中古マンションは、新築マンションと比べて価格を抑えやすく、実際の部屋や周辺環境を確認してから購入できるという魅力があります。

一方で、

「思った以上に修繕積立金が高かった」

「住んでみたら騒音が気になった」

「購入後に大規模修繕の話が出てきた」

など、買ってから気づく問題もあります。

マンションは大きな買い物です。

気に入った部屋を見つけると、「ここに住みたい！」という気持ちが先に立ってしまいますが、室内がきれいだからといって、それだけで良いマンションとは限りません。

今回は、中古マンションを購入するときに確認しておきたいポイントを10項目に分けて、できるだけわかりやすくご紹介します。

注意点① 築年数だけで判断しない
注意点② 管理費と修繕積立金を確認する
注意点③ 修繕積立金が「安すぎる」場合にも注意する
注意点④ 長期修繕計画を確認する
注意点⑤ 管理状態は「共用部分」を見る
注意点⑥ 騒音は一度の内覧ではわからないこともある
注意点⑦ 日当たり・眺望・風通しを確認する
注意点⑧ 災害リスクや周辺環境を調べる
注意点⑨ 管理規約を確認する
注意点⑩ 「物件価格」だけで購入を判断しない

注意点① 築年数だけで判断しない

中古マンションを探していると、どうしても気になるのが「築何年か」という点です。

もちろん築年数は重要ですが、

「古い＝悪い」「新しい＝安心」

と単純に判断するのはおすすめできません。

大切なのは、これまで建物がどのように管理・修繕されてきたかです。

築年数が経過していても、適切な修繕や管理が行われているマンションはあります。

反対に、比較的新しいマンションでも管理状態に問題があれば、将来的に修繕などで困る可能性があります。

築年数を見ると同時に、建物全体の管理状態も確認しましょう。

注意点② 管理費と修繕積立金を確認する

マンションを購入すると、住宅ローンの返済だけでなく、一般的に毎月、

「管理費」と「修繕積立金」

を支払うことになります。

たとえば住宅ローンが月7万円だったとしても、管理費と修繕積立金を合わせて月3万円なら、毎月の住宅関連費用はそれだけでも10万円になります。

さらに固定資産税・都市計画税、駐車場代などが必要になる場合もあります。

そのため、

「住宅ローンを払えるから大丈夫」

ではなく、購入後に必要になる費用を含めて考えることが大切です。

また、修繕積立金については現在の金額だけでなく、今後値上げされる予定がないかも確認しておきたいところです。

注意点③ 修繕積立金が「安すぎる」場合にも注意する

毎月支払う修繕積立金は、安ければ安いほど良いと思ってしまうかもしれません。

しかし、必ずしもそうとは限りません。

マンションでは将来、外壁、屋上、給排水設備、エレベーターなど、さまざまな部分の修繕が必要になります。

そのための資金が十分に積み立てられていなければ、将来的に修繕積立金が大幅に値上げされたり、一時金の負担が必要になったりする可能性があります。

大切なのは、

「安いか高いか」ではなく「将来必要になる修繕に対して適切に積み立てられているか」

という視点です。

購入前には、修繕積立金の残高や今後の計画について、不動産会社に確認してみましょう。

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注意点④ 長期修繕計画を確認する

中古マンションを購入するとき、ぜひ確認しておきたいのが長期修繕計画です。

長期修繕計画とは、将来どのような修繕を、いつ頃行い、どれくらいの費用が必要になるのかを計画したものです。

たとえば、

・外壁の修繕
・屋上防水
・給排水設備
・エレベーター設備
・共用部分の修繕

などがあります。

長期修繕計画がきちんと作成され、定期的に見直されているかどうかは、マンションの将来を考えるうえで重要なポイントです。

購入を検討するときは、

「長期修繕計画はありますか？」

「次の大規模修繕はいつ頃ですか？」

と不動産会社に確認してみるとよいでしょう。

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注意点⑤ 管理状態は「共用部分」を見る

内覧では部屋の中ばかり見てしまいがちですが、私はむしろ共用部分もしっかり見ておくことをおすすめします。

たとえば、

・エントランス
