「アパート経営をするなら、利回りは何％くらいあればいい？」
「利回り10％の物件なら儲かるの？」
不動産投資を検討すると、必ずと言っていいほど目にするのが「利回り」です。
物件情報を見ると「利回り5％」「利回り8％」「利回り10％以上」などさまざまですが、数字が高ければ高いほど良い物件とは限りません。
実際、2026年8月に健美家へ登録された一棟アパートの全国平均表面利回りは7.89％でした。これは2008年4月の調査開始以降で最低の水準です。全国平均価格は9,115万円で、前年同月比8.55％上昇しています。 LIFULL「収益物件 市場動向マンスリーレポート」↗
一方で、同じアパートでも地域や築年数によって利回りには大きな差があります。
この記事では、
- アパート経営の利回りとは何か
- 2026年の利回り相場
- 表面利回りと実質利回りの違い
- 高利回り物件に潜むリスク
- 物件を購入する前に確認したいポイント
を、不動産投資初心者にもわかりやすく解説します。
この記事のポイント
アパート投資では「利回り○％以上なら安心」という絶対的な基準はありません。
表面利回りだけではなく、空室・管理費・税金・保険・修繕費などを考慮した実質的な収支を見ることが重要です。
アパート経営の「利回り」とは？
利回りとは、投資した金額に対して、年間でどの程度の収益が得られるかを表した数字です。
たとえば3,000万円で購入したアパートから年間240万円の家賃収入が得られる場合、単純計算では、
240万円 ÷ 3,000万円 × 100 ＝ 8％
となります。
この8％が「表面利回り」です。
しかし、アパートを所有すると家賃がそのまま利益になるわけではありません。
固定資産税や管理費、保険料、修繕費などさまざまな支出が発生します。
さらに、常に満室とは限りません。
そこで重要になるのが「表面利回り」と「実質利回り」の違いです。
表面利回りとは？
表面利回りは、物件価格に対する年間家賃収入の割合です。
表面利回り（％）＝年間想定家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
たとえば、
- 物件価格：3,000万円
- 年間家賃収入：240万円
なら、
240万円 ÷ 3,000万円 × 100＝8％
となります。
不動産投資サイトなどで「利回り8％」と表示されている場合、一般的にはこの表面利回りが使われています。
計算が簡単で物件同士を比較しやすい一方、実際にかかる経費が考慮されていないことには注意が必要です。
実質利回りとは？
実質利回りは、家賃収入から運営に必要な経費を差し引き、さらに物件購入時の諸費用も考慮して計算する考え方です。
一般的には、
実質利回り（％）＝（年間家賃収入－年間経費）÷（物件価格＋購入時諸費用）×100
などの方法で計算します。
年間経費には、たとえば次のようなものがあります。
- 管理委託費
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険・地震保険など
- 共用部分の電気代・清掃費
- 入居者募集にかかる費用
- 原状回復費
- 修繕費
国土交通省の不動産収益の考え方でも、水道光熱費や清掃費、修繕費、公租公課、損害保険料、入居者募集経費など、さまざまな支出を考慮する考え方が示されています。
そのため、表面利回りと実際の収益性には差が生じます。
3,000万円のアパートなら実質利回りはいくら？
わかりやすく架空の物件で計算してみましょう。
表面利回り
- 物件価格：3,000万円
- 年間想定家賃収入：240万円
この場合、
240万円 ÷ 3,000万円 ×100＝8.0％
です。
ところが、年間60万円の運営経費がかかり、購入時の諸費用が210万円だったと仮定すると、
（240万円－60万円）÷（3,000万円＋210万円）×100
となり、実質利回りは約5.6％です。
表面上は8％あった利回りが、経費などを考慮すると5％台になりました。
もちろん実際の経費は物件によって大きく異なるため、これはあくまで計算例です。
さらに空室が増えたり、大きな修繕が発生したりすれば、実際の収益はさらに低下します。
なお、借入金の元利返済まで考慮した「手元にいくら残るか」というキャッシュフローは、実質利回りとは別に確認する必要があります。
2026年のアパート経営の利回り相場は？
では、現在のアパート利回りはどのくらいなのでしょうか。
健美家の「収益物件 市場動向マンスリーレポート」によると、2026年8月の一棟アパートの全国平均表面利回りは7.89％でした。
全国平均価格は9,115万円です。
7月の全国平均利回りは7.91％だったため、さらに0.02ポイント低下し、2008年4月の調査開始以降の最低値を更新しました。
また、2026年4～6月期では、
| エリア | 一棟アパート平均表面利回り |
|---|---|
| 全国 | 8.01％ |
| 一都三県 | 6.82％ |
| 東京23区 | 5.57％ |
