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※制度・サービスの情報は2026年10月26日時点で確認しています。
「実家を相続したけれど、自分が住む予定はない」
「売却したいものの、親の名義のままになっている」
「片付けや書類集めまで考えると、なかなか手をつけられない」
50代になると、親の家をこれからどうするか、身近な問題として考える機会も出てきます。仕事や自分の暮らしを続けながら、離れた実家の手続きを進めるのは負担の大きいことです。
相続した実家の売却は、名義変更や片付けをすべて終えてから相談する必要はありません。 まずは相続の状況と家の状態を整理し、必要な手続きと売却の準備をどう進めるか相談できます。
私は以前、不動産賃貸仲介の営業・店長をしていました。実家の売却を考える際も、価格だけでなく「何を、誰に、いつまでに頼むのか」が分かることは大切だと考えています。
この記事では、相続した実家を売却する流れと、名義変更・片付け・税金の注意点を整理します。後半では、東京都・埼玉県を対応エリアとする相続不動産の相談先も紹介します。
>関連記事：相続したアパートは売る？貸し続ける？判断前に確認したい5つのポイント
1．相続した実家を売却する基本の流れ
一般的には、次のように進めます。相続税や特例の期限確認は、売却後ではなく最初の段階から行いましょう。
| ステップ | 主な内容 |
|---|---|
| ① 相続の状況を確認する | 遺言書、相続人、財産・債務を確認し、必要に応じて遺産分割を話し合う |
| ② 相続登記を進める | 不動産の名義変更を行う。売却相談は並行して進められる |
| ③ 査定と費用・税金を確認する | 売却価格の目安、諸費用、手元に残る金額、期限を整理する |
| ④ 売却を依頼する | 媒介契約を結び、売り出し条件を決め、購入希望者を探す |
| ⑤ 契約・引き渡し・申告を行う | 契約条件を確認し、代金決済と引き渡し、必要な確定申告を行う |
ステップ① 相続人と財産を確認し、実家をどうするか話し合う
まずは、遺言書の有無、相続人が誰か、実家を含めてどのような財産や債務があるかを確認します。
遺産分割協議が必要な場合は、相続人全員で話し合います。ただし、相続人が1人だけの場合や、遺言に従って相続する場合など、協議が不要なケースもあります。
売却する方向になったら、誰が窓口になるか、費用をどう負担するか、代金をどう分けるかも整理しておきたいところです。名義の決め方と代金の分け方は、登記や税務にも関係するため、先に司法書士や税理士へ相談しましょう。
売却に反対する相続人がいるなど、争いがある場合には、まず弁護士への相談を検討します。
ステップ② 相続登記を進める
相続登記は、不動産の登記名義を亡くなった方から相続人へ変更する手続きです。
2024年4月1日から申請が義務化され、原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。
2024年4月1日より前に相続し、その取得を既に知っていた不動産も対象です。この場合は、原則として2027年3月31日までに申請する必要があります。正当な理由なく義務に違反した場合、10万円以下の過料の対象となることがあります。 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」↗
売却に伴う買主への名義変更を進めるには、相続登記が必要です。ただし、登記が済む前でも、売却価格の相談や準備は進められます。
なお、義務を簡易に履行するための「相続人申告登記」だけでは、売却に必要な相続登記の代わりにはなりません。 法務省「相続人申告登記について」↗
ステップ③ 査定額だけでなく、費用と税金も確認する
売却価格の目安を知るために、不動産会社へ査定を依頼します。
ここで確認したいのは、査定額の高さだけではありません。
- その価格で売れると考える根拠は何か
- 売却までにどのくらいの期間を見込むか
- 建物を残す場合と、解体する場合で条件はどう変わるか
- 仲介手数料や登記、測量、片付けなどに、どのような費用が必要か
査定額は、売却できる金額を保証するものではありません。複数社の説明を比較する場合も、価格とあわせて費用や売り方を確認しましょう。
また、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。売却に必要な支出と税金を見込み、自分に残る金額を考えることが大切です。
ステップ④ 不動産会社と売却条件を決める
仲介で売却する場合は、不動産会社と媒介契約を結び、売り出し価格や引き渡し時期などを決めていきます。
