投資用マンションが毎月赤字…持ち続ける？売却する？判断前に確認したい5つのポイント

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「家賃は入っているのに、毎月のローン返済や管理費を払うと赤字になる」

「老後のために買ったはずなのに、このまま持ち続けて大丈夫だろうか」

投資用マンションを所有していて、そんな不安を感じていませんか。

毎月の持ち出しが続くと、売却が頭をよぎるものです。一方で、「今売ったら損をするのでは」「ローンが残っていても売れるのか」と迷う方もいるでしょう。

毎月赤字だからといって、すぐに売却が正解になるとは限りません。ただし、赤字の理由や今後の見通しが分からないまま持ち続けるのも心配です。

この記事では、元不動産営業・宅建士の視点から、保有と売却を判断する前に確認したい5つのポイントを整理します。主に、個人で区分マンションを所有している方に向けた内容です。

1. まず確認したい「毎月の赤字」と「確定申告上の赤字」の違い

最初に整理しておきたいのが、「赤字」という言葉の意味です。

この2つは、必ずしも一致しません。

たとえば、ローン返済のうち元本部分は実際にお金が出ていきますが、必要経費にはなりません。 一方、建物などの取得費用を耐用年数などに応じて配分する減価償却費は、その年に同額の支払いがなくても必要経費に計上されます。

※減価償却費の詳しい仕組みや基本的な考え方については、国税庁「 No.2100 減価償却のあらまし」でも解説されています。

そのため、確定申告書だけを見ても、家計からいくら持ち出しているかは分からないのです。

「税金が戻ってくるから大丈夫」と考える前に、まずは通帳や送金明細で実際のお金の流れを確認しましょう。

2. ポイント① 毎月いくら、年間いくら持ち出しているか

家賃とローン返済だけで計算しない

まず確認するのは、現在の持ち出し額です。

「家賃8万円、ローン返済7万円だから、毎月1万円残る」という計算では、管理費や税金などが抜け落ちます。

以下は、収支の整理方法を示した架空の例です。

この条件では、年間の持ち出しは18万円です。さらに、空室や退去時の費用、設備の故障があれば負担は増えます。所得税・住民税への影響は、この表とは別に確認します。

なお、管理組合へ支払う「管理費」と、入居者対応などを任せる「賃貸管理の委託料」は別の費用です。家賃の送金時に差し引かれている項目は、二重に計上しないようにしてください。

直近1年間の実績を確認する

毎月の明細に加えて、次の支出も拾っておきましょう。

• 退去後の原状回復費のうち、オーナーが負担した分
• 入居者募集にかかった費用
• エアコンや給湯器などの修理・交換費
• 固定資産税など、年に数回まとめて支払う費用

「毎月なんとなく補っている」を、年間の金額に直すこと。 ここから判断が始まります。

関連記事：家賃収入だけを見ていると、実際の収益性を見誤ることがあります。表面利回りと実質利回りの違いについては、アパート経営を例にしたこちらの記事でも解説しています。

▶ アパート経営の利回り相場は？表面利回り・実質利回りの違いと失敗しない目安

3. ポイント② ローン残債と、今後の返済予定を確認する

次に、借りている金融機関の返済予定表などで、次の項目を確認します。

• 現在のローン残高
• 毎月の返済額と、そのうちの元本・利息の内訳
• 固定金利か変動金利か、金利や返済額の見直し条件
• 完済予定の年齢
• 売却時に一括返済する場合の手数料・手続き

ここで大切なのは、毎月の持ち出し額と、資産全体の損得を分けて考えることです。

ローン返済のうち元本部分は、借金を減らすための支払いでもあります。そのため、持ち出したお金がすべて同じ意味での損失になるわけではありません。

ただし、残債が減る一方で、物件価格が下がる可能性もあります。「返済すれば必ず資産が増える」とは言い切れません。

私は、完済後の家賃収入だけでなく、完済までの負担を無理なく引き受けられるか？も大切だと考えます。定年後も返済が続く場合は、給与がある今の家計だけを基準にしないことが必要です。

