賃貸の退去時に注意したい10項目｜退去予告・敷金返還・原状回復を元不動産営業が解説【2026年版】

6．原状回復は「入居時の新品状態に戻すこと」ではない

敷金返還と深く関係しているのが、原状回復費用です。

退去時の原状回復というと、借主が入居前の状態に完全に戻さなければならないと思われがちです。

しかし、そうではありません。

国土交通省のガイドラインでは、通常の使用によって生じた損耗や、年月の経過による劣化については、原則として貸主が費用を負担する考え方が示されています。

2020年施行の改正民法でも、通常損耗や経年変化について借主が原状回復義務を負わないことが明文化されました。

貸主負担・借主負担の一般的な考え方

※一般的な例であり、実際の費用負担は損傷の原因、程度、契約内容、有効な特約などによって異なります。

結露やカビは原因によって責任が変わる

ここで注意したいのが、結露やカビです。

換気や清掃を怠り、結露を長期間放置した結果、カビが広がった場合には、借主の管理上の問題と判断される可能性があります。

一方で、建物の断熱性能や配管などに問題があり、通常の管理をしていても結露が発生する場合は、借主の責任とは限りません。

結露やカビの問題については、別の記事で詳しく解説しています。

関連記事：賃貸の結露・カビは誰の責任？退去費用の負担と判例・予防対策を解説

7．壁紙の張り替え費用は経過年数も考慮する

退去時の原状回復で、特にトラブルになりやすいものの一つが壁紙（クロス）の張り替え費用です。

国土交通省のガイドラインでは、壁紙について、原則として6年で残存価値が1円になるように借主の負担割合を算定する考え方が示されています。

例えば、新品の壁紙を借主の不注意で傷つけ、3年後に退去する場合、ガイドラインの考え方では残存価値をおおむね50％として計算します。

ただし、壁紙が入居時から新品だったとは限りません。

入居前から使用されていた期間も考慮する必要があります。

6年以上住めば修繕費用がゼロになる？

ここは誤解しないよう注意したいところです。

壁紙の残存価値がほとんどなくなっていても、借主が故意に落書きをした場合などには、修繕に伴う工事費や人件費などの負担が生じる可能性があります。

また、フローリングや建具などは、壁紙と同じ6年の計算をそのまま適用するわけではありません。

大切なのは、壁紙の全面張り替えを請求された場合でも、その必要性、範囲、経過年数、費用負担割合を確認することです。

不注意で壁紙の一部を傷つけたからといって、必ず部屋全体の張り替え費用を負担しなければならないわけではありません。

8．ハウスクリーニング費用は特約を確認する

退去時の清掃についても、多くの方が疑問に思うところでしょう。

「きれいに掃除をして退去したのだから、クリーニング代は不要なのでは？」

そう考える方もいるかもしれません。

国土交通省のガイドラインでは、通常の清掃を行っている場合の専門業者によるクリーニング費用は、原則として貸主側が負担する考え方が示されています。

ただし、契約書に有効なクリーニング特約がある場合は別です。

例えば、契約時に退去時のハウスクリーニング費用について明確な合意があり、その内容や金額が合理的であれば、借主が負担する場合があります。

一方、契約書に記載があるという理由だけで、どのような特約も無条件に有効になるわけではありません。

退去前の掃除はどこまで必要？

専門業者並みの清掃まで自分で行う必要があるとは限りませんが、通常の清掃はしておきたいところです。

特に確認したいのは、キッチンの油汚れ、浴室や洗面台の水垢、トイレの汚れ、床の汚れなどです。

清掃不足によって通常の使用を超える汚れが残れば、借主負担となる場合があります。

なお、床や壁の傷を自分で修理する際は注意が必要です。

貸主や管理会社の承諾なく補修を行うと、仕上がりによっては再修理が必要になり、かえってトラブルになることがあります。

9．退去立会いでは写真を撮り、安易にサインしない

引っ越しの荷物を運び出した後、管理会社や貸主の担当者と室内の状態を確認することがあります。

いわゆる退去立会いです。

立会いの実施方法は契約や管理会社によって異なりますが、借主側にとっても部屋の状況を確認する大切な機会です。

立会いで確認したいこと

• 壁や床、建具などに傷や汚れがないか
• 入居前から存在していた傷はどれか
• 設備の破損や不具合がないか
• 借主負担と指摘された箇所はどこか
• 鍵をすべて返却したか

退去時の室内は、スマートフォンなどで写真や動画を撮影しておくことをおすすめします。

部屋全体の様子だけでなく、気になる箇所を近くから撮影しておくと、後の確認にも役立ちます。

立会い時のサインには注意

立会いの際、確認書へのサインを求められる場合があります。

ここで重要なのが、書類の内容です。

単に「この場所に傷があることを確認した」という書類なのか、それとも「修繕費用を借主が負担することに同意した」という書類なのかでは、意味が異なります。

後者の場合、安易にサインをすると後の話し合いが難しくなる可能性があります。

納得できない部分については、その場で質問し、必要に応じて費用負担への同意は保留したい旨を伝えましょう。

立会いは、指摘された修繕費用をその場ですべて承諾するためのものではありません。

10．敷金精算書の内容を確認し、納得できなければ相談する

退去後、敷金精算書や原状回復費用の明細書が届くことがあります。

ここで大切なのは、金額だけを見て判断しないことです。

例えば、「クロス張り替え一式 80,000円」と書かれていた場合、どの部分を、どの程度の面積で張り替えるのか、借主が負担すべき理由は何かを確認したいところです。

精算書では次の点を確認する

• 修繕が必要とされた箇所
• 修繕や交換が必要な理由
• 貸主と借主の負担区分
• 経過年数を考慮した金額か
• クリーニング費用や特約の根拠
• 敷金から差し引かれる金額と返還予定額

