不動産投資の無料相談では何を聞く？元賃貸仲介店長が考える確認ポイント7つ

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不動産投資に興味はあっても、無料相談に申し込むとなると、少し身構える方もいると思います。

「知識がなくても相談できるのだろうか」
「物件をすすめられたら、何を基準に判断すればよいのだろうか」
「そもそも、何を聞けばよいのか分からない」

私は以前、不動産賃貸仲介の営業・店長として、部屋を探すお客様や大家さんと接してきました。

その立場から投資用物件を見ると、まず気になるのは、「この部屋を、この家賃で借りたいと思う人はいるだろうか」ということです。

購入時の説明に立派な収支表があっても、その数字を支えるのは、実際にそこで暮らす入居者です。借りる人の目線が抜けたままでは、物件の良し悪しを判断しにくいと私は考えています。

この記事では、不動産投資の無料相談で確認したいことを7つに整理します。そのまま使える質問も載せていますので、相談前のメモとしてお役立てください。

無料相談では、最初に「誰に相談するのか」を確認する

無料相談といっても、不動産を販売する会社の相談窓口、提携する不動産会社を紹介するサービス、家計全体を扱う相談窓口など、仕組みはさまざまです。

まず、担当者の所属と、相談後にどのような提案を受ける可能性があるのかを確認しましょう。

たとえば、この記事の後半で紹介する「トウシェル」は、不動産投資会社の担当者につなぐ紹介サービスです。公式案内では、購入された物件等の手数料で成り立つため相談は無料で、契約は必須ではないと説明されています。

この仕組みを理解しておけば、具体的な物件の提案を受けた際も、「購入を検討するための説明」として落ち着いて聞けます。無料だからといって、利害関係のない独立した助言だと捉えないことが大切です。

相談の冒頭では、次のように伝えておくとよいでしょう。

今日は仕組みと収支の考え方を確認したいです。物件を提案いただく場合も、資料を持ち帰って比較してから判断します。

専門用語を知っている必要はありません。説明を聞いても分からない点を、分からないままにしないことのほうが大切です。

>関連記事：信頼できる不動産屋の見分け方7選【売買編】｜元不動産営業が教える良い会社・担当者の選び方

① 想定家賃は、何を根拠に決めていますか？

相談で聞きたい質問

この想定家賃は、周辺の募集家賃から出したものですか。それとも、条件の近い部屋で実際に契約された家賃を確認していますか？

収支表を見るとき、私なら最初に家賃の根拠を確認します。

賃貸サイトに載っている金額は、基本的には募集条件です。その金額で入居者が決まったかどうかは、広告を見るだけでは分かりません。

比較するなら、同じ駅や同じ町名というだけでは不十分です。駅までの距離、築年数、広さ、間取り、階数、設備などが近い部屋を見たいところです。管理費・共益費を含む、入居者の月々の負担でも比べてみましょう。

私が賃貸仲介の視点で知りたいのは、「ほかの部屋と並べられたとき、この物件が選ばれる理由」です。

たとえば、駅に近くても収納が極端に少なければ、荷物の多い人には合いません。家賃が手頃でも、毎日の通勤に不便なら候補から外れることもあります。「人気エリアです」という説明から、もう一歩踏み込んで聞きたいと思います。

すでに入居者がいる物件なら、現在の契約家賃と、退去後に募集し直す場合の想定家賃を分けて確認してください。今の家賃が、そのまま次の契約でも通用するとは限りません。

成約事例が確認できない場合は、その点を明記してもらい、複数の募集事例と、家賃を下げた場合の収支で補いましょう。根拠が不足している数字を確定した収入として扱わないためです。

② 空室になったら、いくら持ち出すことになりますか？

相談で聞きたい質問

退去後、3か月入居者が決まらなかった場合の収支を見せてもらえますか。次の入居までにかかる費用も含めて確認したいです。

家賃収入が止まっても、ローン返済や建物の管理費など、支払いが続く項目があります。

特にマンションを1室だけ所有する場合、その部屋が空くと、その物件からの家賃収入は途絶えます。紹介会社全体の入居率が高いことだけで、自分の部屋の資金繰りまで安心とは判断できません。

「入居率が高い」と説明されたら、対象となる地域・物件・期間や、計算方法も聞いてみてください。可能であれば、対象物件や近隣の類似物件の募集期間も確認したいところです。

また、家賃保証やサブリースの提案がある場合には、次の内容を契約書で確認します。

• オーナーに支払われる賃料はいくらか
• 賃料を見直す条件や時期はどうなっているか
• 支払いのない期間や、保証の対象外になる条件はあるか
• 修繕費は誰が負担するか
• 解約の条件や費用はどうなっているか

東京都も、サブリースでは契約途中の賃料引き下げなどに注意するよう案内しています。「保証がある」という言葉から、金額も期間も変わらないと受け取らないことが大切です。