ローンが残っていても売却は検討できる

ローン残債があるからといって、売却できないとは限りません。

通常の売却では、売却代金や自己資金でローンを完済し、金融機関の担保である抵当権を抹消して引き渡すことになります。売却代金で返済しきれない場合には、不足分をどう用意するかが問題です。　　　　　参考：セゾンファンデックス「ローンの残債がある投資用マンションを売却するには？」↗

売買契約を急ぐ前に、金融機関へ完済に必要な金額と手続きを確認しましょう。自己資金でも不足を補えない場合は、通常の売却が難しくなるため、早めに金融機関へ相談する必要があります。

4. ポイント③ 修繕・空室・金利など、これからの負担を見込む

現在の赤字が小さくても、それが今後も同じ金額で続くとは限りません。

特に見ておきたいのは、次の3つです。

修繕積立金と、部屋の設備の費用

マンションの修繕積立金には、当初の金額を抑え、段階的に増額する方式があります。現在の請求額だけでなく、長期修繕計画や総会資料で、増額予定・積立状況・一時金の予定を確認してください。　　国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」↗

また、共用部分のための修繕積立金とは別に、専有部分のエアコンや給湯器などに修理・交換費がかかる場合があります。

「修繕積立金を払っているから、部屋の修理費もすべて賄える」とは考えず、負担範囲を確認しましょう。

空室と、次の入居者を募集するときの家賃

一般的な賃貸管理では、空室になってもローン返済や管理費などの支払いは続きます。

先ほどの家賃8万円の例なら、2か月の空室で家賃収入は16万円減ります。ただし、管理委託料など一部の支出も変わる場合があるため、実際の収支は契約に沿って計算してください。

現在の入居者が支払う家賃と、次の募集で見込める家賃が同じとも限りません。周辺の似た物件の募集状況や、管理会社の見立ても確認しておきたいところです。

金利や返済条件の変化

変動金利で借りている場合は、適用金利や返済額の見直し条件を確認します。金利が変わったときの扱いは契約によるため、金融機関に試算を依頼すると判断しやすくなります。

保有を考える際には、「今の条件が続く場合」に加え、「空室や支出増が重なる場合」も想定しておきましょう。

5. ポイント④ 購入価格ではなく、現在の売却価格を把握する

「2,500万円で買ったから、それに近い金額で売りたい」

そう思うのは自然なことです。ただ、買主が判断するのは、現在の物件の状態や収益性です。

投資用マンションでは、立地や築年数に加え、家賃収入、管理費・修繕積立金、賃貸借契約の条件なども価格を考える材料になります。

購入価格やローン残債はオーナーにとって重要な数字ですが、それだけで買主が購入する価格は決まりません。

査定額は「必ず売れる金額」ではない

査定を依頼するときは、金額の高さだけでなく、その根拠も確認しましょう。

• どのような成約事例や収支を参考にしたのか
• 売却までにどの程度の期間を見込んでいるのか
• 仲介による売却の想定額か、業者が買い取る金額か
• どのような条件で価格が変わるのか

可能であれば、投資用マンションの扱いに慣れた複数の相談先で、同じ資料・同じ条件をもとに比較すると整理しやすくなります。

関連記事：売却価格を考える際には、「売り出されている価格」と「実際に売れた価格」を分けて見ることも大切です。その違いを理解する参考として、マンション市場の「ワニの口」現象を解説した記事もご覧ください。

▶ マンション価格に異変？「ワニの口」現象とは｜売り出し価格と成約価格の差が拡大【2026年】

サブリース契約がある場合は契約書も確認

サブリース契約がある物件では、受け取る賃料だけでなく、契約の引継ぎ・解約条件なども確認が必要です。

国土交通省も、サブリース契約について、賃料が減額される場合があることや、オーナーからの解約には正当事由が必要となる場合があることなどに注意を促しています。　　参考：国土交通省「サブリース方式において、特に注意したいポイント」↗

