ここ数年、首都圏を中心にマンション価格の高騰が続いてきました。
ところが2026年、中古マンション市場では「ワニの口現象」と呼ばれる価格の開きが注目されています。
ワニの口現象とは、マンションの売り出し価格と、実際に売買が成立した成約価格の差が大きく開く現象のことです。
売主は高く売りたい。しかし、価格の高騰や住宅ローン金利の上昇によって、買主は希望する価格では購入しにくくなっています。
2026年10月3日のテレビ朝日の報道でも、この現象が取り上げられました。 テレ朝NEWS「マンション価格「ワニの口」現象 売買成立せず在庫が急増 売り手も買い手も苦境」↗
実際に東日本レインズの統計では、首都圏中古マンションの成約件数が前年同月より減少する一方、在庫件数は増加しています。
なぜ、このような現象が起きているのでしょうか。
この記事では、「ワニの口現象」の意味から、2026年の中古マンション市場の動向、購入・売却時に注意したいポイントまで、元不動産営業の視点から分かりやすく解説します。
1. 「ワニの口」現象とは？売り出し価格と成約価格の違い
「ワニの口」と聞いても、不動産に詳しくない方には何のことか分かりにくいかもしれません。
簡単にいうと、
売主が「この価格で売りたい」と考える価格と、買主が実際に購入できる価格との間に大きな差が生じている状態です。
グラフにすると
- 売り出し価格は高い水準を維持したり、上昇したりする
- 実際の成約価格は、それほど上昇しない、あるいは下落する
というように、2本の線が上下に開いていきます。
その形が大きく口を開けたワニのように見えることから、「ワニの口」と呼ばれています。
2. 首都圏中古マンションで何が起きている？
実際の数字を見てみましょう。
東日本レインズが2026年9月10日に公表した8月分のデータでは、首都圏中古マンション市場に変化が見られます。
| 項目 | 2026年8月 | 前年同月比 |
|---|---|---|
| 成約件数 | 3,180件 | ▲10.5％ |
| 成約㎡単価 | 81.60万円/㎡ | ▲3.8％ |
| 成約平均価格 | 5,129万円 | ▲2.8％ |
| 在庫件数 | 48,235件 | ＋8.2％ |
| 在庫平均価格 | 6,939万円 | ＋29.0％ |
出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構「月例マーケットウォッチ」2026年8月度
東日本レインズは2026年9月10日に8月度の月例マーケットウォッチを公表しています。
東日本レインズ「不動産市場動向（統計）」
この数字で特に注目したいのが、
成約件数 ▲10.5％
在庫件数 ＋8.2％
という動きです。
つまり、
「売れるマンションは減っているのに、売りに出されたまま残っているマンションは増えている」
ということになります。
2026年8月の首都圏中古マンションでは、成約物件の平均価格が5,129万円だったのに対し、在庫物件の平均価格は6,939万円でした。
その差は約1,810万円です。
ただし、これは同じマンションが1,810万円値下げされて売れたという意味ではありません。
成約した物件と売り出し中の物件では、立地・広さ・築年数などの条件が異なるためです。
つまり、この数字だけで個々のマンションの売り出し価格と成約価格の差を判断することはできません。
市場の実態を正確に把握するには、同じ地域や似た条件のマンションについて、売り出し価格と実際の成約事例を比較することが重要です。
【2026年9月最新】中古マンションの成約減少・在庫増加が続く
東日本レインズは2026年10月13日、9月度の月例マーケットウォッチを公表しました。
首都圏中古マンション市場では、8月に続いて成約件数が前年同月を下回り、在庫件数が増加しています。
| 項目 | 2026年9月 | 前年同月比 |
|---|---|---|
| 成約件数 | 3,457件 | ▲22.7％ |
| 成約㎡単価 | 81.07万円/㎡ | ▲4.8％ |
| 成約平均価格 | 5,111万円 | ▲4.5％ |
| 在庫件数 | 50,450件 | ＋15.1％ |
| 在庫平均価格 | 6,971万円 | ＋27.5％ |
出典：東日本不動産流通機構「月例マーケットウォッチ 2026年9月度」
注目したいのは、成約件数が前年同月比22.7％減少する一方、在庫件数は15.1％増加していることです。
また、平均成約価格は5,111万円と前年同月を下回りましたが、在庫物件の平均価格は6,971万円と上昇しています。
これは、売りに出されている物件の価格水準と、実際に成約している物件の価格水準に開きがあることを示しています。
ただし、在庫物件と成約物件は同じ住戸ではありません。地域・面積・築年数などの構成も異なるため、この差をそのまま値引き幅と考えることはできません。
今後も、売り出し価格と成約価格の動きに注目する必要がありそうです。
➡ 関連記事：東京23区の中古マンションが4カ月連続下落！新築は過去最高なのになぜ？
3. なぜ「ワニの口」が開いてしまったのか？
大きな理由として考えられるのが、
マンション価格の高騰と住宅ローン金利の上昇です。
① マンション価格が高くなりすぎた
