「マンション価格が高すぎて、普通の会社員には手が届かない」
「不動産価格は一体どこまで上がり続けるのだろう？」
そんな声が聞かれるなか、不動産市場の先行きを考えるうえで気になるニュースが報じられました。
2026年10月19日の日本経済新聞によると、地方銀行の不動産業向け融資が、この1年間で約3兆円増加し、統計を遡れる2011年以来、最大の増加幅を記録したというのです。
日本経済新聞『地銀の不動産融資、最大の伸び 価格高騰の都心5区は6割が「越境融資」』↗
さらに、国内銀行全体の貸出金に占める不動産業向け融資の割合は約18％に達し、バブル期の約10％を大きく上回っています。
この数字だけを見ると、1980年代後半の不動産バブルを思い出す方もいるのではないでしょうか。
しかし、融資が増えているからといって、必ずしも不動産バブルの崩壊が近いとは限りません。
大切なのは、なぜ銀行が不動産にこれほど多くのお金を貸しているのか、そして、その流れが変わったときに何が起きるのかを理解することです。
この記事では、元不動産営業・宅地建物取引士の立場から、地方銀行の不動産融資が急増している背景と、マンション価格、不動産売買、住宅ローンへの影響をわかりやすく解説します。
1. 地方銀行の不動産融資が過去最大の伸びに
まずは、今回のニュースで明らかになった数字を確認しましょう。
日本銀行の統計などを基にした日本経済新聞の報道によると、2026年6月末時点の不動産業向け貸出残高は、次のようになっています。
| 項目 | 金額・割合 |
|---|---|
| 国内銀行全体の不動産業向け貸出残高 | 120兆7,588億円 |
| 前年同月比 | 8.2％増 |
| 地方銀行の不動産業向け貸出残高 | 47兆2,984億円 |
| 地方銀行の前年同月比 | 約7％増 |
| 地方銀行の年間増加額 | 3兆1,221億円 |
| 国内銀行の貸出全体に占める不動産業向け割合 | 約18％ |
※2026年10月19日の日本経済新聞報道、日本銀行・全国地方銀行協会の統計に基づく。地方銀行の数値は集計対象・定義に注意が必要。
特に注目したいのが、地方銀行の不動産業向け貸出残高の増加額です。
全国地方銀行協会によると、前年同月からの増加額は3兆1,221億円。統計を遡れる2011年以来、最大となりました。
それほど不動産業界への資金供給が活発になっているのです。
不動産業向け融資とは？
ここで誤解しないでいただきたいことがあります。
今回の約120兆円という数字は、一般の人が自宅を購入するために借りる住宅ローンをすべて合計したものではありません。
不動産業向け融資には、主に不動産会社によるマンション開発、オフィスビルの取得、不動産賃貸事業、投資ファンドによる物件購入などに使われる資金が含まれます。
個人が賃貸住宅を経営するための貸家業向け融資も、統計上の扱いに応じて含まれます。
つまり、今回のニュースは、住まいを購入する個人よりも、まず不動産を事業や投資の対象として扱う会社・投資家への融資に関するものです。
ただし、不動産業者や投資家の資金調達環境が変化すれば、住宅を含む不動産市場全体に影響が及ぶ可能性があります。
2. なぜ地方銀行が東京の不動産にお金を貸すのか？
今回のニュースでもう一つ注目したいのが、「越境融資」という言葉です。
越境融資とは、地方銀行などが本来の営業基盤である地域を越えて、別の地域の企業や不動産事業に融資することをいいます。
例えば、地方に本店を置く銀行が、東京のオフィスビルを購入する不動産会社に融資するケースです。
地方では融資先の確保が難しくなっている
地方銀行は、その名のとおり地域経済を支える金融機関です。
地元の中小企業に事業資金を貸し出したり、個人に住宅ローンを提供したりすることが重要な役割です。
ところが、地方では人口減少や企業数の減少が続く地域もあり、資金を借りたい企業が十分に見つからないという問題があります。
一方、東京などの大都市圏では、大規模な再開発やマンション建設、オフィスビルへの投資が行われています。
そこには多額の資金需要があります。
銀行側から見れば、地元以外にも融資先を広げることは、収益機会を確保する方法の一つです。
ただし、地域外への融資には、融資先の経営状況や不動産市況を十分に把握する必要があります。
都心5区の不動産融資の約6割が首都圏外から
日本経済新聞が金融庁の資料に基づいて報じたところによると、東京都の都心5区における不動産業向け融資の約6割は、首都圏外に本店を置く銀行によるものです。
