東京23区の中古マンションが4カ月連続下落！新築は過去最高なのになぜ？【2026年】

「マンション価格は、いったいどこまで上がるのだろう」

そんな声が聞かれるなか、不動産市場に少し意外な変化が起きています。

2026年10月20日、不動産経済研究所は、首都圏の新築マンション平均価格が2026年度上半期として初めて1億円を突破したと発表しました。

ところが、そのわずか2日後。

今度は東京カンテイが、東京23区の中古マンション価格が4カ月連続で下落したと発表したのです。

新築マンションは過去最高価格を記録したのに、中古マンションは値下がりしている。

一見すると矛盾しているようにも思えます。

しかし、詳しく調べてみると、そこには住宅ローン金利の上昇、物価高、都心から周辺地域への需要の広がり、そして売り物件の増加など、いくつもの要因が見えてきます。

今回は、2026年9月の最新データをもとに、新築と中古マンションの価格動向を比較しながら、これからマンションを購入する人、売却する人への影響について考えてみたいと思います。

1. 東京23区の中古マンション価格は4カ月連続で下落

まず、東京カンテイが2026年10月22日に発表したデータを見てみましょう。

2026年9月の東京23区における中古マンションの平均価格は、70㎡換算で1億2,629万円でした。

前月比0.4％の下落で、6月から4カ月連続のマイナスです。

2026年5月から9月までの価格推移

出典：東京カンテイ「中古マンション70㎡価格月別推移」↗

5月の1億2,849万円から9月の1億2,629万円まで、4カ月間で220万円下がりました。

下落率は約1.7％です。

ただ、ここで注意したいことがあります。

4カ月連続で下落したとはいえ、前年同月比では14.5％も上昇しているのです。

つまり、長期間続いたマンション価格の上昇が一服し、直近では調整が進み始めたという見方が適切でしょう。

今のところ、価格が暴落しているわけではありません。

2. 都心6区では5カ月連続の下落！価格調整が広がり始めた

今回の発表で特に注目したいのが、東京都心部の動きです。

千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区の都心6区では、中古マンション価格が5カ月連続で下落しました。

9月の平均価格は1億7,786万円。

前月から1.6％下がっています。

東京23区を地域別に分けると、次のようになります。

※いずれも2026年9月、70㎡換算の売り希望価格。

興味深いのは、すべての地域で一斉に価格が下がっているわけではないことです。

品川区、目黒区、世田谷区などを含む城南・城西6区では、むしろ価格が上昇しています。

一方、都心6区の下落が目立ち、それ以外の地域にも価格上昇の鈍化が見られます。

高額マンションほど買い手が慎重になっている？

都心のマンションは、利便性や資産価値への期待から高い人気を集めてきました。

しかし、いくら立地が良くても、価格には限界があります。

一般的な会社員世帯が購入するには難しい価格帯となり、富裕層や投資家などが購入を検討する市場でも、物件ごとの価格や将来性を慎重に見極める動きが強まっている可能性があります。

東京カンテイも、都心部で売り物件の増加や価格改定の動きが目立っていることを指摘しています。

高く売り出せば買い手が見つかるという状況から、価格設定そのものが問われる市場に変わりつつあるのかもしれません。

3. 一方、新築マンションは平均1億1,494万円で過去最高に

それでは、新築マンション市場はどうなっているのでしょうか。

不動産経済研究所が2026年10月20日に発表した2026年度上半期（4～9月）のデータによると、首都圏の新築分譲マンション平均価格は次のようになりました。

首都圏の平均価格は、年度上半期として初めて1億円を超え、過去最高を更新しました。

なかでも東京23区は約1億8,000万円という高額です。

なぜ新築マンションは、これほどまでに高くなったのでしょうか。

建築費の高騰が新築マンション価格を押し上げている

大きな要因の一つが建築費です。

近年は建築資材の価格上昇に加え、建設業界の人手不足によって人件費も上昇しています。

また、都心部ではマンション用地の取得も簡単ではありません。

土地代と建築費が上がれば、分譲価格も高くなりやすくなります。

さらに、新築マンションの平均価格は、その期間に発売された物件の構成にも左右されます。

高額な大規模マンションの販売が集中すれば、平均価格が大きく上がることもあります。

つまり、新築マンションの過去最高価格は、すべての物件が同じ割合で値上がりしたことを意味するわけではないのです。

＞関連記事：首都圏の新築マンションが平均1億円超え！東京23区は1億7925万円、今後はどうなる？

4. 実は新築マンションも9月単月では下落している

ここは、今回の記事でぜひ知っていただきたい点です。

2026年度上半期では過去最高価格となった新築マンションですが、9月だけを見ると少し違った姿が見えてきます。

不動産経済研究所によると、9月の首都圏新築マンション平均価格は9,552万円でした。

前年同月比で4.1％下落しています。

さらに、発売戸数は1,142戸で前年同月比40.1％減少しました。

初月契約率も50.4％にとどまっています。

一般に、新築マンション市場では初月契約率70％が好不調を判断する一つの目安とされています。

その水準を大きく下回ったのです。

もちろん、9月の数字だけで新築マンション市場全体が下落局面に入ったと判断することはできません。

ただし、これまでのような価格上昇が、いつまでも続くとは限らないことを示す材料ではあります。

なお、新築の平均価格は発売住戸1戸当たりの価格、中古の平均価格は売り希望価格を70㎡に換算したものです。対象期間や物件構成も異なるため、金額をそのまま比較して新築と中古の価格差を判断することはできません。

