相続したアパートは売る？貸し続ける？判断前に確認したい5つのポイント

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「親からアパートを相続したけれど、このまま貸し続けてよいのだろうか」

「家賃収入はある。でも、修繕や空室のことまで考えると不安になる」

相続したアパートは、家賃収入を生む資産である一方、建物を維持し、入居者の暮らしを支える責任も伴います。親が長く経営していたからといって、自分にも同じ続け方が合うとは限りません。

売るか、貸し続けるかは、実際の収支・建物の状態・管理の負担・相続人の意向・売却後の手残りを並べて考えることが大切です。

私は宅地建物取引士として、また元不動産仲介の営業・店長という立場から、住まいを考える際には、価格とともに管理や暮らしの負担にも目を向けたいと考えています。

この記事では、相続した一棟アパート・一棟賃貸マンションについて、判断前に確認したい5つのポイントを整理します。

1．家賃収入ではなく「実際に残るお金」を確認する

毎月まとまった家賃が入っていても、その全額を生活費に使えるわけではありません。

固定資産税・都市計画税、管理委託料、保険料、共用部分の電気代や清掃費、設備の修理費などがかかります。借入金が残っていれば、返済も必要です。

まずは管理会社の送金明細や通帳、請求書を使い、直近1年の入金と支出を整理しましょう。

満室の想定より、実際の入金を見る

たとえば、次のような物件を考えてみます。金額は説明用の仮定であり、相場や標準的な経費率を示すものではありません。

年間600万円の入金があっても、この例で修繕資金まで取り分けると、残るお金は月平均10万円です。ここから所得税等の支払いも考える必要があります。

これは資金繰りの例で、税務上の所得の計算ではありません。必要経費や減価償却の扱いは、確定申告の資料などで別に確認します。

「家賃がいくら入るか」と「自分が使えるお金がいくら残るか」を分けることが、判断の出発点です。

さらに、空室が増えた場合や設備交換が重なった場合にも、返済や管理費を払えるかを確認しておきましょう。

2．築年数だけでなく、これからの修繕費を確認する

古いアパートでも、必要な修繕を重ねてきた物件と、不具合を先送りしてきた物件では、今後の負担が違います。

確認したいのは、主に次の部分です。

• 屋根・屋上防水、外壁の状態
• 給排水管や給湯器などの設備
• 共用階段・廊下の劣化
• 空室の内装や設備の状態
• 過去の修繕内容と実施時期

修繕履歴や点検報告書が残っていれば、まず目を通してみてください。分からない部分は管理会社や建築の専門家に相談し、工事の必要性と概算費用を確認します。

ここで考えたいのは、「今年は黒字か」だけでなく、「数年先の修繕を含めても持ち続けられるか」です。

売却を検討している場合も、高額な改修を決める前に、現状での査定と改修後の見通しを聞いておくと比較しやすくなります。工事に使った金額が、そのまま売却価格に上乗せされるとは限りません。

ただし、安全に関わる不具合や漏水など、対応を急ぐ問題は売却の検討とは分けて対処しましょう。

3．自分の生活と、賃貸経営の負担が両立するかを考える

相続した物件が遠方にある、仕事が忙しい、家族の介護がある。こうした事情によって、無理なく管理できる範囲は変わります。

管理会社に業務を依頼することで負担は減らせますが、委託する内容や費用の確認は必要です。修繕の実施、募集条件の変更、資金の準備など、所有者が判断する場面もあります。

現在の管理会社には、次の点を聞いてみるとよいでしょう。

• いま依頼している業務と、別料金になる業務
• 空室が続く理由と、募集条件の改善案
• 今後予定される修繕と、その費用
• 緊急時の連絡・対応方法

「自分で管理するのは大変だから売る」と結論を出す前に、管理の任せ方を見直す余地もあります。

一方で、管理を委託しても判断や出費が重荷になるなら、その負担も売却を考える理由の一つです。

収支だけでなく、時間や気持ちの余裕も含めて考えてよいと思います。

4．相続人の意向と、名義・借入金・契約を整理する

アパートの収支が分かっても、誰が所有し、誰が管理するのかが曖昧では、具体的な方針を決めにくくなります。

遺言書や遺産分割の状況、登記事項証明書などを確認し、まず権利関係を整理しましょう。相続人が複数いる場合は、売却したい人と保有したい人の希望が違うこともあります。

家賃の受け取りや修繕費の負担も含め、方針を話し合っておくことが大切です。共有物件の売却では、必要な同意や手続きについて司法書士・弁護士などに確認しましょう。

売却するか迷っていても、相続登記の期限には注意

相続登記は2024年4月1日から申請が義務化されています。原則として、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。

2024年4月1日より前に相続し、取得したことも知っていた未登記の不動産は、原則として2027年3月31日までが期限です。「まだ売らないから」と、そのままにしないようにしましょう。