都心5区とは、一般に千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区を指します。
さらに、2025年3月時点では、全国の地方銀行の不動産業向け融資の約4分の1がこの都心5区に集中していたと報じられています。
これは注目すべき数字です。
地方銀行のお金が、必ずしもその地方で使われているわけではありません。
地方で集めた預金などを原資として、東京の不動産事業にも多額の資金が流れているのです。
もっとも、都心部には大企業や資金需要の大きい事業者が集中しています。融資が集中しているという事実だけで、不適切な融資が行われていると判断することはできません。
問題は、融資の対象地域や業種が偏ることで、不動産市場が悪化した際に銀行が大きな影響を受ける可能性があることです。
3. 不動産融資の割合18％はバブル期を超える水準
日本経済新聞によると、国内銀行全体の貸出金に占める不動産業向け融資の割合は約18％。
1980年代後半のバブル期における約10％を、大きく上回る水準です。
さらに、地方銀行のなかには不動産関連の貸出割合が著しく高いところもあります。
例えば、横浜フィナンシャルグループ傘下の東日本銀行では、2026年3月時点で、不動産業と物品賃貸業を合わせた貸出割合が約47％に達していると報じられています。
融資全体の半分近くが特定の業種に集中している計算になります。
※47％は物品賃貸業を含む数値であり、国内銀行全体の不動産業向け比率18％とは集計範囲が異なります。
1980年代後半の不動産バブルとの共通点
かつての日本では、不動産価格が上がり続けるという期待のもと、金融機関が土地などを担保に積極的な融資を行いました。
不動産を購入するためにお金を借り、そのお金で不動産が買われ、さらに価格が上昇する。
価格が上がれば担保価値も高く評価され、追加の融資につながる。
こうした資金の循環が、不動産価格の上昇を加速させる一因となりました。
その後、1990年に大蔵省が不動産融資の総量規制を導入するなど、金融引き締めが進み、不動産市場は大きく転換しました。
今回も不動産に多額の融資資金が流れ込んでいる点では、当時と共通する部分があります。
ただし、現在が当時と同じ状況とは限らない
ここは冷静に考える必要があります。
現在の不動産価格上昇には、金融機関の融資以外にも、建築費の高騰、人手不足による供給制約、都市部への人口集中、国内外の投資需要など、複数の要因が関係しています。
また、現在の金融機関には、自己資本規制やリスク管理の仕組みが設けられています。
融資比率の数字だけを比較して、当時と同じ不動産バブルが発生していると断定することはできません。
重要なのは、銀行がどのような物件や企業に、どのような条件で融資しているかです。
4. 銀行がお金を貸さなくなると、マンション価格はどうなる？
それでは、ここから一般の不動産購入者や売却希望者に関係する話を考えてみましょう。
不動産価格を動かす要因は数多くありますが、銀行の融資姿勢は重要なものの一つです。
融資が積極的なとき
銀行が積極的に融資する状況では、不動産会社や投資家は資金を調達しやすくなります。
購入できる物件の選択肢が広がり、買い手が増えれば、不動産価格に上昇圧力がかかります。
特に、大規模なオフィスビルや投資用マンションなど、借入金を活用することの多い不動産では、融資環境の影響が大きくなりやすいでしょう。
融資が厳しくなったとき
反対に、銀行が融資審査を厳しくすると、これまで購入できていた物件でも資金調達が難しくなる場合があります。
例えば、以前なら物件価格の8割を借りられた買い手が、6割しか借りられなくなったとしましょう。
購入には、より多くの自己資金が必要になります。
自己資金を十分に用意できない人や会社は、購入を見送らざるを得ないかもしれません。
そうなれば、買い手の数が減り、不動産価格に下落圧力がかかる可能性があります。
さらに、不動産価格が下がることで担保評価が低下し、融資が一段と慎重になるという悪循環も考えられます。
ただし、これは一つのシナリオです。
実際の価格は、賃貸需要、建設費、物件の供給量、地域の人口動向などにも左右されます。
銀行の融資が減ることと、マンション価格が必ず下がることは、同じではありません。
関連記事｜マンション価格の「ワニの口」現象とは？
銀行融資の動向とあわせて注目したいのが、マンションの「売り出し価格」と「成約価格」の違いです。
売主が希望する価格と、実際に買主が購入する価格には、どのくらいの差があるのでしょうか。
関連記事では、価格差が広がる「ワニの口」現象について、元不動産営業の視点からわかりやすく解説しています。 ↓