出典：不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026 年 9 月」↗

5. なぜ中古マンションの価格が下がり始めたのか？考えられる3つの理由

今回の価格調整には、主に3つの要因が考えられます。

① 住宅ローン金利の上昇で購入できる価格に限界が出てきた

住宅を購入するとき、多くの人が利用する住宅ローン。

これまで低金利が続いていたことも、マンション価格の上昇を支えてきた要因の一つでした。

しかし、金利が上昇すると、同じ金額を借りても毎月の返済負担は重くなります。

例えば、金利上昇によって住宅ローンの返済額が増えれば、購入者は物件価格や借入額を抑える必要が出てきます。

マンション自体の価格が少し下がっても、その分を住宅ローンの金利上昇が打ち消してしまうこともあるでしょう。

購入者が無理をして高額な物件を買うより、予算を抑えた物件を探すようになるのは自然な流れです。

② 物価高で住宅購入に使えるお金が減っている

もう一つ見逃せないのが、日々の生活費の上昇です。

食料品、電気代、ガス代など、生活に必要な支出が増えています。

住宅ローンの返済だけを考えれば購入できる物件であっても、その後の生活に余裕がなければ安心できません。

子育てや教育費、老後資金などを考える世帯なら、なおさらです。

私は、住宅購入では「金融機関がいくら貸してくれるか」以上に、「毎月いくらなら無理なく返済できるか」が大切だと考えています。

住宅ローンを組めることと、安心して返し続けられることは、必ずしも同じではありません。

③ 売り物件の増加で買い手の選択肢が広がっている

マンション市場では、売り物件の数も重要です。

売り物件が少なければ、購入者は限られた選択肢のなかから物件を選ばなければなりません。

しかし、売り物件が増えれば、複数の物件を比較できるようになります。

東日本レインズが発表した2026年9月のデータでは、首都圏の中古マンション在庫件数は5万450件。

前年同月比15.1％増加しました。

一方、成約件数は3,457件で、前年同月比22.7％減少しています。

成約件数の前年比には前年の取引状況や集計上の影響もあるため、需要が同じ割合で減ったとは限りません。

それでも、売り物件が増えていることは、買主にとって選択肢が広がる材料です。

売主側も、周辺の競合物件を意識した価格設定が求められるようになります。

出典：東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「不動産市場動向（統計）」↗

6. 東京23区は下落なのに、神奈川・埼玉・千葉は上昇

今回のニュースでもう一つ興味深いのが、東京23区と周辺3県の違いです。

東京カンテイの2026年9月のデータでは、次のようになりました。

※70㎡換算。東京23区以外は各県全域の集計です。

東京23区では下落している一方、周辺3県ではいずれも上昇しています。

東京都全体でも、前月比0.2％の上昇でした。

つまり、東京23区の下落がそのまま首都圏全体の下落につながっているわけではありません。

都心への通勤を考えながら、周辺都市で家を探す人も

例えば、東京都内で1億円以上の中古マンションを購入することが難しくても、神奈川県や埼玉県、千葉県まで範囲を広げれば、購入できる物件の選択肢が増える可能性があります。

もちろん、県全体の平均価格には地域差があり、東京に近い人気エリアは高額です。

それでも、通勤時間と住宅価格を比較し、周辺都市を検討する人が増えることは十分に考えられます。

ただし、今回の統計だけで都心から周辺3県へ購入者が移動したと断定することはできません。

価格上昇には、築浅物件の割合など、売り出された物件の構成も影響するからです。

今後は東京23区だけでなく、横浜市、さいたま市、千葉市などの動向にも注目したいところです。

7. 中古マンションは今が買い時？購入希望者が確認したいこと

価格が4カ月連続で下がったと聞けば、「もう少し待てば、もっと安く買えるのでは？」と考える人もいるでしょう。

確かに、以前より交渉しやすい物件が出てくる可能性はあります。

ただし、すべてのマンションが値下がりするわけではありません。

駅から近い物件、管理状態が良いマンション、周辺の生活環境が整った物件などは、引き続き需要が集まることも考えられます。

売り出し価格と成約価格は違う

ここで知っておきたいのが、不動産価格の仕組みです。

不動産広告に掲載されている価格は、基本的に売主が希望する売り出し価格です。

例えば5,000万円で売り出されている中古マンションでも、必ず5,000万円で契約が成立するとは限りません。

売主と買主の交渉によって4,900万円になることもあれば、希望価格のまま売れることもあります。

もちろん、人気物件では価格交渉に応じてもらえない場合もあります。

大切なのは、売り出し価格だけで判断せず、実際に近隣でどの程度の価格で売買されているかを調べることです。

なお、当ブログでは、売り出し価格と成約価格の差が広がる「ワニの口現象」についても解説しています。

＞関連記事：マンション価格に異変？「ワニの口」現象とは｜売り出し価格と成約価格の差が拡大

中古マンション購入時に確認したいポイント

価格だけでなく、次のような点にも注意しましょう。

• 住宅ローン金利が上昇した場合の返済負担
• 管理費・修繕積立金の現在の金額と今後の改定予定
• 大規模修繕工事の実施状況と長期修繕計画
• 周辺の成約事例と売り出し価格の妥当性
• 建物の築年数、耐震性能、管理状態

