賃貸マンションやアパートに住んでいれば、毎月支払わなければならないのが家賃です。
しかし、突然の失業や収入減、病気、予想外の出費などによって、
「今月の家賃が払えない」
という状況になることは、誰にでも起こる可能性があります。
では、家賃を滞納するとすぐに部屋を追い出されてしまうのでしょうか。
また、ときどき耳にする、
「玄関に『家賃を払ってください』という貼り紙をされた」
「家賃を滞納したら鍵を交換されて部屋に入れなくなった」
といった対応は認められているのでしょうか。
結論からいうと、家賃を1回滞納したからといって、貸主が直ちに借主を強制的に追い出せるわけではありません。
一方で、家賃を払わない状態をそのまま放置してよいわけでもありません。
この記事では、家賃を滞納した場合に何が起こるのか、貸主や管理会社からどのような連絡が来るのか、そして家賃を払えなくなったときにどう対応すればよいのかを解説します。
家賃を滞納すると、まず何が起こる？
家賃の支払日を過ぎると、まず管理会社や貸主などから連絡が来ることが一般的です。
電話、メール、SMS、書面などで、
「家賃の入金が確認できません」
「○月分の家賃をご確認ください」
といった連絡が来ることがあります。
単純に振り込みを忘れていたというケースもあるため、この段階で直ちに契約解除や退去になるわけではありません。
問題なのは、連絡を無視し続け、家賃を支払わない状態を長期間続けることです。
保証会社を利用している場合には、保証会社が貸主へ家賃を立て替えたうえで、借主へ支払いを求めることもあります。
ここで注意したいのは、
「保証会社が払ってくれたから、自分は家賃を払わなくてもいい」
という意味ではないことです。
保証会社が立て替えた金額について、今度は借主が保証会社に支払うことになります。
家賃を滞納したらすぐ契約解除になる？
家賃を一度支払い忘れただけで、直ちに賃貸借契約を解除されて退去させられるとは限りません。
賃貸借契約を解除するには、滞納の期間や金額だけで機械的に決まるのではなく、貸主と借主との信頼関係が破壊されたといえるかなど、具体的な事情が問題になります。
そのため、
「家賃を○か月滞納すれば必ず強制退去」
と単純に言い切ることはできません。
ただし、滞納を長期間放置すれば、契約解除や建物明渡しを求められる可能性は当然高まります。
「まだ1か月だから大丈夫」と考えるのではなく、支払えないことが分かった時点で早めに対応することが大切です。
家賃を滞納すると保証会社から請求されることもある
現在の賃貸住宅では、契約時に家賃債務保証会社への加入を求められるケースがあります。
借主が家賃を滞納した場合、契約内容に基づいて保証会社が貸主へ家賃を支払い、その後、保証会社が借主へ請求することがあります。
国土交通省には家賃債務保証業者の登録制度があり、登録業者の情報も公開されています。なお、この登録制度自体は任意であり、登録していなければ家賃債務保証業を営めないという制度ではありません。 国土交通省「登録家賃債務保証業者一覧」
保証会社から連絡が来た場合も、無視するのは避けましょう。
大家さんが勝手に鍵を交換することはできる？
ここは家賃滞納で非常に重要なところです。
たとえ家賃を滞納していたとしても、
貸主や管理会社などが適法な手続きを経ず、一方的に鍵を交換して借主を部屋へ入れなくすることが当然に認められるわけではありません。
日本では、自分に権利があるからといって裁判などの手続きを経ず、自分の力で強制的に権利を実現する「自力救済」は原則として認められていません。
家賃滞納が続き、契約解除や明渡しが必要になった場合でも、借主が任意に退去しないのであれば、貸主側は原則として法的な手続きを進めることになります。
つまり、
「家賃を払わない → 大家さんが翌日鍵を交換 → 部屋に入れなくする」
というような対応を、貸主側が自由に行えるわけではありません。
最高裁でも保証会社による「追い出し条項」が問題になった
この問題については重要な最高裁判決もあります。
2022年12月12日の最高裁判決では、家賃債務保証会社の契約条項のうち、一定の家賃滞納があった場合に保証会社が何らの限定なく賃貸借契約を無催告で解除できる条項などについて、消費者契約法に反するとして使用差止めが認められました。
さらに、賃貸借契約が終了していないにもかかわらず、一定の条件で保証会社が「明渡しがあった」とみなせる条項についても使用差止めが認められています。
国土交通省もこの最高裁判決を受け、同様と認められる条項を使用しないよう家賃債務保証業者に周知しています。
これは、家賃を滞納しているからといって、保証会社などが自由に契約を終わらせたり、勝手に退去したことにしたりできるわけではないことを理解するうえで重要です。 国土交通省「家賃債務保証業者登録制度」
「家賃を払ってください」という貼り紙は違法？
もう一つ、ときどき聞くのが玄関ドアなどへの貼り紙です。
例えば、
「家賃を払ってください」
「至急連絡してください」
といった紙を貼られるケースです。
ここについては、「貼り紙をしたらすべて違法」と単純に判断することはできません。