ここ数年、首都圏のマンション価格は大きく上昇してきました。
建築費や人件費の上昇、土地価格の上昇などを背景に新築マンション価格が高騰し、それに引っ張られるように中古マンション価格も上昇してきました。
その結果、東京都心などでは一般的な会社員世帯にとって簡単には購入できない価格帯のマンションも珍しくなくなっています。
テレビ朝日の報道では、2026年8月の東京23区における中古マンション1戸あたりの平均売り出し価格は約1億3,000万円と紹介されています。
もう一つ大きいのが金利です。
② 住宅ローン金利の上昇
日本銀行は2026年にも金融政策を変更しており、9月18日にも金融市場調節方針の変更を公表しています。 日本銀行「金融市場調節方針に関する公表文 2026年」
住宅ローンを利用してマンションを購入する人にとって、金利上昇は非常に大きな問題です。
同じ5,000万円を借りる場合でも、金利が上がれば毎月の返済額は増えます。
さらに重要なのが、「銀行から借りられる金額そのものが少なくなる可能性がある」ことです。
テレビ朝日の報道では、年収700万円の人が35年ローンを利用するケースについて、
金利上昇前 5,646万円
↓
金利0.5％上昇後 5,270万円
となり、融資可能額が約400万円減少する試算が紹介されています。
マンション価格が変わらなくても、買主側の購入能力が低下してしまうわけです。
日本銀行も、国内では変動金利型の住宅ローンが多いため、金利上昇によって家計の利払い負担が増加すると指摘しています。
関連記事：住宅ローン金利が上がると、毎月の返済額だけでなく「いくらまで借りられるか」にも影響します。金利上昇が住宅購入に与える影響と対策については、こちらの記事で詳しく解説しています。 ↓
③ 売主は簡単には価格を下げたくない
では、買える人が減っているなら、売主が価格を下げればいいのではないでしょうか。
実際には、それほど単純ではありません。
例えば、
「近所のマンションが8,000万円で売れた」
「数年前よりマンション価格が上がっている」
「急いで売却する必要がない」
「できるだけ高く売って住宅ローンを完済したい」
と考える売主もいるでしょう。
特に売却を急いでいない人であれば、
「安くするくらいなら、そのまま持っておこう」
という選択もできます。
テレビ朝日の取材でも、売却を急ぐ人は価格を下げる一方、資産として所有し「高く売れればいい」と考える売主は価格を下げにくい傾向が紹介されています。
ここに買主との温度差が生まれます。
4. 売主「高く売りたい」VS 買主「その価格では買えない」
現在の状況を単純化すると、次のようになります。
売主
「マンション価格はこれまで上がってきた」
「できるだけ高く売りたい」
「急いで売る必要はない」
↓
高い売り出し価格を維持
一方で、
買主
「マンションが高すぎる」
「住宅ローン金利も上がった」
「毎月の返済が厳しい」
「銀行から借りられる金額も少なくなる」
↓
その価格では買えない
この両者の差が大きくなった状態こそが「ワニの口」です。
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5. 売れないマンションが増えるとどうなる？
ここから重要になります。
高い価格で売りに出しても買い手が現れなければ、物件は市場に残り続けます。
つまり在庫が増えます。
2026年9月の首都圏中古マンションの在庫件数は50,450件となり、前年同月比15.1％増加しました。
一方、成約件数は3,457件で、前年同月比22.7％減少しています。
8月に続き、前年同月と比較して成約件数が減少し、在庫件数が増加する状況が確認されました。
この動きは、今後のマンション市場を考えるうえで注目したいポイントです。
なぜなら、在庫が増えれば買主にとって選択肢が増えるからです。
似たような条件のマンションが、
Aマンション 6,500万円
Bマンション 6,200万円
Cマンション 5,900万円
と並んでいれば、価格の高い物件は売れにくくなります。
すると売却を急ぐ売主から、
「少し価格を下げよう」
という判断が出てくる可能性があります。
6. ではマンション価格はこれから暴落する？
ここで注意したいことがあります。
今回のデータだけを見て、
「マンション価格の暴落が始まった」
と判断するのは早いでしょう。
マンション市場は地域による違いが非常に大きいからです。
東京都心の人気エリアと郊外では需要が違いますし、
- 駅からの距離
- 築年数
- 管理状態
- 間取り
- 周辺環境
- 再開発
- 修繕積立金
- 管理費
などによっても価格は変わります。
実際、東京都内でも地域によって「ワニの口」の開き方には違いが見られます。
したがって、
「マンション全体が一斉に値下がりする」
と考えるより、
「高すぎる売り出し価格では売れにくくなり、物件によって価格調整が進む可能性がある」
と考えた方が現状に近いでしょう。
7. これからマンションを買う人は「売り出し価格」だけを見ない
これから中古マンションを購入する人にとって重要なのは、ポータルサイトに掲載されている価格だけを「相場」だと思わないことです。
例えば不動産サイトで、
「この地域は7,000万円くらいが相場なのか」
