り込みました。
背景にあるのが、都心の大規模マンションを中心とした価格上昇と短期売買です。
国交省は、実際に住むことを目的としない投機的取引について、必要な検討を行ったうえで所要の措置を講じることを求めています。
9月4日の国土交通大臣会見でも、新築マンション価格の高騰は「重要な問題」との認識が示されました。
一方、価格高騰には需要と供給の両面でさまざまな要因があり、投機的取引についても価格上昇の要因の一つとして影響の可能性を指摘する声があるという慎重な説明がされています。 国土交通省「金子大臣会見要旨」
つまり、
マンション価格高騰＝すべて投機が原因
という単純な話ではありません。
首都圏の新築マンション価格は1億円を超える水準に
国土交通省の税制改正要望資料を見ると、マンション価格の高騰ぶりがよくわかります。
資料に掲載された不動産経済研究所のデータでは、2026年5月の新築マンション平均価格は、
首都圏：1億3,013万円
東京都区部：1億137万円
となっています。
月によって価格は大きく変動するため、単月の数字だけで市場全体を判断することはできません。
それでも、首都圏や東京23区の新築マンションが非常に高い価格水準にあることがわかります。
住宅は本来、人が生活するためのものです。
価格が上がり続ければ、実際にそこで暮らしたい人にとって住宅取得のハードルが高くなります。
➡ 関連記事：首都圏の新築マンションが平均1億円超え！東京23区は1億7925万円、今後はどうなる？【2026年】
都心6区では「1年以内の短期売買」が12.2％
今回の資料で特に注目したいのが、短期売買割合です。
国土交通省は「保存登記から1年以内に移転登記がされたもの」を短期売買として調査しています。
2024年1～6月の割合は、
| 地域 | 短期売買割合 |
|---|---|
| 東京圏 | 6.3％ |
| 東京都 | 8.5％ |
| 東京23区 | 9.3％ |
| 都心6区 | 12.2％ |
となっています。
都心6区では、およそ8件に1件に相当する割合です。
さらに過去と比較すると、都心6区は2018～2022年の最大値が4.6％だったのに対して、2023年は7.1％、2024年1～6月には12.2％まで上昇しています。
国交省も資料の中で、都心の大規模マンションを中心に短期売買が増加傾向にあるとしています。
ただし、ここにも注意が必要です。
「1年以内に売却されたマンション＝すべて投機目的」ではありません。
転勤や家庭の事情などによって短期間で売却するケースも考えられます。
この数字はあくまで短期間で売買された割合を示したものと考える必要があります。
不動産業界も短期転売対策に動いている
国だけでなく、不動産業界でもすでに対応が始まっています。
一般社団法人不動産協会は2025年11月、分譲マンションの投機的な短期転売をできる限り抑制する必要があるとして、会員各社が順次取り組む対策を公表しました。
柱となっているのは、
①登録・購入戸数の上限制限
②契約・引渡し・登記などの名義の厳格化
③引渡しまでの売却活動の禁止
です。 不動産協会「分譲マンション投機的短期転売問題にかかる取組について」
たとえば、一人の購入者が新築マンションを何戸も購入するといった行為を制限することで、投機目的の購入を抑えることが考えられます。
また、契約してから実際に物件が引き渡されるまでの間に転売活動を行うことも抑制しようとしています。
マンション価格の高騰が続く一方で、2026年には売り出し価格と実際の成約価格の差が広がる「ワニの口」と呼ばれる現象も注目されています。中古マンション市場で何が起きているのか、最新データをもとに詳しく解説しています。 ↓
マンション価格高騰は「投機」だけが原因ではない
ここは今回の問題を考えるうえで、とても重要なところです。
国土交通大臣も、住宅価格の高騰について需要・供給の両面でさまざまな要因があると説明しています。
マンション価格には、
土地価格、建築費、人件費、資材価格、マンションの供給量、住宅需要、立地条件など、さまざまな要因が影響します。
したがって、仮に投機的な短期転売を抑えることができたとしても、それだけでマンション価格が大幅に下がるとは限りません。
実際、不動産協会も投機目的の短期転売には対策が必要との立場を示す一方、事業者による引渡し後の取引については対策に限界があるとしています。
今回の政策を「マンション価格を下げる政策」と単純に捉えないことが大切でしょう。
マンション価格を考えるうえでは、建築費だけでなく土地価格の動きも無視できません。2026年の全国の地価動向については、こちらの記事で詳しく解説しています。 ↓