| 大阪市 | 6.84％ |
となっています。
※健美家に登録された物件データを集計したもので、実際の成約物件の利回りや、個々の物件の実質利回りを示すものではありません。
ここは非常に重要です。
「全国平均が約8％だから、8％なら安心」という意味ではありません。
東京と札幌では利回りが違う
さらに興味深いのが地域差です。
健美家の2026年4～6月期データを基にした、築10年以上20年未満の一棟アパートの表面利回りを見ると、
| 都市・エリア | 表面利回り |
|---|---|
| 東京23区 | 5.41％ |
| 横浜市 | 6.89％ |
| 千葉県主要都市 | 6.43％ |
| 札幌市 | 8.14％ |
| 仙台市 | 7.36％ |
| 名古屋市 | 7.05％ |
| 大阪市 | 6.45％ |
| 広島市 | 7.54％ |
| 福岡市 | 6.06％ |
となっています。
東京23区の5.41％に対して札幌市は8.14％。
かなり差があります。
しかし、
「札幌のほうが東京より利回りが高い＝札幌のほうが必ず儲かる」
ということではありません。
物件価格、家賃水準、人口動態、入居需要、空室期間、修繕費、将来の売却価格なども含めて判断する必要があります。 HEDGE GUIDE「高利回りのアパートは本当に有利？ 利回り7％と5％の物件の違いを、主要都市別データと収支試算から比較」↗
新築と中古では利回りが違う
一般的に築年数が古くなるほど、物件価格が下がることで表面利回りは高くなる傾向があります。
実際、2026年4～6月期のデータを見ると、東京23区の一棟アパートでは、
- 築10年未満：5.15％
- 築20年以上：6.09％
札幌市では、
- 築10年未満：7.37％
- 築20年以上：9.82％
となっています。
札幌では築20年以上になると、表面利回りが10％近くまで上がっています。
一見すると魅力的ですが、築古物件では、
- 外壁
- 屋根
- 給排水設備
- 給湯器
- エアコン
- 共用設備
- 室内設備
などの修繕・交換が必要になる可能性があります。
つまり、
築古物件の高い利回りは、リスクの高さを反映している場合もある
ということです。
「利回り10％だから、利回り6％の物件よりお得」と単純には判断できません。
＞関連記事：投資用マンションが毎月赤字…持ち続ける？売却する？判断前に確認したい5つのポイント
「高利回り＝良い物件」ではない4つの理由
1．空室になれば想定家賃は入ってこない
表面利回りは「満室時の想定家賃」を基準としているケースがあります。
たとえば年間家賃240万円を想定していても、空室が発生すれば実際の収入は減ります。
特に確認したいのが、
- 周辺人口
- 最寄り駅からの距離
- 大学・企業・病院などの賃貸需要
- 周辺の空室物件
- 同程度の物件の募集家賃
などです。
利回りを見る前に、その家賃で本当に入居者が見つかるのかを確認しましょう。
2．築古物件では修繕費が増える可能性がある
中古アパート、とりわけ築年数が経過した物件では修繕履歴の確認が重要です。
外壁や屋根、防水、給排水設備などで大規模な修繕が必要になれば、数年分の家賃収入に相当する支出になる可能性もあります。
物件価格だけを見るのではなく、
「購入後10年間でどのような修繕が必要になりそうか」
という視点を持っておきましょう。
>関連記事：相続したアパートは売る？貸し続ける？判断前に確認したい5つのポイント
3．サブリースでも家賃がずっと保証されるとは限らない
「家賃保証だから空室になっても安心」と考える人もいるかもしれません。
しかし、サブリース契約には注意が必要です。
国土交通省は、「家賃保証」などの表現が使われていても、契約条件などによって賃料が減額される可能性があることについて注意を呼びかけています。契約前には賃料の見直し条件などについて説明を受け、内容を十分確認することが重要です。 国土交通省「適正化のための措置（規制の内容・標準契約書等）」↗
サブリースを利用する場合も、
「○年間ずっと同じ家賃が入ってくる」
と決めつけないようにしましょう。
4．金利上昇でキャッシュフローが悪化する可能性がある
アパートを現金で購入する人ばかりではありません。
金融機関から融資を受ける場合、借入金利も収支を左右します。
2026年6月には日本銀行の政策金利が1％となり、8月の講演でも日本銀行の氷見野副総裁が「31年ぶりの水準」と説明しています。
借入金利が上昇すれば、同じ家賃収入でもローン返済後に残るお金は少なくなります。
そのため、
現在の金利だけではなく、金利が上昇した場合にも返済できるか
をシミュレーションしておくことが大切です。
関連記事：金利上昇は不動産投資だけでなく、住宅購入を考えている人にとっても重要な問題です。住宅ローン金利の最新動向については、「住宅ローン変動金利が1％超へ」でも詳しく解説しています。 ↓
「理想の利回りは何％？」だけでは判断できない
「アパート投資なら利回り8％以上」
「地方なら10％以上」
