「相続した実家を売りに出しているけれど、なかなか買い手が見つからない」
「古い家なので、不動産会社から売却は難しいと言われた」
「誰も住んでいない家を、このまま持ち続けるべきだろうか」
空き家を所有していると、このような悩みを抱えることがあります。
特に築年数が古い住宅や地方の物件、再建築が難しい土地などは、一般的な中古住宅と比べて売却に時間がかかることも珍しくありません。
しかし、仲介で売れないからといって、その不動産にまったく価値がないとは限りません。
価格を見直す、古家付き土地として売る、不動産会社に直接買い取ってもらうなど、状況によっていくつかの方法があります。
この記事では、
- 空き家が売れない主な理由
- 売れないときに試したい方法
- 解体やリフォームは必要なのか
- 「仲介」と「買取」の違い
- 空き家を放置するリスク
- 訳ありの空き家を売却するときの注意点
について、2026年時点の制度も踏まえてわかりやすく解説します。
日本の空き家は900万戸に
空き家は、一部の地域だけの問題ではありません。
総務省の「令和5年 住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家は900万戸、総住宅数に占める空き家の割合は13.8％となり、いずれも過去最高となりました。
2018年の849万戸から、わずか5年間で51万戸増えています。
さらに、賃貸用・売却用・別荘などを除いた空き家も385万戸に達しています。
相続した実家を使う予定がない、所有者が高齢になった、地方にあるため管理できないなど、空き家を抱える理由はさまざまです。
今後、「使わない不動産をどうするか」は、多くの人にとって身近な問題になっていくでしょう。
国も空き家対策として、築古物件をリフォームして賃貸する事業者への資金調達支援を検討していると、一部の報道機関が報じました。詳しくはこちらで紹介しています ↓
空き家がなかなか売れない7つの理由
空き家を売りに出しても問い合わせが少ない場合、物件そのものだけでなく、価格や権利関係など複数の原因が考えられます。
1．売出価格が相場より高い
まず確認したいのが価格です。
所有者には、
「親が大切にしていた家だから」
「購入したときはもっと高かった」
「これくらいでは売れてほしい」
という気持ちがあるかもしれません。
しかし、購入希望者が判断するのは現在の市場価値です。
周辺で似た条件の中古住宅や土地がいくらで取引されているのかを確認し、長期間問い合わせがなければ価格を見直すことも必要です。
2．建物が古く、修繕費がかかる
築年数が古い住宅では、
- 屋根や外壁の劣化
- 雨漏り
- 給排水設備の老朽化
- シロアリ被害
- 傾き
- 水回り設備の交換
などが必要になる場合があります。
購入価格が安くても、購入後に数百万円規模の修繕が必要となれば、買主にとって大きな負担になります。
そのため、建物の状態によっては「中古住宅」ではなく、古家付き土地として売却する方法も考えられます。
3．立地条件がよくない
不動産は建物だけでなく、立地によって需要が大きく変わります。
駅から遠い、公共交通機関が少ない、人口減少が進んでいる地域などでは、価格を下げても買い手が見つかるまで時間がかかる場合があります。
建物をきれいにリフォームしたからといって、必ず売れるとは限らない点には注意が必要です。
4．再建築できない
現在建物が建っていても、取り壊したあとに新しい建物を建てられない「再建築不可物件」があります。
例えば、建築基準法上の道路への接道条件を満たしていないケースなどです。
買主にとって利用方法が限定されるため、一般的な住宅より売却が難しくなることがあります。
5．共有名義になっている
相続によって、兄弟姉妹など複数人で不動産を共有しているケースもあります。
不動産全体を売却するには共有者との調整が必要になるため、意見がまとまらなければ売却を進めることが難しくなります。
「売りたい人」と「残したい人」が分かれてしまうこともあります。
こうした複雑な権利関係がある場合は、必要に応じて弁護士や司法書士などの専門家への相談も検討しましょう。
6．家財道具が大量に残っている
相続した実家では、家具、家電、衣類、食器などがそのまま残っているケースがあります。
「全部片付けなければ売れない」と思うかもしれません。
しかし、売却方法によっては残置物がある状態で相談できる場合もあります。
高額な処分費用を支払う前に、不動産会社へ確認しておくとよいでしょう。
【PR】こちらでは札幌市・札幌近郊を中心に、不用品回収・空き家片付けなど、住まいに関する片付けサービスを提供しています。
7．事故物件など特殊な事情がある
過去に人が亡くなった住宅などでは、売却時に通常とは異なる対応が必要になる場合があります。
ただし、「人が亡くなった＝すべて同じ扱い」というわけではありません。
告知が必要となる範囲などについては国土交通省のガイドラインもあるため、個別の事情を不動産会社などに確認することが重要です。
空き家が売れないときに試したい5つの方法
それでは、仲介でなかなか売れない場合はどうすればよいのでしょうか。
1．売出価格を見直す
最も基本的な方法です。
長期間売り出しているのに内覧希望すらほとんどない場合は、価格が市場と合っていない可能性があります。
ただし、焦って大幅に値下げする必要はありません。
まず、
- 周辺の売出価格
- 実際の成約事例
- 土地の価格
- 建物の状態
- 問い合わせ件数
