千代田区がマンション「5年間の転売禁止」を要請！普通の購入者にも影響はある？

「マンションを買ったら、5年間は売れなくなるの？」

そんな疑問を感じるニュースが出てきました。

2026年10月27日の朝日新聞によると、東京都千代田区は、三菱地所レジデンスなどが区内で計画している新築分譲マンションについて、引き渡し後5年間の転売を禁止する特約を設けるよう要請しました。

ただし、千代田区内のすべてのマンションが、一律に5年間売却できなくなったわけではありません。

一方、住むために買う人でも、対象物件の契約に制限が設けられれば確認が必要です。今回は、このニュースの意味と、一般の購入者が気をつけたい点を整理します。

出典：朝日新聞『千代田区、新築マンション「転売5年間禁止」を要請　個別物件では初』↗

※本記事は2026年10月27日時点の情報に基づきます。今回の個別物件への要請は朝日新聞の報道、従来の方針は千代田区・不動産協会の公表資料を参照しています。対象物件の最終的な契約条件や例外の運用は、確認できていません。

1．千代田区は何を求めているのか

朝日新聞の報道によると、今回の対象は、建て替えを予定しているマンションです。東京都の制度を利用して、容積率の緩和を受けることを予定しています。

区が求めている主な内容は、次の2点です。

ここで大切なのは、行政から事業者への「要請」であることです。

報道では、要請に法令上の強制力はないとされています。「新しい法律によって、区内のマンションが全部売れなくなった」という話ではありません。

ただし、要請を受けて売主が契約に特約を設ける場合には、その内容を確認する必要があります。

「行政の要請に強制力がないこと」と「購入時に合意する契約条件を気にしなくてよいこと」は別の話です。

特約の具体的な効力や違反時の扱いは、条項の内容や個別事情によるため、一律には判断できません。

2．今回初めて「転売禁止」の方針が出たわけではない

千代田区は2025年7月18日、すでに不動産協会へ同様の要請を行っていました。

当時の対象は、これから許認可等を受ける、都市開発の制度を活用した事業や市街地再開発事業で販売されるマンションです。引き渡し後、原則5年間の転売を制限する特約や、同一建物内で同一名義による複数物件の購入禁止を求めていました。千代田区内の投機目的でのマンション取引等に関する要請について（令和7年7月18日配信）

今回の新しさは、業界団体への要請から、個別物件の事業者への働きかけに進んだことです。

「方針を示す」段階から「具体的な事業で対応を求める」段階へ進んだ点に、今回のニュースの意味があります。

なお、容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ面積の割合です。一定の条件のもとで緩和されると、通常より大きな延べ面積の建物を計画できる場合があります。

私は、行政の制度を利用する住宅事業に対し、実際に暮らす人へ住宅が届くよう協力を求める動きとして、このニュースに注目しています。

3．「引き渡し前の転売禁止」とは違う

似たニュースとして、不動産業界による「引き渡し前の転売対策」を見聞きした方もいるかもしれません。

不動産協会は2025年11月25日、投機的な短期転売への対策として、購入戸数の上限制限、契約・登記等の名義の厳格化、引き渡しまでの売却活動禁止を柱とする方針を公表しています。 一般社団法人 不動産協会「分譲マンションの投機的短期転売問題にかかる取組みについて」↗

千代田区の要請とは、対象となる期間が違います。

協会の方針も、すべての会社・物件で同じ条件が一斉に適用されるというものではありません。対象物件や開始時期などは、各社の判断によるとされています。

「転売禁止」という言葉だけで判断せず、いつからいつまで、何が制限されるのかを確認することが大切です。

4．普通に住むために買う人にも影響はある？

結論からいうと、対象物件で売却制限の特約が導入されれば、自分で住むために購入する人にも関係します。

「投機目的ではないから、契約条件は確認しなくても大丈夫」とは考えない方がよいでしょう。

購入の機会が広がる可能性はある

短期間での値上がりを狙う購入が抑えられれば、その物件に暮らしたい人へ購入の機会が回りやすくなる可能性があります。

千代田区の従来の公表資料でも、住宅価格の高騰に加え、居住実態のない住戸の増加による管理組合運営への支障が懸念されています。千代田区内の投機目的でのマンション取引等に関する要請について（令和7年7月18日配信）