貼られた場所、書かれている内容、周囲の人から見える状態なのか、繰り返し行われているのかなど、具体的な状況によって評価が変わります。
特に、
「家賃○か月滞納中」
など、借主の滞納状況を近所の人にも分かるような形で掲示すれば、プライバシーや名誉などをめぐる問題が生じる可能性があります。
貸主側に家賃を請求する権利があることと、どのような取り立て方をしても許されることは別の問題です。
家賃滞納から明渡しまでの一般的な流れ
実際には物件や契約内容、滞納状況によって異なりますが、おおまかな流れとしては、
家賃を滞納する
↓
貸主・管理会社・保証会社などから連絡や督促
↓
支払いの催告
↓
滞納が続く
↓
賃貸借契約の解除が問題となる
↓
任意に退去しなければ建物明渡しを求める法的手続き
↓
判決などに基づき、必要であれば強制執行
といった形が考えられます。
重要なのは、「滞納した瞬間に強制退去」ではない一方、「連絡を無視して住み続ければ問題ない」わけでもないということです。
家賃が払えないと分かったらどうすればいい？
最も避けたいのは、怖くなって電話にも出ず、管理会社や貸主からの連絡をすべて無視することです。
家賃を支払えない事情があるなら、まず管理会社や貸主へ連絡しましょう。
例えば、
「今月は収入が減ってしまい、期日までの支払いが難しい」
「○日なら支払える見込みがある」
など、現在の状況を正直に説明します。
もちろん、連絡したから支払期限を必ず延ばしてもらえるわけではありません。
それでも、何の連絡もせず滞納を続けるより、自分から早めに相談することが重要です。
支払える見込みがない場合は早めに公的な相談窓口へ
一時的な支払い忘れではなく、
「来月も払えそうにない」
「収入そのものがなくなってしまった」
という場合には、家賃だけの問題ではなく、生活全体を立て直す必要があります。
自治体の相談窓口や生活困窮者自立支援制度など、状況に応じて利用できる支援制度があります。
条件に該当すれば、離職や収入減などによって住居を失うおそれがある人などを対象とした住居確保給付金を利用できる場合もあります。
「退去を求められてから相談する」のではなく、家賃の支払いが難しくなった段階で相談することが大切です。
借金の返済が家計を圧迫している場合は専門家への相談も
家賃が払えない原因が一時的な収入減ではなく、カードローンや消費者金融など複数の借金返済にある場合は、家賃だけの問題として考えるのではなく、家計全体を見直す必要があります。
借金の返済が難しくなっている場合には、任意整理・個人再生・自己破産などの方法がありますが、どの方法が適しているかは借入額や収入、資産などによって異なります。
自分だけで判断するのが難しい場合は、債務整理を扱っている弁護士などの専門家へ相談する方法もあります。
【PR】借金問題について弁護士に相談したい方へ
弁護士法人イストワール法律事務所では、借金・債務整理について相談を受け付けています。返済を続けることが難しく、「今後どうしたらよいのか分からない」という方は、まず相談して現在の状況を整理してみるのも一つの方法です。
▶ 弁護士法人イストワール法律事務所の債務整理相談はこちら【PR】
勝手に鍵を交換された場合はどうする？
もし家賃を滞納している状態で、帰宅したら突然鍵が交換されており、自宅に入れなくなっていた――。
このような場合は、自分だけで貸主や管理会社と激しく争うのではなく、早めに専門機関へ相談しましょう。
状況に応じて、
- 消費生活センター
- 法テラス
- 弁護士
- 自治体の法律相談
などへの相談が考えられます。
契約書や督促状、メール、SMSなどがあれば保存しておき、貼り紙などがあった場合には写真を撮って記録しておくことも大切です。
家賃滞納を放置すると次の部屋探しにも影響する可能性がある
「どうせ引っ越すから、このまま払わなくてもいい」
という考え方はおすすめできません。
滞納した家賃の支払義務がなくなるわけではありません。
また、保証会社との契約や利用状況などによっては、その後の保証審査に影響する可能性もあります。
これから別の賃貸住宅を借りる予定があるなら、なおさら放置しないことが重要です。
こちらでは賃貸マンション・アパートの入居審査について解説しています。「賃貸マンション・アパートの入居審査とは？審査の流れとチェックされるポイントを徹底解説！」 ↓
まとめ｜家賃を払えないときほど「無視しない」ことが大切
家賃を滞納すると、まず貸主や管理会社、保証会社などから連絡や督促を受けることがあります。
それでも滞納が続けば、最終的には賃貸借契約の解除や建物の明渡しを求められる可能性があります。
しかし、
「家賃を滞納したのだから、大家さんは勝手に鍵を交換して追い出していい」
というものではありません。
一方、借主側にも家賃を支払う義務があります。
そのため大切なのは、家賃が払えないと分かった時点で問題を放置しないことです。
貸主や管理会社へ早めに連絡し、支払いの見通しを伝える。それでも解決が難しければ、公的な相談窓口や専門家に相談する。
家賃滞納は、時間がたつほど解決が難しくなりやすい問題です。
「払えないから連絡しづらい」というときほど、早めに動くことが大切です。
コメント