茨城県つくば市の地価が上昇しています。
「つくば」と聞くと、筑波大学や研究機関が集まる学術都市を思い浮かべる方も多いのではないでしょうか。
しかし、近年のつくば市は研究学園都市という顔だけではありません。つくばエクスプレス（TX）沿線を中心に住宅地の開発が進み、子育て世帯の転入も続く、人口増加の著しい街となっています。
2026年の地価調査でも、つくば市の住宅地には高い上昇率を示す地点が見られました。
なぜ、つくば市の土地はこれほど人気なのでしょうか。
今回は国土交通省の地価調査やつくば市の人口統計をもとに、地価上昇の背景、子育て環境、住宅購入時の注意点まで、元不動産営業・宅地建物取引士の視点から解説します。
1. つくば市の地価はどれくらい上昇している？
2026年9月に公表された「都道府県地価調査」は、同年7月1日時点の土地価格を示したものです。
全国平均では、住宅地が前年比1.0％、商業地が2.9％上昇しました。
その中で注目したいのが、茨城県南部のつくばエクスプレス（TX）沿線です。
つくば市内には、住宅地の上昇率が10％を超える地点もあり、特に新しい住宅地の開発が進むエリアで強い需要が見られます。
例えば、国土交通省が公表した2026年の地価公示では、つくば駅に近い住宅地で前年比11％台の上昇を記録した地点があります。
ただし、ここで注意したいのは、つくば市全域の土地が同じ割合で値上がりしているわけではないということです。
駅に近い住宅地、新興住宅街、昔からの集落地域では、交通の便や生活環境、土地の需要が大きく異なります。
地価のニュースを見る際には、市全体の平均だけでなく、どの地点の価格が上がっているのかまで確認することが重要です。
2. つくば市の人口は増え続けている
地価上昇の背景を考えるうえで、まず注目したいのが人口の増加です。
2025年国勢調査の速報値によると、つくば市の人口は26万8,991人。2020年の前回調査から2万7,335人増加しました。
増加率は約11.3％です。
つくば市はこの結果を受け、茨城県内で人口が最も多い市になったと発表しています。
人口減少が社会問題となっている日本で、5年間に約2万7,000人も人口が増えたことは、注目に値します。
もちろん、人口が増えれば必ず地価が上がるというわけではありません。
しかし、住む人が増えれば、住宅用地や賃貸住宅への需要が高まり、スーパーや飲食店、医療機関などの生活関連施設も必要になります。
こうした需要の積み重ねが、つくば市の不動産市場を支える一因になっていると考えられます。
3. なぜつくば市は子育て世帯に人気なのか？
① つくばエクスプレスで東京都心とつながる
つくば市の発展を語るうえで欠かせないのが、2005年に開業したつくばエクスプレス（TX）です。
つくば駅から秋葉原駅まで、快速なら最短45分程度で結ばれています。
東京都内への通勤や移動がしやすくなったことで、つくば市は研究機関の職員だけでなく、首都圏で働く人にとっても住宅購入先の選択肢となりました。
沿線には、つくば駅、研究学園駅、万博記念公園駅、みどりの駅などがあります。
ただし、同じつくば市内でも駅までの距離によって利便性は異なります。都心への通勤を考える場合には、鉄道の所要時間だけでなく、自宅から駅までの移動時間も含めて判断したいところです。
つくばエクスプレス TX-3000系「つくばエクスプレス公式ホームページ」↗
② 新しい住宅地と生活施設が整備されている
つくばエクスプレス（TX）沿線では住宅地の開発に伴い、新しい街並みが形成されてきました。
研究学園駅周辺には商業施設や公共施設が集まり、みどりの駅周辺などでも住宅地の整備が進んでいます。
住宅を購入する子育て世帯にとっては家そのものだけでなく、日々の買い物、学校、病院、公園などが利用しやすいことも大切です。
こうした生活利便性の向上は、住宅地の人気を支える重要な要素です。
一方で、開発が進む地域では、時間帯による交通渋滞や学校施設への需要増加など、新しい課題も生まれます。
新しい街だから必ず住みやすいと考えるのではなく、実際の生活動線を確認する必要があります。