などを確認して、不動産会社と相談しながら判断しましょう。
2．不動産会社を変えてみる
不動産会社にも得意分野があります。
マンション売却に強い会社もあれば、土地や戸建て、地方物件、空き家を得意とする会社もあります。
長期間まったく動きがない場合は、別の会社にも査定を依頼して意見を聞いてみるのも一つの方法です。
査定価格の高さだけでなく、
「なぜこの価格なのか」
「どのような買主を想定しているのか」
「どのように販売するのか」
まで確認することが大切です。
3．古家付き土地として売却する
建物がかなり古い場合は、無理に中古住宅として売る必要はありません。
建物を残したまま「古家付き土地」として売却する方法があります。
売主が先に解体する必要がないため、解体費用を負担せずに売り出せるのがメリットです。
一方で、買主は購入後の解体費用なども考えて価格を判断するため、その分、売却価格に影響する可能性があります。
4．解体して更地にする
建物の状態が悪く、土地としての需要が期待できる場所なら、更地にすることで売却しやすくなる場合があります。
ただし、売れないからすぐ解体するという判断はおすすめできません。
解体にはまとまった費用がかかるうえ、土地の税負担にも影響する可能性があります。
また、税制上の特例には期限や細かな要件があります。
解体する前に、不動産会社や税理士などへ相談したうえで判断しましょう。
関連記事：すぐに現金化したい場合や、住んだまま資金を調達したい場合は買取・リースバックという手法も有効です。詳しくは【住みながら売却できるリースバック一括査定のポイント】で解説しています。 ↓
5．不動産会社による「買取」を検討する
仲介で買主が見つからない場合には、不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。
一般的な「仲介」では、不動産会社が売主と買主の間に入り、購入希望者を探します。
一方、「買取」は不動産会社自身が買主になります。
仲介と買取の違い
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 買主 | 一般の個人など | 不動産会社 |
| 売却価格 | 市場価格に近い価格を狙いやすい | 仲介より低くなる傾向 |
| 売却までの期間 | 買主が現れるまで分からない | 条件が合えば比較的早い |
| 仲介手数料 | 原則必要 | 直接買取なら原則不要 |
| 古い・難しい物件 | 売れにくいことがある | 対応する会社もある |
買取価格は一般的に仲介による売却より低くなる傾向があります。
その代わり、
「価格を多少下げても早く手放したい」
「長期間売り続けるのが負担」
「建物の状態が悪い」
といった場合には検討する価値があります。
リフォームしてから売ったほうがいい？
古い家を見ると、
「リフォームすれば高く売れるのでは？」
と考える人もいるでしょう。
確かに、きれいな住宅のほうが第一印象はよくなります。
しかし、売却前に数百万円をかけてリフォームしたからといって、その費用を売却価格にそのまま上乗せできるとは限りません。
さらに中古住宅を購入する人の中には、
「自分好みにリフォームしたい」
という人もいます。
そのため、
売却前に大規模なリフォームをするのではなく、まず現在の状態で査定してもらう
ことをおすすめします。
同じことは解体や大量の家財処分にもいえます。
先に費用をかけるのではなく、現状のまま売れる可能性を確認してからでも遅くありません。
空き家を売れないまま放置するリスク
「売れないなら、そのまま置いておけばいい」
と思うかもしれません。
しかし、空き家は所有しているだけでも管理が必要です。
国土交通省は、空き家を放置することで、
- 建物の倒壊
- 外壁や屋根材の落下
- 害虫やねずみの発生
- 悪臭
- 景観の悪化
- 不法侵入
- 樹木の越境
などのリスクがあるとしています。
建物は、人が住まなくなると劣化に気づきにくくなります。
遠方にある実家などでは、定期的に確認するだけでも大きな負担になります。
関連記事：不動産売却の際の「囲い込み」とはどういうものなのでしょうか？ こちらの記事では売主が損をする仕組み、その対策をわかりやすく解説しています。 ↓
「管理不全空家」では固定資産税にも注意
2023年の空家法改正によって、「特定空家」になる前の段階として管理不全空家が設けられました。
適切に管理されていない空き家について市区町村から指導を受け、それでも改善せず勧告を受けると、土地に適用されている住宅用地特例の対象から外れることがあります。
住宅用地では通常、一定の要件を満たすと固定資産税の課税標準が、
- 200㎡以下の部分：6分の1
- 200㎡を超える部分：3分の1
に軽減されています。
空き家だから直ちに税金が大幅に上がるわけではありませんが、「使わないから何年でも放置して大丈夫」とは考えないほうがよいでしょう。
相続した空き家には3,000万円特別控除が使える場合も
親などから相続した空き家を売却する場合、税制上の特例が利用できる可能性があります。
一定の要件を満たす「被相続人の居住用財産」を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度があります。
2026年時点では、この特例の対象となる譲渡期間は2027年12月31日までです。