といった数字を目にすることがあります。
しかし、2026年の市場データを見ると、こうした一律の基準で判断するのは難しいことがわかります。
東京23区のように5％台の物件が多い地域もあれば、札幌市の築古物件では9％台のデータもあります。
そこで重要なのは、
「何％なら買うか」ではなく、「なぜその利回りなのか」を考えることです。
利回りが低い物件には、
- 人気エリア
- 土地価格が高い
- 築浅
- 空室リスクが比較的小さい
といった理由があるかもしれません。
逆に高利回り物件には、
- 築年数が古い
- 入居需要が弱い
- 修繕が必要
- 売却しにくい
- 想定家賃が高すぎる
などの理由が隠れている可能性があります。
利回りは「答え」ではなく、物件を詳しく調べるための入口と考えるとよいでしょう。
「期待利回り」と「表面利回り」は同じではない
不動産投資について調べていると、「期待利回り」という言葉を見ることもあります。
日本不動産研究所の2026年4月「不動産投資家調査」では、賃貸住宅一棟の期待利回りについて、東京・城南地区がワンルームタイプ3.6％、ファミリータイプ3.7％、札幌のワンルームタイプが4.9％などとなっています。 日本不動産研究所「第54回 不動産投資家調査（2026年4月現在）」↗
「先ほどの東京23区5％台、札幌8％前後と全然違う」と感じるかもしれません。
これは調査対象や利回りの定義が異なるためです。
物件情報サイトの表面利回りと、投資家調査の期待利回りをそのまま比較することはできません。
ネットで利回りを調べる際は、
「何の利回りなのか」
「どのような物件を対象にしているのか」
「いつのデータなのか」
まで確認することが大切です。
アパート購入前に確認したい5つのポイント
1．表面利回りだけで判断しない
まず確認したいのが実際の経費です。
家賃収入から、
- 税金
- 管理費
- 保険料
- 修繕費
- 入居者募集費用
- 空室による損失
などを考慮して収支を計算しましょう。
2．現在の入居状況と家賃を確認する
「満室想定利回り」が高くても、現在半分しか入居していなければ話は変わります。
レントロール（賃貸条件一覧表）などを確認し、
- 現在の入居率
- 各部屋の家賃
- 入居期間
- 敷金などの契約条件
を確認することが重要です。
周辺の家賃相場と大きく離れていないかもチェックしましょう。
3．修繕履歴を確認する
中古アパートでは、
「いつ、どこを修繕したのか」
を確認します。
特に屋根・外壁・防水・給排水設備などは大きな費用につながる可能性があります。
購入価格が安くても、購入直後に大規模修繕が必要になれば収支計画が大きく変わります。
4．金利上昇後の返済額も試算する
現在の金利だけで収支計算をするのではなく、
金利が1％上がったらどうなるか
といった複数の条件でシミュレーションしておくと安心です。
表面利回りが高くても、ローン返済後にほとんど現金が残らないのであれば、余裕のある経営とはいえません。
5．売却するときのことまで考える
不動産投資では「買うとき」だけでなく「売るとき」も重要です。
将来、
- 自分で保有し続ける
- 別の投資家へ売却する
- 土地として売却する
- 建物を建て替える
など、どのような出口が考えられるのかも確認しておきましょう。
高利回りでも、将来の買い手が見つかりにくい物件なら注意が必要です。
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>関連記事：不動産投資の無料相談では何を聞く？元賃貸仲介店長が考える確認ポイント7つ
まとめ｜アパート経営は利回りの「高さ」より「中身」を見る
2026年8月の一棟アパートの全国平均表面利回りは7.89％となり、健美家の調査開始以来の最低値を更新しました。
しかし、この数字だけを見て、
「8％以上なら買い」
「5％なら儲からない」
と判断することはできません。
アパート経営で重要なのは、
- 表面利回り
- 実質利回り
- 空室リスク
- 修繕費
- 周辺の賃貸需要
- 借入金利
- 将来の売却可能性
を総合的に考えることです。
特に高利回り物件を見つけたときこそ、
「なぜ、この物件は利回りが高いのだろう？」
と一度立ち止まって考えてみましょう。
利回りの数字だけでは見えない理由を調べることが、失敗を避ける第一歩です。
関連記事：アパート経営では、既存の一棟アパートを購入するだけでなく、土地を取得して新築する方法もあります。土地を購入するときの手続きについては、「土地購入の流れ」も参考にしてください。 ↓
※本記事は不動産投資に関する一般的な情報を提供するもので、特定の物件の購入や投資を推奨するものではありません。不動産投資には空室、価格下落、修繕、金利上昇などによって損失が生じる可能性があります。実際の投資判断は、ご自身の資金状況や物件条件などを確認したうえで行ってください。
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