・廊下
・階段
・エレベーター
・駐輪場
・ゴミ置き場
・集合ポスト

などです。

ゴミが放置されていないか、照明が切れたままになっていないか、掲示板が荒れていないかなどを見ることで、日常的な管理状態がある程度見えてくることがあります。

特にゴミ置き場や駐輪場などは、住民のマナーが表れやすい場所です。

部屋を見るだけでなく、

「自分がこのマンション全体で暮らすことができるか」

という視点で確認してみましょう。

注意点⑥ 騒音は一度の内覧ではわからないこともある

マンション生活でトラブルになりやすいものの一つが騒音です。

上の階の足音、隣の部屋の生活音、車や電車の音など、実際に暮らしてみなければわからないこともあります。

昼間の内覧では静かでも、夜になると交通量が増えたり、周辺のお店がにぎやかになったりすることもあります。

可能であれば、購入を決める前に、

平日・休日、昼・夜など時間帯を変えて周辺を歩いてみる

ことをおすすめします。

マンションは購入すると簡単には住み替えられません。

少し手間をかけてでも確認する価値はあると思います。

関連記事：中古マンションを選ぶときは、「今住みやすいか」だけでなく「将来売却しやすいか」という視点も重要です。実際にマンション売却経験者を対象とした調査では、購入時から将来の売却を考えていた人が半数を超えています。詳しくは「マンションは『売る前提』で買う時代？」で解説しています。　↓

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注意点⑦ 日当たり・眺望・風通しを確認する

中古マンションでは、実際の部屋を見ることができる場合が多いのが大きなメリットです。

その機会を生かして、

・日当たり
・窓からの眺望
・風通し
・周囲の建物との距離
・室内の明るさ

などを確認しましょう。

ただし、午前中に内覧しただけでは午後の日当たりはわかりません。

また、現在は眺望が良くても、近隣に大きな建物が建つ可能性もあります。

特に日当たりや眺望を重視する方は、周辺の土地利用や建築計画などについても可能な範囲で確認しておきましょう。

注意点⑧ 災害リスクや周辺環境を調べる

マンションそのものが気に入っても、周辺環境の確認を忘れてはいけません。

スーパー、病院、銀行、学校、公共交通機関など、自分の生活に必要な施設があるか確認しておきましょう。

そしてもう一つ重要なのが、災害リスクです。

洪水、土砂災害、津波など、その地域にどのようなリスクがあるのか、ハザードマップなどで確認しておくことをおすすめします。

マンションの場合、高層階だから水害とは無関係とは限りません。

電気設備などが被害を受ければ、エレベーターや給水設備などに影響が出る可能性もあります。

「建物」だけでなく「その土地で暮らす」という視点を持つことが大切です。

国土交通省「ハザードマップポータルサイト身のまわりの災害リスクを調べる」↗

注意点⑨ 管理規約を確認する

マンションには、それぞれ管理規約や使用細則があります。

たとえば、

・ペットを飼えるか
・楽器を演奏できるか
・リフォームに制限があるか
・駐車場や駐輪場の利用方法
・共用部分の使用ルール

などが定められていることがあります。

「マンションを買ったのだから自分の好きなようにできる」

とは限りません。

特にペットを飼っている方や、購入後に大規模なリフォームを予定している方は、契約前に必ず確認しておきましょう。

注意点⑩ 「物件価格」だけで購入を判断しない

最後に一番お伝えしたいのが、

中古マンションは販売価格だけで判断しない

ということです。

仮に2,000万円のマンションを購入したとしても、それで住宅にかかる支払いが終わるわけではありません。

購入時には仲介手数料、登記関係費用、住宅ローン関係費用、税金などの諸費用がかかる場合があります。

購入後にも、

・住宅ローン
・管理費
・修繕積立金
・固定資産税・都市計画税
・駐車場代
・室内設備の修理・交換費用

などが必要になる可能性があります。

「いくらのマンションを買えるか」だけではなく、

「買ったあとも無理なく暮らしていけるか」

まで考えて予算を決めることが大切です。

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