なお、2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋・敷地を取得した相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除上限が2,000万円となります。
築年数などを含め細かな適用要件があるため、「相続した空き家だから必ず3,000万円控除される」という制度ではありません。
売却を検討している場合は、国税庁の情報を確認するか、税務署や税理士へ相談しましょう。
＞関連記事：相続した実家を売却するには？手続きの流れと名義変更・片付け・税金の注意点
他社で断られた空き家でも売れる可能性はある
ここまで紹介してきたように、
- 建物がかなり古い
- 再建築ができない
- 借地権がある
- 共有持分になっている
- 家財道具が残っている
- 雨漏りや傾きがある
- 事故物件である
といった不動産は、一般的な仲介では買主が見つかりにくいことがあります。
しかし、こうした不動産を専門的に扱う買取会社もあります。
買取会社は、購入した物件をリフォームしたり、権利関係を整理したりしたうえで再販売することを前提としているため、一般の買主には売りにくい物件でも査定対象になる場合があります。
「仲介で断られた＝売却できない」と決めつける必要はありません。
訳ありの空き家なら専門業者への相談も選択肢
※ここからは広告・アフィリエイトリンクを含みます。
一般的な不動産会社で売却が難しかった空き家なら、訳あり不動産を扱う買取サービスへ査定を依頼する方法もあります。
例えば「訳あり物件買取センター」では、首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）の空き家を対象として、
- 借地権付き
- 再建築不可
- 共有持分
- 老朽化した住宅
- ゴミ屋敷
- 雨漏り・傾き
- シロアリ被害
- 事故物件
などについても相談を受け付けています。
広告主によると、相談・現地調査・査定は無料で、家財道具などが残った状態でも相談可能としています。
また、弁護士・司法書士・税理士などの専門家と連携し、相続や登記、複雑な権利関係がある不動産についても対応しています。
ただし、買取なら必ず仲介より得になるわけではありません。
一般的には、価格を重視するならまず仲介、売却の早さや手間の少なさを重視するなら買取も比較する、という考え方がよいでしょう。
査定を受けたからといって、提示された価格で必ず売却しなければならないわけではありません。
まず「現在の状態ならいくらになるのか」を確認し、仲介で売却した場合と比較して判断することが大切です。
※サービス対象地域や買取条件、費用などの詳細は、申込み前に公式サイトで最新情報をご確認ください。
空き家を売る前に確認しておきたいこと
売却を急ぐ前に、最低限次の点を確認しておきましょう。
- 不動産の名義は誰になっているか
- 相続登記は済んでいるか
- 共有者はいないか
- 土地の境界は確認できるか
- 住宅ローンなどの抵当権が残っていないか
- 建物に重大な不具合がないか
- 税制上の特例を利用できないか
特に相続した古い不動産では、現在の所有者と登記名義人が一致していないことがあります。
売却を考え始めた段階で、登記事項証明書などを確認しておくとよいでしょう。
関連記事：2026年4月1日から、不動産所有者の住所・氏名などの変更登記が義務化されました。詳しくはこちらの記事をご覧ください。 ↓
「売れない」と決める前に複数の方法を比較しよう
空き家がなかなか売れないと、
「この家には価値がないのではないか」
と思ってしまうかもしれません。
しかし、不動産の売却方法は一つではありません。
価格を見直す。
不動産会社を変える。
古家付き土地として売る。
必要に応じて解体を検討する。
専門の不動産会社に買い取ってもらう。
物件によって適した方法は異なります。
特に、相続した実家や遠方の空き家は、所有しているだけでも固定資産税や管理の手間がかかります。
だからこそ、「いつか売れればいい」と放置するのではなく、現在の市場価値と売却方法を一度確認しておくことが大切です。
仲介で時間をかけて高く売る方法が向いている人もいれば、多少価格が低くても早く手放すほうが負担を減らせる人もいます。
大切なのは、最初から一つの方法に決めてしまわず、自分の空き家にどのような選択肢があるのかを比較することです。
空き家の状態や立地、権利関係を確認したうえで、自分に合った売却方法を考えてみてください。
参考資料
- 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」
- 国土交通省「空き家対策 特設サイト」
- 国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
- 国土交通省「空き家を売る・貸す際に活用できる制度」
※本記事は2026年9月時点の公表情報をもとに作成しています。税制や法律の適用については個々の状況によって異なるため、詳細は税務署、自治体、税理士、司法書士、弁護士などの専門家へご確認ください。
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。この記事が少しでもお役に立てば幸いです。
「まさふみの大人ブログ」では、50代からの住まい選びや不動産の知識を中心に情報を発信しています。ぜひブラウザのブックマーク（お気に入り）に登録して、また遊びに来てくださいね！
コメント