5. 金利上昇が不動産市場に与える影響
融資額だけでなく、金利の上昇にも注目する必要があります。
金利が上がれば、不動産を購入するための借入コストが増加するからです。
例えば、これから3,500万円を借りて住宅を購入すると仮定します。
返済期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なしという条件で試算すると、金利によって毎月の返済額は次のように変わります。
| 借入時の年利 | 毎月返済額 |
|---|---|
| 1.0％ | 約9万8,800円 |
| 2.0％ | 約11万5,900円 |
| 3.0％ | 約13万4,700円 |
※金利が全期間一定という仮定の試算。諸費用・保証料などは含まない。既存の変動金利ローンは、契約条件によって返済額の変わり方が異なります。
金利が1％から2％に変わるだけで、毎月の返済額は約1万7,100円も増加します。
年間では約20万5,000円の負担増です。
同じ物件価格でも、金利によって購入者の負担は大きく変わります。
予算内で購入できる物件が少なくなれば、住宅購入を見送る人が増える可能性もあります。
一方、不動産投資では、金利上昇による支払利息の増加が収益を圧迫します。
家賃収入が変わらないのに借入金の利息だけが増えれば、手元に残るお金は減ってしまいます。
不動産価格の動向を見るときは、売買価格だけでなく、金利や賃料の変化にも注目することが大切です。
6. マンション価格は暴落するのか？日銀の見解
ここまで読んで、「これだけ融資が増えているのなら、いよいよ不動産バブルが崩壊するのでは？」と感じた方もいるでしょう。
しかし、現時点でマンション価格が暴落すると断定できる根拠はありません。
日本銀行が2026年4月に公表した「金融システムレポート」では、日本の金融システムは全体として安定性を維持していると評価しています。
また、金融機関は大幅な経済・金融市場の調整に対しても、全体として十分な資本基盤を有しているとの見方を示しています。
一方、不動産関連融資が全産業向け融資よりも速いペースで増加している点や、融資対象の変化には注意が必要だと指摘しています。
つまり、現状で直ちに金融危機が起きるとみているわけではないものの、今後の不動産融資には警戒が必要ということです。
暴落ではなく、地域や物件による二極化も考えられる
私が注目したいのは、不動産価格が全国一斉に同じ方向へ動くわけではないという点です。
例えば、人口流入が続き、交通利便性が高く、賃貸需要が安定している地域と、人口減少や空室増加が続く地域とでは、不動産の需要が異なります。
同じマンションでも、立地、築年数、管理状況、周辺の供給量によって市場価値は変わります。
金融機関の融資姿勢が厳しくなった場合、収益性や立地条件が劣る物件ほど買い手が付きにくくなる可能性があります。
一方で、需要が強い地域では価格が底堅く推移することも考えられます。
今後、不動産市場が調整局面に入ったとしても、すべてのマンションが一律に暴落するとは限らないのです。
7. 元不動産営業が考える、不動産を買う人・売る人への影響
私は以前、不動産業界で賃貸仲介の営業や店舗の管理業務に携わっていました。
売買市場や現在の銀行融資の審査を直接担当しているわけではありませんが、不動産を検討する方に共通してお伝えしたいことがあります。
それは、市場全体の動きと、目の前にある一つの物件の価値を混同しないことです。
「東京のマンション価格が上がっているから、このマンションも値上がりするはずだ」
「不動産価格が下がるというニュースを見たから、今は絶対に買ってはいけない」
こうした判断には注意が必要です。
不動産は、株式などとは異なり、同じ地域でも一つひとつ条件が違います。
そこで、購入、売却、不動産投資の3つに分けて考えてみましょう。
これから住宅を購入する人
住宅購入では、今後の価格変動を予測すること以上に、無理のない返済計画を立てることが重要です。
住宅ローンは、一般的に長期間にわたって返済します。
将来の収入、生活費、教育費、老後資金なども考慮し、金利が上がった場合でも返済を続けられるか確認しましょう。
特に50代から住宅を購入する場合は、退職後も返済が続く可能性があります。
購入時の年齢だけでなく、完済予定年齢や退職後の収支も確認しておきたいところです。
不動産の売却を考えている人
不動産の売却では、売り出し価格だけでなく、実際に成約する価格を意識することが大切です。
売主が希望する価格と、買主が購入できる価格は必ずしも一致しません。