③ 教育や子育て環境への期待
つくば市には筑波大学をはじめ、多くの研究機関が集まっています。
こうした学術都市としての特徴に加え、市は子育て支援や教育環境の整備にも取り組んでいます。
市の発表でも人口増加の背景として、TX沿線の住環境、子育て環境、教育への取り組みなどが挙げられています。
子育て世帯にとって、教育環境は住まいを選ぶ際の重要な判断材料の一つです。
ただし、研究機関が多いことと、すべての学校の教育環境が同じように充実していることは別問題です。
実際に転居を考える際には、通学区域、学校までの距離、保育施設の利用状況などを個別に確認することが大切です。
4. 注目したい3つの住宅エリア
① 研究学園駅周辺｜商業施設と住宅地が集まる
研究学園駅周辺は、つくば市の新しい市街地を代表するエリアです。
商業施設や行政機能へのアクセスがよく、生活利便性を重視する人に向いています。
その反面、利便性の高い土地には需要が集まりやすく、購入価格も高くなる傾向があります。
② みどりの駅周辺｜子育て世帯の住宅需要に注目
みどりの駅周辺は、住宅地の開発が進んできたエリアです。
2024年には、みどりの南小学校・中学校が開校するなど、人口増加に対応した学校施設の整備も進められています。
地価の上昇を考える際には、こうした学校や生活施設の整備が住宅需要に与える影響も見逃せません。
③ つくば駅周辺｜研究学園都市の中心部
つくば駅周辺には、大学や研究機関、商業施設などが集まっています。
既存の都市機能が充実している一方、駅周辺の土地には限りがあります。
住宅やマンション用地としての需要が強い場合、供給できる土地の少なさが地価上昇につながることがあります。
>関連記事：沖縄県の地価はなぜ上がる？那覇・周辺地域の違いと売却前の確認点
5. 地価上昇は住宅購入者にとって良いことばかりではない
地価が上昇するというニュースは、その地域の人気や需要の強さを示す材料になります。
しかし、これから家を買おうとしている人にとっては、必ずしも歓迎できる話ばかりではありません。
例えば土地価格が上昇すると、同じ予算でも購入できる土地が狭くなったり、駅から離れた場所を選ばざるを得なくなったりする可能性があります。
さらに、住宅建築費の上昇が重なれば、土地と建物を合わせた総予算は大きくなります。
住宅ローンを利用する場合には、購入時の金利だけでなく、将来の返済負担にも注意が必要です。
「人気の街だから」「今後も地価が上がりそうだから」という理由だけで、無理な予算を組むことは避けたいものです。
地価が上がっている街ほど、購入価格と生活のしやすさを分けて考えることが大切です。
＞関連記事：大阪府の地価が上昇！大阪市・堺市でどれほど違う？地価公示と基準地価を解説
6. 宅建士の視点｜つくば市で家を買うなら確認したいこと
私が不動産営業の経験から特に大切だと考えるのは、物件の価格や間取りだけで購入を決めないことです。
つくば市は市域が広く、TX沿線の新興住宅地から郊外の集落地域まで街の性格が大きく異なります。
購入前には、次の点を確認しておきたいところです。
- 駅までの距離と交通手段： 徒歩で行けるのか、車やバスが必要なのか
- 学校や保育施設： 通学区域、通学路、受け入れ状況
- 日常の買い物： スーパーや医療機関までの距離
- 災害リスク： 洪水・内水などのハザードマップ
- 土地の条件： 用途地域、接道、上下水道、建築上の制限
- 将来の売却： 駅からの距離や周辺需要を踏まえた売りやすさ
特に土地を購入して注文住宅を建てる場合は、購入価格だけでなく、造成費や地盤改良費、上下水道の引き込み費用などが必要になることもあります。
土地が割安に見えても、建築までの総費用で比較すると必ずしも安くない場合があります。
また、人気エリアの土地だからといって、将来必ず値上がりするわけではありません。
人口増加や住宅需要が現在のような勢いで続くかどうかは、長期的に見ていく必要があります。