遠方に住んでいる方は、鍵の管理、内見への対応、現地へ行く必要がある場面も確認しておきましょう。
家財が残っている場合は、「誰が、いつまでに、どの費用負担で片付けるか」を具体的にします。雨漏りや設備の故障など、把握している不具合も担当者へ伝えてください。
売却を急ぐ事情があれば、その理由と希望時期を早めに共有します。納税のために売却代金が必要な場合は、税理士にも相談し、売却予定と納税期限が合うかを確認しましょう。
ステップ⑤ 売買契約・引き渡しと、必要な確定申告を行う
買主が決まったら、売買契約を結び、代金決済と引き渡しへ進みます。価格だけでなく、残す家財や設備、引き渡し日などの条件も確認しましょう。
売却後には、利益や特例の適用状況に応じた確定申告が必要です。特に、後述する相続した空き家の特別控除は、適用を受けるために確定申告を行う必要があります。
国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」↗
契約書や領収書は保管し、申告に必要な資料を売却の段階からまとめておくと、その後の作業が進めやすくなります。
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2．売却前に確認したい税金と期限
① 相続税と、売却による利益への税金は別に考える
「親から財産を相続したときの税金」と、「相続した不動産を売って利益が出たときの税金」は別のものです。
相続税の申告・納税が必要な場合、期限は原則として、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。すべての相続で相続税がかかるわけではありませんが、申告が必要かどうかは早めに確認しましょう。 国税庁「相続税の申告と納税」↗
相続登記の期限が3年だからといって、税金の確認も3年後でよいわけではありません。
一方、売却による利益は、おおむね次の計算で考えます。
譲渡所得＝売却代金−取得費−譲渡費用
適用できる特別控除がある場合は、その控除も踏まえて課税対象を計算します。建物の取得費には減価償却の調整もあるため、購入金額をそのまま差し引けるとは限りません。
② 親が家を買ったときの契約書は捨てない
相続した実家を売る場合、取得費は原則として、亡くなった方が購入したときの代金などを基に計算します。
そのため、片付けの際に見つかった昔の売買契約書、建築請負契約書、領収書などは、すぐに処分しないでください。
取得費が分からない場合などは、売却金額の5％を取得費とする方法があります。ただし、実際の取得費を確認できる場合より、計算上の利益が大きくなることもあります。
国税庁「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」↗
「古い書類だから不要だろう」と捨てる前に、税理士などへ確認することをおすすめします。
③ 空き家の3,000万円特別控除には条件がある
相続した実家の売却では、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。税金そのものが3,000万円減るという意味ではありません。
主な確認事項は、次のとおりです。
- 1981年5月31日以前に建築された家屋であること
- 区分所有建物として登記されていないこと
- 原則として、相続直前に亡くなった方以外が住んでいなかったこと
- 相続後に貸したり、住んだり、事業に使ったりしていないこと
- 耐震性や取り壊し、売却代金などの要件を満たすこと
対象の家屋・敷地等を取得した相続人が3人以上の場合、控除上限は1人当たり2,000万円です。ここで挙げたもの以外にも条件があります。
国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」↗
期限は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。さらに、現行制度の適用期限である2027年12月31日までの売却である必要もあります。
耐震改修や解体の時期によって進め方も変わるため、「売った後で調べよう」とせず、売却前に税理士や税務署へ適用の可否を確認しましょう。
3．相続した実家の売却で気をつけたい3つのこと
① 家族の意向を確認せず、売却を進めない
実家への思いは、家族でも同じとは限りません。
維持費が負担だと考える人もいれば、思い出のある家を残したいと考える人もいます。話し合いでは、売るか残すかだけでなく、残すなら誰が管理し、費用をどう負担するかも確認しましょう。
不動産会社への相談は、その話し合いに必要な材料を集める機会にもなります。ただし、家族間の争いを不動産会社だけで解決できると考えず、必要に応じて弁護士の力を借りることも大切です。