参考：東京都消費生活総合センター「投資用マンション購入の判断は慎重に！」

③ 家賃からすべての支出を引くと、いくら残りますか？

相談で聞きたい質問

ローン返済以外に、毎月・毎年・入退去の際にかかるお金を一覧にしてもらえますか。収支表に入っていない費用はありますか？

「家賃が8万円、ローン返済が5万円なので、毎月3万円が残ります」

この説明だけでは、購入後に使えるお金は分かりません。賃貸管理の委託料、マンションの管理費・修繕積立金、税金、保険料なども確認する必要があるからです。

次は、区分マンション1室を想定した説明用の仮定です。相場や特定物件の実績を示すものではありません。

この例では、家賃とローン返済の差は3万円でも、ほかの支払いと備えを含めると、使えるお金は月3,000円です。

さらに、ここには空室による減収、入居者募集時の費用、実際の設備交換・原状回復の費用、所得税・住民税への影響などを織り込んでいません。購入時の諸費用も別に必要です。

なお、自分で取り置く5,000円は、外部への支払いではありません。将来のために手元で確保するお金です。この表は現金の出入りと使えるお金を考えるためのもので、税務上の利益を計算した表ではありません。

毎月の数字がよく見えても、年1回の支払いで大きく減る場合があります。月単位の収支と、年間を通じた収支の両方を出してもらいましょう。

＞関連記事：アパート経営の利回り相場は？表面利回り・実質利回りの違いと失敗しない目安

④ 修繕や設備交換は、いつ・いくら必要になりますか？

相談で聞きたい質問

室内の設備交換と建物全体の修繕を分けて、今後必要になりそうな工事と費用を教えてください。修繕積立金の増額予定も確認できますか？

購入した部屋を貸し続けるには、設備や建物の状態を保つ必要があります。

中古物件なら、給湯器やエアコンなどの設置・交換時期、過去の漏水や修繕の履歴を確認したいところです。「今は動く」という説明に加えて、交換時期が近づいていないかも見ておきましょう。

区分マンションでは、共用部分の工事に備える修繕積立金と、自分の部屋の設備交換費用を分けて考えます。積立金を払っていれば、室内の故障まで何でも賄われるわけではありません。負担区分は管理規約などで確認が必要です。

長期修繕計画、修繕積立金の状況、大規模修繕の実施履歴、増額や一時金の予定が分かる資料も、購入判断前に確認しましょう。一棟アパートなら、屋根や外壁などの修繕を自分でどう賄うかという計画になります。

また、退去時の修繕費をすべて入居者の負担として計算するのは避けたいところです。貸主側に必要な支出も見込んでおきましょう。

きれいな室内写真に目が向くのは自然ですが、私なら、そのきれいさを保つためのお金も一緒に確認します。

⑤ 金利が上がっても、返済を続けられますか？

相談で聞きたい質問

変動金利で借りる場合、金利が1ポイント、2ポイント上がった条件でも試算できますか。家賃の下落や空室が重なった場合も見たいです。

現在の金利で収支が成り立つことと、長期間返済を続けられることは、分けて考えたい問題です。

ここでいう「1ポイント上昇」は、年2％なら年3％になるという意味です。将来の金利予測ではなく、条件が変わったときの影響を確認するための仮定です。

東京都住宅政策本部も、借入金の返済について金利変動を考慮し、余裕を持った計画を立てるよう案内しています。

参考：東京都住宅政策本部「投資用不動産を買う前に」

借入金額、返済期間、固定・変動の区分に加え、適用金利や返済額を見直す仕組み、繰上返済の条件も確認してください。住宅ローンで聞いたことのある仕組みが、検討中の投資用ローンにもあるとは限りません。

私は50代半ばですが、この年代で長期の借入れを考えるなら、定年後にどれだけ残債があるかも気になります。働いている間の給与で補える計画でも、退職後は家計の条件が変わるためです。

「融資を受けられるか」に加えて、「収入が変わった後も、この支払いを引き受けられるか」まで確認しておきたいと思います。

＞関連記事：投資用マンションが毎月赤字…持ち続ける？売却する？判断前に確認したい5つのポイント

⑥ 売却するとき、ローンを返していくら残りますか？

相談で聞きたい質問

5年後・10年後のローン残高を教えてください。その時点で購入価格より安く売ることになった場合、売却費用も含めていくら持ち出す計算になりますか？

不動産投資では、持っている間の収支だけでなく、手放すときの条件も確認しておきたいところです。

たとえば、売却価格が1,800万円、ローン残高が1,900万円なら、売却代金だけでは返済に100万円足りません。売却や返済に伴う費用を仮に80万円とすれば、必要な持ち出しは合計180万円です。