管理会社から請求された費用が、すべて正しいとは限りません。

一方で、借主の過失による損傷であれば、適正な範囲の費用を負担する必要があります。

大切なのは、感情的にならず、契約書やガイドラインを確認しながら説明を求めることです。

敷金はいつ返ってくる？

敷金は原則として、契約終了後、建物を明け渡した際に、未払債務等を差し引いた残額が返還されるものです。

実際の返還時期や精算手続きについては、契約内容などを確認しましょう。

退去から時間が経っても連絡がない場合は、管理会社や貸主に精算状況と返還予定日を問い合わせてみてください。

どうしても話し合いで解決しない場合

原状回復費用の請求に納得できず、管理会社や貸主と話し合っても解決しない場合は、消費生活センターなどの相談窓口を利用する方法があります。

全国共通の消費者ホットラインは、188（いやや！）です。

消費者庁「消費者ホットライン」↗

また、敷金の返還請求など、60万円以下の金銭請求については、少額訴訟制度を利用できる場合もあります。

ただし、裁判手続きを進める前に、契約書、入退去時の写真、精算書、メールのやり取りなど、関係資料を整理しておくことが重要です。

退去前後に忘れたくない手続きチェックリスト

ここまで費用面の注意点を中心に解説してきましたが、退去にはほかにも多くの手続きがあります。

引っ越し直前になって慌てないよう、次の項目も確認しておきましょう。

• 管理会社や貸主への解約連絡
• 解約日・明渡し日・鍵の返却方法の確認
• 引っ越し業者の手配
• 電気・ガス・水道の使用停止や開始手続き
• インターネット回線の解約・移転手続き
• 火災保険・家財保険の解約や住所変更
• 郵便物の転送手続き
• 住民票の異動に関する手続き
• 室内の清掃と忘れ物の確認
• 室内の写真・動画撮影
• 鍵の返却と返却記録の確認
• 敷金の返還先口座と精算時期の確認
• 電気・ガス・水道の使用停止や開始手続き

特にインターネット回線は、契約内容によって撤去工事などが必要になる場合があります。

賃貸住宅では、室内に残された設備や配線の扱いについて、管理会社に確認しておくと安心です。

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よくある質問

Q．長く住んでいれば敷金は全額返ってきますか？

長期間住んでいれば、壁紙などの残存価値が下がり、原状回復費用の負担割合が小さくなる場合があります。

しかし、長く住んでいれば必ず敷金が全額返還されるわけではありません。

借主の故意・過失による損傷や有効な特約、未払い家賃などがあれば、敷金から差し引かれることがあります。

Q．退去立会いをしなければ修繕費用は請求されませんか？

そのようなことはありません。

立会いをしなかった場合でも、借主に原状回復義務があれば費用を請求される可能性があります。

立会いが難しい場合は、写真や動画などによる確認方法について管理会社と相談しておきましょう。

Q．原状回復のガイドラインは法律ですか？

国土交通省のガイドラインは、原状回復費用の負担について一般的な基準を示したものであり、それ自体が法律としてすべての契約に強制適用されるわけではありません。

一方、民法第621条には通常損耗や経年変化を除く原状回復義務のルールが定められています。

実際には民法などの法令、契約内容、有効な特約、損傷の状況などを踏まえて判断する必要があります。

＞関連記事：一人暮らしの引越しで失敗したこと｜2カ月前からの荷物整理と当日の移動の落とし穴

まとめ｜退去時は契約確認と記録を残すことが大切

賃貸住宅を退去するときは、引っ越し作業だけでなく、契約や費用についても確認することが大切です。

今回ご紹介した10項目のなかでも、特に重要なのは次の4つです。

① 退去予告の期限を守る

解約日や家賃の発生期間を確認し、不要な費用負担を防ぎましょう。

② 敷金返還の仕組みを理解する

敷金は原則として返還対象となるお金ですが、未払債務や適正な原状回復費用などが差し引かれる場合があります。

③ 原状回復の費用負担を確認する

普通に生活して生じた損耗まで、借主がすべて負担する必要はありません。

④ 写真と書類を残しておく

入居時と退去時の室内写真、賃貸借契約書、精算書などは、万一のトラブルに備える重要な資料です。

私は、賃貸住宅を退去する際に、借主と貸主が必要以上に対立することは望ましいと思いません。

借主は通常の注意を払って部屋を使用し、負担すべき費用があれば適正に支払う。一方、貸主も通常損耗や経年変化を考慮して、公平な精算を行う。

それが本来の望ましい関係ではないでしょうか。

長く暮らした住まいだからこそ、最後まで気持ちよく退去したいものです。

そのためにも、退去するときのルールを知り、分からないことは事前に確認することをおすすめします。

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参考資料・出典

• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」Q&A
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に関する参考資料（2023年3月・PDF）
• 国土交通省「賃貸住宅標準契約書」
• 国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブルにご注意！」（2026年2月17日）
• 国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブル」相談件数・相談事例
• 民法（明治二十九年法律第八十九号）｜e-Gov法令検索
  
• ※この記事は2026年10月時点の法令および公的資料を参考にしています。個別の契約に関する法律上の判断は、契約内容や事実関係によって異なります。