【PR】つくば市内やつくばエクスプレス（TX）沿線で、実際にどんな新築・中古物件や土地が出ているのか気になる方は、掲載数が豊富な「Yahoo!不動産」で探してみるのがおすすめです。
都道府県や沿線・駅ごとの細かな条件検索ができるため、ご自身の希望に合った物件や最新の相場感をスムーズにチェックできます。
人気の街でも、自分や家族に合った生活環境とは限りません。ハザードマップや治安、買い物環境など、住まい選びで確認したいポイントは、関連記事「住みたい街の探し方7選」で詳しく解説しています。
＞関連記事：住みたい街の探し方7選｜宅建士が教えるハザードマップ・治安・買い物環境の調べ方
7. 地価上昇は賃貸住宅にも影響する？
土地価格が上昇すると、新たに賃貸住宅を建てる際の用地取得費用が増える可能性があります。
建築費や借入金利なども上昇すれば、賃貸経営の採算を確保するため、新築物件の募集家賃が高めに設定されることも考えられます。
ただし、地価が上昇したからといって、既存の賃貸住宅の家賃が自動的に上がるわけではありません。
実際の家賃は、立地、築年数、設備、周辺の空室状況、入居希望者の需要などによって決まります。
つくば市で賃貸住宅を探す場合も、駅周辺の新築物件だけでなく、少し離れたエリアや築年数の経過した物件を比較することで、選択肢が広がるでしょう。
8. つくば市の地価は今後も上がり続ける？
つくば市の住宅需要を支えているのは、TX沿線の交通利便性、人口増加、住宅地の開発、生活施設の充実など、複数の要因です。
こうした条件は、今後も住宅市場を考えるうえで重要になるでしょう。
ただし、地価の将来を断定することはできません。
住宅価格の上昇によって購入できる世帯が限られる可能性もあれば、住宅ローン金利の上昇が購入意欲に影響することも考えられます。
また、つくば市の中でも人口が増える地域と、そうでない地域があります。
地価が上がる街を探すこと以上に、長く安心して暮らせる街なのか、購入後も無理なく生活できるのかを考えることが大切ではないでしょうか。
【PR】住宅ローンの返済計画や、これからかかる教育資金・老後資金に少しでも不安があるなら、一度プロのファイナンシャルプランナー（FP）に相談してみるのが安心です。
「ほけんnaviせつやくん」なら、経験豊富なFPに無料で家計やローンの相談ができます。無理な勧誘もないため、「まずは無理のない購入予算を知りたい」という方の資金計画づくりに役立ちます。
土地や住宅を購入する際には、価格だけでなく、用途地域や接道条件、災害リスクなどの確認も欠かせません。契約前に確認しておきたい項目については、「売買の重要事項説明書で必ず確認したい10項目」で解説しています。
＞関連記事： 売買の重要事項説明書で必ず確認したい10項目【2026年版】｜元不動産営業が解説
まとめ｜つくば市の地価上昇は人口増加と暮らしやすさが鍵
2026年の地価データからは、つくば市の住宅需要の強さがうかがえます。
つくばエクスプレスの利便性、沿線の住宅開発、人口増加、子育て環境の整備などが重なり、特に人気の高い住宅地では地価上昇が続いています。
一方で、つくば市内のすべての土地が同じように値上がりしているわけではありません。
住宅購入を検討するなら、地価上昇率という数字だけでなく、交通、学校、買い物、災害リスク、将来の生活費まで含めて判断したいところです。
全国には、観光需要で地価が上昇する白馬村や、半導体関連産業の集積が進む千歳市など、さまざまな理由で注目される街があります。
その中でつくば市は、人口増加と子育て世帯の住宅需要という、暮らしに密着した理由で地価が上昇している街として、今後も注目していきたい地域です。
＞関連記事：長野県の地価が上昇！白馬村は全国1位、軽井沢・長野市・松本市はどうなった？
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。「まさふみの大人ブログ」では、50代からの住まい選びや不動産の知識を中心に情報を発信しています。ぜひブラウザのブックマーク（お気に入り）に登録して、また遊びに来てくださいね！
コメント