これは税金や各種精算を含めない説明用の仮定ですが、月々の収支だけを見ていては分からない負担です。実際には、預かり敷金などの精算や、売却に伴う税金の有無も確認します。

将来の売却価格は確定できません。それでも、購入価格と同じ場合、1割下がった場合、2割下がった場合など、複数の条件で試算することはできます。

「このエリアなら値上がりが期待できます」という説明があっても、価格が下がった場合の表を一緒に見せてもらいましょう。値上がりしないと成り立たない計画なのかどうかが見えてきます。

⑦ 購入後、誰がどこまで管理してくれますか？

相談で聞きたい質問

空室が続いたとき、管理会社は何をして、どのように報告してくれますか。夜間の設備故障や入居者からの相談には、誰が対応しますか？

賃貸仲介の経験から、私が数字と同じくらい気にするのが、購入後の管理です。

販売時の担当者が親切でも、その人がずっと入居者対応を担当するとは限りません。販売会社、賃貸管理会社、マンション共用部分の管理会社の役割を分けて確認しましょう。

聞いておきたいのは、次のような内容です。

たとえば空室が続いても、広告を見られていないのか、問い合わせはあるのか、内見後に断られているのかで、検討する対策は変わります。

「家賃を下げましょう」と言われたときに、その理由や、ほかに試せることを説明してもらえるか。私はそこを確認したいです。

管理委託料の安さだけで決めず、その料金に含まれる仕事と、別料金になる仕事を聞いておきましょう。

相談前に用意しておくとよいもの

無料相談を役立てるためには、物件の説明を聞くだけでなく、自分の状況も整理しておくと話が具体的になります。

• 投資の目的：毎月の収入、将来への備えなど
• 年収、毎月の生活費、今後予定している大きな支出
• 住宅ローンや自動車ローンなどの借入残高・返済額
• 自己資金として使える額と、生活のために残しておく額
• 購入したい時期や希望条件。まだ決まっていなければ、その旨
• 今回の7つの質問と、相談で解決したい疑問

書類を求められた場合は、提出先と利用目的を確認したうえで準備してください。

また、「年収500万円以上」といった案内を見ても、それだけで融資や投資の適性が決まるわけではありません。借入状況や家計の余裕などを踏まえた判断が必要です。

相談後は、口頭の説明だけでなく、家賃・空室・費用・金利の前提が書かれた収支表を持ち帰りたいところです。条件をそろえることで、ほかの物件とも比較しやすくなります。

【PR】相談先の一つとして「トウシェル」を検討する

自分で不動産投資会社を探すところから迷っている方には、紹介サービスを利用する方法もあります。

「トウシェル」は、パワープランニング株式会社が運営する、不動産投資会社の担当者を紹介するサービスです。公式公開情報では、次のように案内されています。

ストップコール制度は、紹介された担当者や企業からの連絡を停止するための仕組みです。投資の利益を保証する制度や、締結した契約を取り消す制度ではありません。

また、紹介先は不動産投資会社です。相談では物件の提案を受ける可能性があることを理解し、説明の根拠や自分の家計との相性を確認しましょう。

サービスの説明は公式公開情報に基づくもので、利用体験や運用成果を評価したものではありません。対象条件や相談方法の詳細は、申し込み先の最新案内をご確認ください。

不動産投資を具体的に検討していて、仕組みや収支について質問したい方は、相談先の候補に入れてみてください。今回の7つの質問を準備しておくと、説明を受ける際の確認に使えます。

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まとめ｜私なら「その家賃で選ばれる理由」を最初に聞きます

不動産投資の無料相談で、確認したいポイントは次の7つです。

1. 想定家賃の根拠
2. 空室時の持ち出しと保証の条件
3. 支出を差し引いた手元のお金
4. 修繕・設備交換の見通し
5. 金利や収入が変わった場合の返済
6. 売却時のローン残高と手残り
7. 購入後の管理体制と対応範囲

私なら、まず「誰が、なぜ、この部屋を借りたいと思うのか」を聞きます。

そこが曖昧なまま、利回りや節税の話だけが進んでも、安心して判断するのは難しいからです。入居者に選ばれる理由があり、その家賃から必要な支出を引いても続けられるか。その順番で考えたいと思います。

相談で不明点が明らかになり、「今回は見送ろう」と判断することも、無駄ではありません。自分で説明できるくらい納得してから、一歩を進めればよいのです。

※本記事は一般的な確認ポイントを整理したものです。収支例は仮定であり、特定の物件の利益や融資を保証しません。税金の個別判断は税理士などにご確認ください。

参考資料

• トウシェル公式サイト
• トウシェル「よくある質問」
• トウシェル公式相談案内
• 東京都住宅政策本部「投資用不動産を買う前に」
• 東京都消費生活総合センター「投資用マンション購入の判断は慎重に！」

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