特に50代から住まいを購入する場合は、定年後の収入や住宅ローンの完済年齢も重要です。

購入時点で無理がなくても、老後に返済が負担となるようでは安心できません。

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8. マンションを売却する人は価格設定が重要に

一方、中古マンションを売却する人にとっては、少し慎重な対応が必要な時期かもしれません。

これまでは価格上昇が続き、多少強気の価格で売り出しても買い手が現れるケースがありました。

しかし、購入希望者が慎重になり、売り物件が増えてくると状況は変わります。

同じ地域に似たようなマンションが複数売り出されていれば、当然ながら比較されます。

売り出し価格が相場より高ければ、問い合わせさえ入らないことも考えられます。

売却では査定価格の高さだけで判断しない

マンションを売却するとき、複数の不動産会社に査定を依頼する方法があります。

ただし、最も高い査定価格を提示した会社が、必ずしも最も高く売却してくれるとは限りません。

査定価格は、売却できることを保証する金額ではないからです。

大切なのは、その価格になった理由を確認すること。

近隣の成約事例、物件の特徴、売却にかかる期間などを具体的に説明してくれる会社を選びたいものです。

また、価格を下げる必要があるかどうかは、立地や物件の状態、売却を急ぐ事情などによっても変わります。

市場全体が下落しているという理由だけで、慌てて値下げする必要はありません。

まずは自分のマンションの現在の価値を、客観的に把握することが大切でしょう。

＞関連記事：不動産査定とは？無料査定を依頼する前に知っておきたいポイント

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9. 今後のマンション価格はどうなる？注目したい3つの動き

2026年秋のマンション市場は、一つの転換点に差しかかっている可能性があります。

今後、特に注目したいのは次の3点です。

① 中古マンションの値下がりがさらに広がるか

現在は都心6区の下落が目立ちますが、今後は周辺エリアでも価格調整が進む可能性があります。

ただし、地域によって需要は異なります。

東京23区全体が同じように下落するとは限りません。

② 住宅ローン金利がどう動くか

金利が上昇すれば、住宅購入者の返済負担は増えます。

それによって購入予算が抑えられれば、マンション価格への下押し圧力になることも考えられます。

反対に、所得の増加などによって購入余力が改善すれば、価格を支える可能性もあります。

住宅ローンの金利動向は、今後も重要な判断材料となりそうです。

③ 新築マンションの高額化は続くのか

新築マンションは建築費や土地価格の影響を強く受けます。

建築コストが高止まりすれば、供給価格も簡単には下げられません。

一方で、購入希望者の予算には限界があります。

供給側のコストと購入側の支払能力のバランスが、今後の価格形成を左右するでしょう。

まとめ｜マンション市場は「高くても売れる時代」から変わり始めたのか

今回の発表を整理すると、2026年秋の首都圏マンション市場には、いくつもの異なる動きが見られます。

• 東京23区の中古マンション価格は4カ月連続で下落
• 都心6区では5カ月連続の下落となり、価格調整が進んでいる
• 新築マンションは年度上半期で過去最高価格を更新
• ただし、新築も9月単月では前年同月比で下落
• 神奈川・埼玉・千葉では中古マンション価格が上昇
• 売り物件の増加によって、買主の選択肢が広がっている

新築マンションの価格高騰と、中古マンションの価格調整。

この二つは決して矛盾するものではありません。

新築は建築費や供給物件の構成に左右され、中古は売主の希望価格や買主の購入余力が価格形成に影響します。

今後、住宅ローン金利の上昇や物価高が続けば、購入者の選択はさらに慎重になるかもしれません。

ただし、中古マンション価格は前年より高い水準にあり、現時点で市場全体が大幅な下落局面に入ったと断言することはできません。

不動産価格は、上がり続けるものでも、必ず下がり続けるものでもありません。

私は、こうした市場の変化が見られる時期だからこそ、価格の数字だけに振り回されず、物件そのものの価値を見極める姿勢が重要だと考えています。

購入する人は、無理のない資金計画を。

売却する人は、周辺相場に合った価格設定を。

「今なら買える」「今なら高く売れる」という雰囲気だけで判断せず、自分にとって最も納得できる選択をすることが大切です。

今後のマンション価格の動きにも注目していきたいと思います。

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参考資料・出典

• 東京カンテイ「2026年9月 中古マンション70㎡価格月別推移」（2026年10月22日発表）
• 不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション2026年度上半期」（PDF）
• 不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション2026年9月度」（PDF）
• 公益財団法人 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）市場統計

※本記事は2026年10月23日時点で公表されている統計資料をもとに作成しています。将来の不動産価格を保証・予測するものではありません。