マンションを所有している人なら、毎月支払っている「修繕積立金」。
外壁や屋上、廊下などの共用部分を将来修繕するための大切なお金ですが、その修繕工事をめぐって大きな問題が明らかになりました。
2026年9月28日、公正取引委員会は、関東地区のマンション管理組合が発注した大規模修繕工事をめぐり、設計コンサルタント会社と施工会社が受注調整を行っていたとして、独占禁止法に基づく排除措置命令や課徴金納付命令を出しました。
公正取引委員会「マンション大規模修繕工事の施工業者らに対する排除措置命令及び課徴金納付命令等について」↗
独占禁止法違反が認定されたのは、設計コンサルタント会社2社と施工会社40社の計42社。排除措置命令の対象は38社、課徴金納付命令は施工会社37社で、課徴金の総額は16億3788万円に上ります。
対象となった大規模修繕工事は、関東1都6県のマンション171件に及びました。
マンションの大規模修繕工事をめぐって、公正取引委員会が行政処分を行うのは今回が初めてです。
「管理組合の話だから、自分にはあまり関係ない」
そう思う区分所有者もいるかもしれません。
しかし、大規模修繕工事に使われるお金は、もともと私たち区分所有者が毎月積み立ててきた修繕積立金です。
今回の問題は、マンションを所有する人にとって決して他人事とはいえません。
この記事では、今回何が起きたのか、そして普通の区分所有者は何を確認しておけばよいのかを、できるだけわかりやすく解説します。
1. マンション大規模修繕をめぐって何が起きたのか
公正取引委員会によると、問題となったのは、管理組合が「リノシスコーポレーション」または「翔設計」に設計コンサルタント業務を委託した上で発注した大規模修繕工事です。
設計コンサルタントは、本来、建物の劣化状況を調査したり、工事内容を設計したり、施工会社を選ぶ際の補助をしたりする重要な役割を担います。
ところが今回、公正取引委員会が認定したのは、施工会社と設計コンサルタントの間で、あらかじめ受注予定者を決め、その会社が工事を受注できるように調整していたというものでした。
公正取引委員会の発表によると、主に次のような仕組みです。
- 工事ごとに受注予定の施工会社を決める
- 受注予定ではない会社が、その会社の受注に協力する
- 見積もりに参加する会社が提示する価格などを調整する
- 設計コンサルタントが、管理組合の設計予算などの情報を受注予定者側に提供する
つまり、管理組合から見ると複数の会社が競争しているように見えても、その裏側ですでに受注する会社が決まっていたケースがあったということです。
公正取引委員会は、これによって施工会社間の競争が実質的に制限されていたと認定しました。
2. 違反認定は42社、対象となった工事は171件
今回の規模は小さくありません。
公正取引委員会などの発表を整理すると、
独占禁止法違反を認定：42社
排除措置命令：38社
課徴金納付命令：施工会社37社
課徴金総額：16億3788万円
対象となった大規模修繕工事：171件
となっています。
報道では長谷工リフォーム、伊勝、シミズ・ビルライフケア、富士防、日本ハウズイングなど、マンション修繕や管理に関係する複数の企業名も挙げられています。
なお、「違反認定42社」「排除措置命令38社」「課徴金納付命令37社」はそれぞれ意味が違うため、数字を混同しないよう注意が必要です。
3. そもそも「大規模修繕」とは？
分譲マンションは、一度購入すれば終わりではありません。
年月が経過すれば、
- 外壁
- 屋上防水
- バルコニー
- 廊下
- 階段
- 鉄部
- 給排水設備
など、建物のさまざまな部分が劣化していきます。
そこで管理組合が計画的に行うのが大規模修繕です。
公正取引委員会は今回の発表で、大規模修繕工事を「管理組合が計画的に発注して実施するマンションの修繕工事で、外壁全面に足場を組むなどの仮設工事を伴うもの」と説明しています。
工事の規模が大きくなれば、当然ながら必要になる金額も大きくなります。
そして、その原資となるのが区分所有者が毎月負担している修繕積立金です。
4. なぜ区分所有者にとって大きな問題なのか