② 片付けや解体を、売り方が決まる前に発注しない
荷物が多いと、まず全部片付けなければと思いがちです。しかし、査定や売却方法の相談を先に進め、必要な作業を確認する方法もあります。
特に解体は、費用が大きく、元に戻せません。建物を残して売れる可能性や、特例の条件も確認してから判断しましょう。
依頼する場合は、見積もりに含まれる作業、追加料金の条件、立ち会いの要否を確認します。遠方から何度も通う負担と、業者へ依頼する費用を比較して考えるとよいでしょう。
③ 「まだ決められない」と、管理や期限確認まで止めない
売却する気持ちが固まるまで、時間が必要なこともあります。
ただし、その間も固定資産税や管理の負担は続きます。建物の点検、庭木や郵便物の確認など、誰が何を担当するか決めておきましょう。
私は、実家をすぐに売る決断を急ぐ必要はないと思っています。ただ、決断を待つことと、期限を確認せずに放置することは分けて考えたいところです。
いつまでに何を決める必要があるかを知っておくだけでも、落ち着いて検討しやすくなります。
>関連記事：空き家が売れないときはどうする？売却方法と買取を検討するポイント
4．【PR】相続手続きと売却をまとめて相談する選択肢
相続登記、税金の確認、家財の整理、不動産の売却。それぞれの相談先を自分で探して連絡するのが負担になる場合は、窓口をまとめられるサービスも選択肢です。
ハックベリーズ不動産は、司法書士・税理士・弁護士などと連携し、相続手続きと不動産売却を一括で相談できる体制を案内しています。
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状況に合わせて選べる2つのプラン
| プラン | 向いている方 |
|---|---|
| おまかせプラン | 相続に関する手続きから売却まで、まとめて支援を受けたい方 |
| えらべるプラン | 既に進めている手続きを除き、必要な部分だけ依頼したい方 |
一部は本人による対応が必要です。また、無料相談と実際の手続き費用は別に考え、依頼する業務と見積もりを確認しましょう。
土日祝・夜間は事前予約で相談
事前予約により、土日祝や夜間も対応可能とされています。夜間は基本的にオンライン対応です。
ただし、弁護士・司法書士・税理士などとの打ち合わせには、同じ対応時間の条件は適用されません。希望日時や相談方法を予約時に確認してください。
「相続登記がまだ」「自分でできる部分は進めたい」という方も、現在の状況を伝えて、依頼範囲を相談してみるとよいでしょう。
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5．相談前は、分かることだけメモしておこう
初回相談では、次のことを分かる範囲で整理しておくと、状況を伝えやすくなります。
- 実家の所在地と、現在の利用状況
- 相続が発生した時期
- 相続人の人数と、家族の売却に対する意向
- 登記名義が誰になっているか
- 家財の量や、把握している建物の不具合
- 希望する売却時期と、納税などの期限
固定資産税の納税通知書、登記に関する書類、昔の購入契約書などが手元にあれば、相談時に使えるか確認しておきましょう。
ただし、書類が全部そろうまで相談を待つ必要はありません。分からない項目は「分からない」と伝え、何から確認すればよいかを聞くところから始められます。
＞関連記事：築古物件はどう変わる？国交省の「リノベ賃貸」支援の方向性と空き家活用の新しい動き
まとめ｜相続した実家の売却は、状況と期限の整理から
相続した実家を売るときは、買主を探す準備に加えて、相続人の確認、名義変更、税金や期限の確認が必要です。
最初からすべてを自分で理解して、手続きを終わらせようとしなくても大丈夫です。今どこまで進んでいるか、何が分からないかを整理し、必要な専門家へ相談していきましょう。
私は、思い出のある実家だからこそ、価格だけでなく、自分や家族が納得できる進め方を大切にしてほしいと思います。
まずは実家の状況と手続きの期限を確認する。そのうえで、自分で進める部分と、専門家に頼む部分を決めていくことが、売却に向けた第一歩になります。
※本記事は一般的な情報の整理です。登記は司法書士、税務は税理士・税務署、相続に関する紛争は弁護士など、内容に応じた窓口へ個別にご確認ください。
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。この記事が少しでもお役に立てば幸いです。
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