　参考：法務省「相続登記の申請義務化について」↗

また、借入金がある場合は、残高だけでなく、債務の承継状況や売却時の返済条件について金融機関に確認します。

入居者がいても、売却を検討できる

アパートは、入居者がいる状態で「オーナーチェンジ物件」として売却する方法があります。

通常、入居者のいる賃貸建物では、賃貸借関係や敷金返還義務などを新しい所有者に引き継ぎます。そのため、売却のために必ず全室を空ける必要があるわけではありません。

　参考：全日本不動産協会「賃貸マンションの購入と敷金の承継」↗

売却相談の前に、賃貸借契約書、各部屋の家賃・入居状況をまとめた一覧表、敷金などの預かり金、滞納の状況を整理しておくと話が進みやすくなります。サブリース契約がある場合は、その契約条件も確認しましょう。

5．売却価格だけでなく「売った後の手残り」を確認する

保有を続ける場合の見通しが分かったら、売却した場合と比較します。

ここで注意したいのは、査定価格が、そのまま手元に残る金額ではないということです。

概算では、次のように整理できます。

売却後の手残り＝売却代金−借入金の返済額−売却・返済に伴う費用−敷金等の精算による支出−売却に伴う税金

家賃や固定資産税等の精算では受け取りが生じる場合もあるため、実際の入出金に応じて加減します。費用や精算金の二重計上にも注意してください。

査定額は売却価格の見込みであり、その金額で成約する保証ではありません。不動産会社には金額だけでなく、査定の根拠や想定する買い手、販売期間の見通しも尋ねましょう。

相続した物件でも、売却益には税金がかかることがある

土地・建物の売却による譲渡所得は、基本的に売却収入から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。建物の取得費には減価償却の調整も必要です。

　参考：国税庁「譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」↗

相続した土地・建物では、取得費や取得時期を原則として亡くなった方から引き継ぎます。「相続税評価額を、そのまま購入額として差し引ける」とは限りません。 親が購入したときの契約書や建築費の資料、過去の申告資料は、見つかったら保管しておきましょう。

　参考：国税庁「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」↗

借入金を返した後の手残りと、税務上の売却益は別の計算です。税額を見込むときは、この違いにも注意が必要です。

相続した実家の特例を、そのまま当てはめない

相続した空き家の売却で知られる「最高3,000万円の特別控除」は、亡くなった方の居住用家屋などについて、一定の条件を満たす場合の制度です。

相続した賃貸専用アパートに、当然に使える制度ではありません。 空室になったという理由だけで、対象になるわけでもありません。

　参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」↗

一方、相続税が課税された方が一定期間内に相続財産を売却する場合には、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。適用には条件や申告が必要です。

　参考：「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」↗

売却時期で扱いが変わることもあるため、税理士には契約前の段階で、税額の見込みと利用できる特例を確認しておくと安心です。

6．貸し続ける場合・売却する場合を比べてみる

ここまで確認できたら、自分の物件がどちらに近いか整理してみましょう。

この表は判断を整理するための目安です。一つ当てはまっただけで、売却・保有のどちらかに決まるものではありません。

＞関連記事：アパート経営の利回り相場は？表面利回り・実質利回りの違いと失敗しない目安

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対象は一棟アパート・一棟マンションで、戸建てやマンション一室の売却向けの案内ではありません。対象物件を所有し、売却を検討している方は、申込条件を確認してみてください。

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※対象エリア・物件・所有状況などの条件を確認のうえ、お申し込みください。相続予定の段階でまだ所有していない方や、対象地域外にお住まいの方は、申込みが可能か事前に確認してください。

査定を比較するときは、提示額と一緒に、空室や修繕の状況がどのように評価されたのかも聞いておきましょう。

まとめ｜受け継いだ資産を、自分の生活に合う形で考える

相続したアパートには、親が長く管理してきた思い出や、「手放してよいのだろうか」という気持ちが伴うこともあると思います。

その気持ちを大切にしながらも、確認したいのは、これからの自分が無理なく維持できるかどうかです。

• 実際の収支と、使えるお金
• 今後の修繕費と、準備できる資金
• 管理の負担と、自分の生活
• 相続人の意向や、名義・契約の状況
• 売却した場合の、費用・税金を引いた手残り

貸し続けることも、売却して資産の持ち方を変えることも、検討できる選択肢です。

まずは資料を集め、収支と物件の状態を確かめる。そのうえで売却した場合の見通しも知り、自分や家族が納得できる形を考えていきましょう。

※本記事は2026年10月27日時点の情報をもとにした一般的な解説です。相続・登記・税金・契約の扱いは個別事情によって異なるため、該当する専門家にご確認ください。

参考資料

1. 法務省「相続登記の申請義務化について」
2. 全日本不動産協会「賃貸マンションの購入と敷金の承継」／法務省・民法改正条文（第605条の2等）
3. 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
4. 国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
5. 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
6. 国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

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