ここが今回の記事で最もお伝えしたいところです。
管理組合のお金は、どこかから突然湧いてくるものではありません。
基本的にはマンションを所有する一人ひとりが負担しているお金です。
たとえば本来、複数の施工会社が自由に競争していれば、
「うちはこの金額でできます」
「同じ工事ならこちらのほうが安くできます」
「この仕様なら、この工事は必要ありません」
といった競争が期待できます。
ところが、受注予定者があらかじめ決められ、他社もその会社が受注できるよう協力していたとすれば、本来期待される価格競争が働きません。
今回、公正取引委員会が問題にしたのも、この「自由な競争が実質的に制限された」という点です。
修繕積立金は区分所有者の大切な財産
仮に適正な競争が行われず、必要以上に高い金額で工事が発注されれば、その負担を最終的に受けるのは管理組合、つまり区分所有者です。
修繕積立金が予定より早く減れば、将来、
修繕積立金の値上げ
や、
大規模修繕時の一時金徴収
などが必要になる可能性もあります。
もちろん、今回対象となったすべての工事について「○円高くなった」と公正取引委員会が認定したわけではありません。
そのため、具体的な損害額については慎重に考える必要があります。
しかし、マンション所有者にとって、大規模修繕工事で適正な競争が行われているかどうかは、自分たちのお金に直接関係する問題なのです。
5. 設計コンサルタントは本来「管理組合を支える立場」
マンションの住人が建築や大規模修繕について詳しいとは限りません。
むしろ、専門知識を持っていない人のほうが普通でしょう。
そのため、管理組合が専門の設計コンサルタントに依頼し、
「建物のどこが傷んでいるのか」
「どのような工事が必要なのか」
「見積もりは適正なのか」
「どの施工会社を選べばいいのか」
といった部分をサポートしてもらう方法があります。
公正取引委員会も、設計コンサル業務には建物の劣化状況の調査・診断、設計図書の作成、施工業者の選定補助、工事監理などが含まれると説明しています。
専門知識の少ない管理組合にとっては心強い存在のはずです。
だからこそ、その設計コンサルタントと施工会社との間で受注調整が行われれば、管理組合側からは非常に見抜きにくい問題になります。
6. 施工会社から設計コンサルへ「手数料等」の支払いも
今回の公正取引委員会の発表でもう一つ注目したいのが、施工会社から設計コンサルタントへの金銭の支払いです。
公正取引委員会は審査の過程で、リノシスコーポレーションまたは翔設計が大規模修繕工事に関する情報を施工会社に提供し、その施工会社が工事を受注した場合、工事請負契約金額の一定割合に相当する「手数料等」を施工会社から設計コンサルタントへ支払っていた事実を確認したとしています。
公正取引委員会は、このような手数料等について、提供される情報の内容などによっては施工会社間の自由な競争をゆがめるおそれがあると指摘しています。
ここで注意したいのは、単純に「手数料がある＝すべて違法」と考えることではありません。
重要なのは、管理組合が知らないところでどのような利害関係があるのか、施工会社の選定が公正に行われているのかという点です。
7. 実は以前から国土交通省も注意を呼びかけていた
今回突然、問題が発生したわけではありません。
国土交通省は以前から、マンションの大規模修繕工事について発注の適正化を呼びかけてきました。
2017年には、設計コンサルタントを活用した大規模修繕について、本来は透明な形で工事を進めるための役割を担う設計コンサルタントの中に、管理組合の利益と相反する立場に立つケースが指摘されているとして注意を促しています。
また国土交通省は、大規模修繕工事の見積もりを検討するとき、
「過剰な工事項目や仕様が設定されていないか」
「戸当たり・床面積当たりの工事金額が割高ではないか」
などを確認することも重要としています。
そして今回の公正取引委員会による処分を受け、国土交通省は2026年9月28日、改めてマンション管理組合などに大規模修繕工事の発注に関する相談窓口を周知しました。
8. 普通の区分所有者でもできる5つの確認