現在でも5年以下の短期売却には高い税率が適用される
では現在、マンションを短期間で売却すると税金はどうなるのでしょうか。
土地や建物を売却して利益が出た場合、その利益は原則として譲渡所得として課税されます。
所有期間によって税率が異なり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得、5年を超えていれば長期譲渡所得となります。
短期譲渡所得については所得税30％、住民税9％が基本となり、所得税には復興特別所得税も加わります。 国税庁「土地や建物を売ったとき」
そのため、短期間でマンションを売却して利益を得る場合、現行制度でも長期保有より高い税負担となっています。
※実際の税額は取得費や譲渡費用、各種特例などによって異なります。
今後「短期転売への増税」が行われる？
ここが今後、最も注目されるところでしょう。
今回の税制改正要望を受けて、
「1～2年程度の超短期転売に、さらに重い税金がかかるのでは？」
「投資目的で保有する住宅への課税が強化されるのでは？」
といった議論が出てくる可能性はあります。
しかし、2026年9月現在、具体的な税率や対象となる所有期間などは決まっていません。
国土交通大臣も、所要の税制上の措置を要望している段階であり、今後については市況を注視しながら関係省庁と議論を重ね、検討を進めるとしています。 国土交通省「金子大臣会見要旨」
そのため、
「1年以内の転売税が新設される」
「空室税が導入される」
「短期譲渡所得の税率がさらに上がる」
などと現時点で断定することはできません。
具体的な制度設計は、今後の税制改正の議論を待つ必要があります。
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投機対策と同時に「住宅を買いやすくする対策」も
国が考えているのは投機対策だけではありません。
国土交通大臣は、投機的取引の抑制だけでなく総合的な対策が必要との考えを示しています。
令和9年度予算概算要求・税制改正要望には、
住宅取得負担の軽減や空き家を含む既存住宅ストックの有効活用
につながる施策も盛り込まれています。 国土交通省「令和9年度 予算概算要求」「令和9年度 税制改正」
新築マンション価格が上がっているからといって、新築住宅の供給だけを見るのではなく、中古マンションや中古戸建て、空き家など既存住宅を有効に活用していく考え方です。
新築住宅の価格が上昇している現在、良質な中古住宅を市場に流通させることも住宅取得の選択肢を広げることにつながります。
マンション価格の上昇に加えて、住宅購入を考える人にとって気になるのが住宅ローン金利です。金利上昇によって返済額がどのくらい変わるのかは、こちらの記事で解説しています。 ↓
マンションを買いたい人は今後の税制改正に注目
今回の国交省の税制改正要望は、これからマンションを購入する人にとっても無関係ではありません。
ただ、現段階で、
「投機対策が始まるからマンション価格が下がる」
と見て購入を先延ばしにするのは、まだ判断が早いでしょう。。
マンション価格は投機的取引だけで決まっているわけではなく、土地価格や建築費、需給など多くの要素によって動きます。
また、今回の税制改正要望で具体的な税率や課税方法まで決まったわけでもありません。
今後は、どのような取引を「投機的」と判断するのか、通常の住宅売却とどう区別するのか、どのような税制措置が実際に導入されるのかが重要なポイントになりそうです。
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まとめ｜マンション投機対策はこれから具体化へ
新築マンション価格の高騰を受け、国土交通省は令和9年度税制改正要望に、実需に基づかない投機的取引を抑制するための方策を盛り込みました。
都心6区では、保存登記から1年以内に移転登記された短期売買の割合が2024年1～6月に12.2％となるなど、短期売買の増加も確認されています。
一方で、マンション価格高騰には土地価格や建築費、需給などさまざまな要因があります。
国も投機対策だけではなく、住宅取得負担の軽減や中古住宅・空き家を含む既存住宅の活用など、総合的な対策を進める方針です。国土交通省
そして最も大切なのは、現時点では具体的な「マンション投機税」のような制度が決まったわけではないということです。
今後、年末に向けた税制改正の議論の中で具体的な制度が明らかになってくれば、マンション市場にとって大きな動きになる可能性があります。
新しい内容が発表された際には、この記事でも追記していきます。
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