「売る前に簡単に解約できるはず」と判断せず、契約書を提示したうえで相談しましょう。

6. ポイント⑤ 売却価格から費用・税金を引き、手残りを確認する

売却価格が分かったら、最後に確認するのは、売った後にいくら残るか、またはいくら持ち出す必要があるかです。

概算は、次のように整理できます。

売却後の手残り＝売却代金−ローン返済額−売却・返済に伴う費用−各種精算金−売却に伴う税金

費用には、仲介手数料、抵当権抹消に関する費用、一括返済手数料などがあります。入居者がいる物件では、預かり敷金などの精算も確認します。

たとえば、次の条件を仮定してみましょう。

この120万円が、そのまま最終的な利益になるわけではありません。税金や精算金が生じればさらに差し引かれますし、購入時からの投資全体の損益とも別です。

同じ条件で売却価格が1,600万円なら、税金・敷金等の精算前でも80万円が不足します。売却価格と残債が同額であっても、費用分の持ち出しが必要になるのです。

※80万円は計算方法を示すための仮定であり、費用の相場や見積額ではありません。

手元に残るお金と、税金の計算上の利益は違う

不動産売却の譲渡所得は、基本的に、売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。ローン残債を差し引いて求めるものではありません。

また、建物の取得費は減価償却費相当額を差し引いて計算するため、購入価格より安く売っても、税金の計算上は利益が出る場合があります。　　　参考：国税庁「譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」↗

「購入時より安いから税金はかからない」「ローンを返したらほとんど残らないから税金も少ない」とは判断できません。

「買ってから5年」と、税金の5年判定は別

土地・建物の売却では、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかによって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれ、税率が異なります。　　参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」↗

単純に「購入日から5年たったら長期になる」という意味ではありません。

売却時期によって税負担が変わることもあるため、契約前に税理士や税務署で確認しておきましょう。

7. 持ち続けるか、売却するか。判断の材料を並べてみる

ここまでの数字がそろうと、保有と売却を比較しやすくなります。

これは、どちらかの項目に当てはまれば結論が決まるという表ではありません。売却したい場合でも、不足資金が用意できるかの確認は欠かせません。

また、「月1万5,000円の赤字なら、5年で90万円」といった単純な比較だけでは不十分です。その間にローン元本が減る一方、売却価格や修繕費、税金も変わり得るからです。

保有期間中のお金の出入りと、最後に売却したときの手残りを合わせて考えること。 そのうえで、家計の余裕や今後の暮らしに合う選択を探していきましょう。

8. ワンルーム投資の赤字や売却に迷ったら、無料相談という選択肢も

収支やローン残債を確認しても、「このまま持ち続けてよいのか」「売却を考えたほうがよいのか」と判断に迷うこともあるでしょう。

そんなときは、物件の価格や収支について、別の視点から意見を聞く方法もあります。

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「毎月の持ち出しが気になる」「保有物件の価格が妥当なのか知りたい」「売却する前に意見を聞きたい」という方は、無料のオンライン面談を相談先の一つとして検討してみてください。

売却するかどうかを急いで決める前に、ご自身の物件の状況を整理する機会として活用できます。

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※対象条件や相談内容は、申込先の最新の案内をご確認ください。診断や相談は判断材料を提供するものであり、売却価格や将来の収益を保証するものではありません。

9. 毎月の赤字を、判断できる数字に変えていこう

投資用マンションが毎月赤字になっていると、「売るべきか、もう少し待つべきか」と気持ちばかりが先に動いてしまうことがあります。

そんなときこそ、まずは次の5つを確認してみてください。

1. 毎月・年間の実際の持ち出し額
2. ローン残債と今後の返済予定
3. 修繕・空室・金利など、将来の負担
4. 現在の売却価格と、その根拠
5. 費用・税金を差し引いた売却後の手残り

赤字があることだけで、これまでの選択を失敗と決めつける必要はありません。ただ、購入したときの説明や期待だけで、今後を判断するのも避けたいところです。

私は、「いくらで買ったか」と同じくらい「これからどのくらい負担がかかり、自分の暮らしに何が残るのか」を大切にしたいと考えます。

まずは直近1年の収支と、現在のローン残高を確認する。そのうえで必要に応じて査定や専門家への相談を利用し、ご自身が納得できる判断につなげていきましょう。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。税金や契約、融資の取り扱いは個別の条件で異なるため、具体的な判断は税理士・弁護士・金融機関などにご確認ください。

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