「私は理事長でも修繕委員でもないから、何もできない」
そう考える必要はありません。
普通の区分所有者でも確認できることがあります。
① 総会資料をきちんと確認する
大規模修繕は非常に大きなお金が動く事業です。
施工会社名や工事金額だけでなく、
「どのような方法で業者を選んだのか」
にも目を通してみましょう。
② 複数社の見積もりが本当に比較されているか
「3社から見積もりを取ったから安心」とは限らないことが、今回の事件からも分かります。
単に見積書の枚数を見るのではなく、選定方法や比較内容について確認することが大切です。
③ 特定の会社ばかりが推薦されていないか
管理会社や設計コンサルタントが特定の施工会社を強く推薦している場合には、
「なぜこの会社なのか」
「他社と比較したのか」
と理由を確認してみるのも一つの方法です。
特定会社の推薦そのものが問題というわけではありませんが、選定過程の透明性は重要です。
④ 工事金額が妥当なのか確認する
大規模修繕は専門的なので、一般の区分所有者が見積書を見ただけで適正価格を判断するのは難しいでしょう。
必要に応じて、発注や施工会社とは利害関係のない専門家からセカンドオピニオンを受けることも選択肢になります。
⑤ 疑問があれば総会などで質問する
これが一番大切かもしれません。
「専門的だから分からない」
で終わらせず、
「施工会社はどうやって決めたのですか？」
「何社を比較したのですか？」
「コンサルタントと施工会社の間に金銭的な関係はありませんか？」
など、分からないことを質問することはできます。
管理組合のお金は、区分所有者みんなのお金です。
これらを実践する上で、さらに具体的な対策として
１）～６）までを挙げました。
1) 監事・監査機能を積極的に使う（または自分が監事になる）
- 監事は「管理組合の業務執行と財産の状況を監査し、総会に報告する」役割で、理事会から独立したチェック機能です。
- 大規模修繕では、意思決定→見積・契約→変更→請求・支払→議事録・完成記録が「つながっているか」を重点的に見るのが現実的な監事の視点です。
- 組合員としてできること：
- 監事に対して「修繕工事の監査報告を総会で詳しく説明してほしい」と要望する。
- 輪番制などで監事候補に自分が立候補し、チェック機能を強化する。
2) 修繕委員会への参加・情報開示請求
- 多くのマンションでは大規模修繕に向けて「修繕委員会」を立ち上げ、仕様・業者選定・見積比較などを審議します。
- 組合員は委員への立候補や、委員会の議事録・資料の閲覧を請求することで、選定過程の透明性を高められます。
- 特に「第三者コンサルタントの活用（見積比較・仕様検討）」や「情報共有の強化（議事録配布、オンライン配信）」を提案・要望する実務例もあります。
3) 外部への情報提供・相談ルートを活用する（談合・不正が疑われる場合）
- 談合疑惑などがある場合、組合員1人からでも公正取引委員会にインターネットで「情報提供（申告）」が可能です。 情報提供フォーム↗
- 目的は「組合として調査を依頼する」ことではなく、「理事会に説明責任を果たさせる材料を作る」ことと位置づけられています。
- 必要に応じて弁護士やマンション管理に詳しい専門家に相談し、法的なリスクや対応方針を整理するのも有効です。
4) 改正区分所有法を踏まえた「総会運営の改善」を提案する
2025年以降の区分所有法改正で、修繕等の決議が「集会出席者の多数決」に変更されるなど、総会の ハードルや運営ルールが変化しています。これを機に、
- 議事録の早期配布・ウェブ公開
- 質疑応答の時間を十分確保
- 重要な案件は複数回に分けて審議
などを提案し、組合員が質問しやすい環境を作ることも間接的な対策になります。 - 監事のチェック項目として、「決めたこと・契約したこと・実際に変わったこと・支払った金額」が一貫しているかを総会で報告させるよう求める方法があります。
- 具体的には：総会決議内容と契約金額の整合
変更工事（追加・減額）の根拠と承認手続き
最終請求と支払の記録、完成図書・保証書・未処理事項の整理