ただし、転売を制限すれば必ず抽選倍率が下がる、価格が安くなる、とまでは言えません。

予定外の売却が必要になることもある

一方、住み続けるつもりで買っても、5年間のうちに事情が変わることはあります。

• 転勤などで遠方へ引っ越す
• 親の介護のため、実家の近くへ移る
• 離婚などで世帯の状況が変わる
• 病気や収入の減少で、住居費の負担が重くなる

こうした売却まで一律に難しくなるとすれば、実際に住む購入者にとっても大きな問題です。

今回の対象物件で、どのような事情が例外として認められるかは、確認できていません。

「転勤なら売れるはず」「自宅として使っていれば対象外だろう」と自己判断せず、購入前に具体的な条件を確かめたいところです。

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5．購入前に確認したい5つのポイント

対象になりそうな物件を検討している場合は、販売担当者の口頭説明だけでなく、売買契約書や重要事項説明書、関連する確認書を見ながら確認しましょう。

確認すること	質問の例
① 自分が買う住戸も対象か	「今回購入する住戸には、どのような転売制限が付きますか？」
② 期間と禁止行為	「起算日はいつですか？ 売却の広告や仲介依頼も制限されますか？」
③ やむを得ない事情の例外	「転勤・親の介護に伴う転居などの際は、誰がどの基準で判断しますか？」
④ 違反した場合の扱い	「違約金などの定めはありますか？ どの条項に書かれていますか？」
⑤ 売却以外の扱い	「賃貸・相続・贈与について、別の制限や手続きはありますか？」

ここに挙げた項目は、すべてが今回禁止されるという意味ではありません。契約内容が明らかになった段階で、確認したい事項です。

特に例外については、認められる事情だけでなく、申請先・必要書類・判断までの期間も分かると、将来の対応を考えやすくなります。

説明を受けても不明点が残るときは、その場で契約を急がず、条項を持って専門家に確認することも選択肢です。

＞関連記事：売買の重要事項説明書で必ず確認したい10項目【2026年版】｜元不動産営業が解説

6．転売を制限すればマンション価格は下がるのか

購入を考える人にとって、やはり気になるのは価格でしょう。

しかし、今回の要請だけを理由に、今後マンションが安くなるとは判断できません。

不動産協会は、価格上昇について、土地代・建築費の高騰や、供給戸数と購入需要の関係が大きな要因だとの見方を示しています。これは業界団体の見解であり、投機的な取引を問題視する千代田区の認識とは、力点が異なります。

私としては、まず対象物件にどのような特約が設けられ、実際にどう運用されるかを見る必要があると考えます。

投機的な購入を抑える効果があるとしても、それが新築の販売価格や周辺の中古相場にどこまで影響するかは、別に確かめるべきことです。

「転売規制のニュースが出たから、買うのを待てば必ず安くなる」と考えるのは早いでしょう。

＞関連記事：首都圏の新築マンションが平均1億円超え！東京23区は1億7925万円、今後はどうなる？

7．元不動産営業として気になるのは「住めなくなったとき」

私は不動産仲介の営業・店長を経験してきました。その立場から今回のニュースを見ると、実際に住む人が購入しやすくなることと、暮らしの変化に対応できることの両方が大切だと感じます。

住宅は、買ったときの暮らしがずっと続くとは限りません。

購入時には立地や間取り、毎月の返済額に目が向きます。しかし、売却に制限が付く物件なら「ここに住めなくなったとき、どのような選択肢があるか」も考えておく必要があります。

投機を抑える仕組みが、住むために買った人を過度に困らせるものにならないか。例外の定め方や説明の分かりやすさも、今後注目したい点です。

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まとめ｜「禁止」の見出しより、対象と契約条件を確認しよう

千代田区による今回の要請は、投機的なマンション購入を抑えるため、個別の事業者へ具体的な対応を求める動きです。

一般の購入者が押さえたいのは、次の点です。

• 千代田区内のすべてのマンションが、一律に5年間売れなくなったわけではない
• 行政からの要請と、売主・買主が結ぶ契約上の特約は区別する
• 特約が導入されれば、自分で住むための購入でも確認が必要
• 転勤や介護などの例外、違反時の扱いは、具体的な契約条件を確かめる
• 今回の要請だけで、マンション価格の下落を予測することはできない

住むために住宅を買う人へ、きちんと購入の機会が届くこと。そして、購入後に事情が変わった人にも配慮されること。

その両方が実現する仕組みになるのか、今後の対応を見ていきたいと思います。

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参考資料

• 朝日新聞「千代田区、新築マンション『転売5年間禁止』を要請　個別物件では初」（2026年10月27日）
• 千代田区「千代田区内の投機目的でのマンション取引等に関する要請について」（2025年7月18日）
• 不動産協会「分譲マンションの投機的短期転売問題にかかる取組みについて」（2025年11月25日・PDF）

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