と思っても、それはあくまで現在の売主が希望している価格かもしれません。
重要なのは、
「いくらで売りに出ているか」ではなく「実際にいくらで売れたのか」
です。
東日本レインズでも、成約・新規登録・在庫を分けて統計を公表しています。また「REINS Market Information」↗では実際に売買された物件の成約価格などを確認できます。 国土交通省：「不動産取引情報提供サイト（REINS Market Information）」をリニューアルしました↗
中古マンションを購入するときは、周辺の成約事例も確認しておきたいところです。
関連記事：中古マンションは価格だけでなく、管理状態や修繕計画、築年数など確認しておきたいポイントがいくつもあります。購入を検討している方は、こちらの記事もあわせてご覧ください。 ↓
8. これからマンションを売る人も価格設定が重要
売主側にも同じことがいえます。
マンション価格が上昇してきたからといって、
「去年この価格だったから」
「近所のマンションがこの価格で売り出されているから」
という理由だけで価格を決めると、売却期間が長くなる可能性があります。
特に注意したいのが、
売り出し価格＝成約価格ではない
ということです。
7,000万円で広告に掲載されているマンションが、本当に7,000万円で売れるとは限りません。
長期間売れず、
6,800万円
↓
6,500万円
↓
6,200万円
と価格を変更して、最終的に売買が成立することもあります。
マンションを売却するときは、「いくらで売りたいか」だけではなく、周辺で実際にいくらで成約しているのかを見ることがますます重要になりそうです。
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売り出し価格と実際の成約価格のギャップが広がっている今、周辺で売り出されているマンションの価格だけを見て、自分のマンションの価値を判断するのは難しくなっています。
「今売却すると、いくらくらいになるのだろう？」と気になる方は、不動産会社に査定を依頼して現在の売却価格の目安を確認してみるのも一つの方法です。
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9. 2026年はマンション市場の転換点になるのか
これまで首都圏のマンション市場では、価格上昇が続いてきました。
しかし、2026年8月・9月の中古マンション市場では、成約件数が前年同月を下回る一方、在庫件数は増加しています。
売主が希望する価格と、買主が購入できる価格の間に開きが生じている可能性があります。
今後、売却を急ぐ売主を中心に価格を見直す動きが広がれば、売り出し価格と成約価格の差が縮まることも考えられます。
ただし、これだけでマンション市場全体が値下がりに転じると断定することはできません。
建築費、人件費、地価、住宅需要、供給戸数、住宅ローン金利など、さまざまな要因が価格に影響するためです。
また、東京都心と郊外では需要や価格の動きが異なります。
今後も「売り出し価格」「成約価格」「在庫件数」「住宅ローン金利」の4つを合わせて確認し、市場の動向を慎重に見ていく必要がありそうです。
>関連記事：全国の住みたい街1位は7年連続で福岡市！横浜・那覇も人気の理由とは【2026年】
まとめ｜マンション価格を見るなら「実際に売れた価格」に注目
2026年、首都圏の中古マンション市場で「ワニの口」と呼ばれる現象が注目されています。
売主が希望する価格は高いままなのに、住宅ローン金利の上昇やマンション価格の高騰によって買主の購入余力が低下し、実際の成約価格との差が広がっています。
さらに、
成約件数は減少し、在庫は増加。
これは、これまで価格上昇を続けてきたマンション市場に変化が起きている可能性を示す一つの材料です。
ただし、現時点で「マンション価格が暴落する」と決めつけることはできません。
これからマンションを購入する人も売却する人も、ネットに掲載されている「売り出し価格」だけを見るのではなく、
実際にいくらで売買が成立しているのか
を確認することが、これまで以上に重要になってきたといえるでしょう。
マンション市場の「ワニの口」は今後閉じていくのか。
2026年後半から2027年にかけての中古マンション市場で、注目したいポイントの一つです。
参考・出典
・公益財団法人 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「月例マーケットウォッチ 2026年8月度」「月例マーケットウォッチ 2026年9月度」
・テレビ朝日「マンション価格『ワニの口』現象 売買成立せず在庫が急増 売り手も買い手も苦境」（2026年10月3日）
・日本銀行「金融市場調節方針に関する公表文 2026年」
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。「まさふみの大人ブログ」では、50代からの住まい選びや不動産の知識を中心に情報を発信しています。ぜひブラウザのブックマーク（お気に入り）に登録して、また遊びに来てくださいね！
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