などを文書で確認させるよう要望します。
5) 金銭の流れと契約書類の「つながり」を確認するよう求める
- 監事のチェック項目として、「決めたこと・契約したこと・実際に変わったこと・支払った金額」が一貫しているかを総会で報告させるよう求める方法があります。
- 具体的には：
- 総会決議内容と契約金額の整合
- 変更工事（追加・減額）の根拠と承認手続き
- 最終請求と支払の記録、完成図書・保証書・未処理事項の整理
などを文書で確認させるよう要望します。
6) 輪番制の役員制度を前提に「自分が理事・役員になる」選択肢
- 管理組合は居住者全員が組合員であり、その中から選出された理事が実際の運営を行います。
- 「普通の組合員」でも、理事や副理事長、会計担当理事などに立候補することで、業者選定や見積比較の段階から関与できます。
- 特に会計担当理事は収支報告書を最終的に監査する監事と連携し、お金の流れをダブルチェックする体制を作れます。
9. 自分のマンションが今回の対象だった場合は？
今回の処分を受け、国土交通省はマンション管理組合などに対して、大規模修繕工事の発注に関する相談窓口を改めて案内しています。
国土交通省の「マンション管理」のページでは、大規模修繕工事の発注の適正化に関する資料や相談窓口などが紹介されています。
国土交通省「マンション大規模修繕工事の発注等に関する相談窓口の周知等について」↗
自分の所有するマンションが今回公表された対象に該当する場合や、過去の大規模修繕について疑問がある場合には、まず管理組合や管理会社に確認し、必要に応じて専門の相談窓口を利用することも検討したいところです。
ただし、今回対象となったマンションだからといって、個々の区分所有者に具体的な損害額が確定しているわけではありません。
不安をあおるのではなく、まず事実関係を確認することが大切です。
10. 中古マンションを購入するときにも「修繕」は重要
今回の問題は、すでにマンションを所有している人だけの話でもありません。
これから中古マンションを購入する人にも関係があります。
物件を見るときは、
「販売価格はいくらか」
「住宅ローンはいくらになるか」
「管理費はいくらか」
だけに目が向きがちです。
しかしマンションでは、購入後も管理費や修繕積立金を負担していきます。
さらに、
- 修繕積立金はいくら貯まっているか
- 長期修繕計画はどうなっているか
- 過去にどのような大規模修繕を行ったか
- 今後大きな修繕が予定されていないか
- 修繕積立金の値上げ予定はないか
といった点も重要です。
マンションは「部屋」だけを買うものではありません。
建物全体を長期間維持していくためのお金についても確認したうえで購入を判断する必要があります。
こちらの記事では、中古マンションを買うときの注意点 10選を紹介しています。 ↓
まとめ｜修繕積立金は「誰かのお金」ではない
今回のマンション大規模修繕をめぐる問題では、設計コンサルタント会社2社と施工会社40社の計42社について独占禁止法違反が認定され、38社に排除措置命令、施工会社37社に総額16億3788万円の課徴金納付命令が出されました。
対象となった工事は、関東1都6県の171件に及びます。
大規模修繕というと、
「管理組合がやること」
「理事会に任せておけばいい」
と思ってしまいがちです。
しかし、そこで使われている修繕積立金は、区分所有者が毎月少しずつ積み立ててきた大切なお金です。
だからこそ、普通の区分所有者も、
「いくらかかるのか」だけでなく、「どのように施工会社が選ばれたのか」
に少し目を向けてもいいのではないでしょうか。
今回の問題をきっかけに、自分のマンションの長期修繕計画や修繕積立金、そして大規模修繕の発注方法について、一度確認してみることも大切だと思います。
※本記事は2026年9月29日時点で公正取引委員会・国土交通省が公表している資料等をもとに作成しています。個別のマンションにおける損害の有無や金額を判断するものではありません。
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