銀行の融資審査が厳しくなれば、買主の資金調達に影響する可能性もあります。
そこで参考になるのが、売り出し価格と成約価格の違いです。
以前の記事「マンション価格の『ワニの口』現象とは？」では、売り出し価格と実際の成約価格の乖離について解説しました。
今回のニュースは、その価格差が今後どのように変化するのかを考えるうえでも重要な材料になります。
また、所有不動産の売却を検討している場合は、1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の根拠を比較する方法もあります。
ただし、査定額は売却を保証する価格ではありません。
高い査定額を提示した会社が、必ずしも高く売却できるとは限らない点には注意してください。
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不動産投資を考えている人
不動産投資では、購入価格に対してどれほどの家賃収入が得られるかという利回りが重要になります。
しかし、利回りの数字だけで物件の良し悪しを判断することはできません。
管理費、修繕費、固定資産税、空室期間、借入金の返済なども考慮しなければならないからです。
例えば、表面利回りが高い物件でも、空室が多ければ期待した収益は得られません。
金利が上昇すれば、さらに手元に残るお金が減る可能性があります。
不動産投資では、購入価格が上がることだけを期待するのではなく、家賃収入によって安定した経営ができるかを確かめることが大切です。
関連記事｜アパート経営の利回りはどのくらい？
銀行融資の動向や金利上昇は、アパート経営の収益にも大きく影響します。
不動産投資を検討する際には、物件価格だけでなく、家賃収入や維持管理費、借入金の返済なども考慮することが大切です。
関連記事では、アパート経営の利回り相場や、表面利回りと実質利回りの違いについて、初心者にもわかりやすく解説しています。 ↓
8. これからの不動産市場で注目したい3つの指標
今後、不動産価格の動向を判断するときは、次の3つをあわせて確認するとよいでしょう。
① 銀行の不動産業向け融資残高
銀行が不動産にどの程度の資金を供給しているかを把握する指標です。
ただし、融資残高は過去の貸し出しや返済の積み重ねで決まるため、残高が増えているだけでは、新規融資が加速しているとは限りません。
新規貸出額や融資条件の変化も確認する必要があります。
② 住宅ローン金利・不動産投資向け融資金利
金利は、購入者や投資家の資金調達コストに影響します。
金利が上昇したときに、住宅購入者や不動産投資家の負担がどの程度変わるのかに注目しましょう。
なお、住宅ローンと不動産投資向け融資では、適用される金利や審査の仕組みが異なります。
③ 不動産の成約価格と取引件数
売り出し価格が高くても、実際にその価格で取引が成立しているとは限りません。
成約価格に加え、取引件数や売却にかかる期間を確認することで、不動産市場の実態を把握しやすくなります。
市場の変化を判断するときは、一つの数字だけでなく、複数の指標を組み合わせることが重要です。
9. よくある質問
Q. 不動産業向け融資が増えると、住宅ローンも借りやすくなるのですか？
必ずしもそうではありません。
不動産会社への事業融資と、個人向け住宅ローンでは審査基準が異なります。
不動産業向け融資が増えていても、個人の年収や信用状況、物件の担保評価によっては住宅ローンを借りられない場合があります。
Q. 地方銀行の不動産融資が増えるのは悪いことですか？
融資の増加自体が悪いわけではありません。
不動産開発や建物の建て替え、賃貸住宅の供給などには資金が必要です。
問題になるのは、特定の業種や地域に融資が集中しすぎたり、返済可能性を十分に確認しない融資が増えたりする場合です。
Q. 今はマンションを買わずに待ったほうがよいですか？
今回のニュースだけで、購入を待つべきだとは判断できません。
自宅として購入する場合と、投資目的で購入する場合では、重視すべき条件が異なります。
購入の必要性、返済能力、地域の需要、物件価格の妥当性などを総合的に考える必要があります。
まとめ｜不動産価格だけでなく、銀行のお金の流れにも注目しよう
2026年10月19日に報じられた地方銀行の不動産融資のニュースは、今後の不動産市場を考えるうえで重要な内容でした。
地方銀行の不動産業向け融資は、この1年間で約3兆円増加し、統計を遡れる2011年以来、最大の増加幅を記録しました。
国内銀行全体の貸出金に占める不動産業向け融資の割合も約18％に達し、かつてのバブル期を上回っています。
しかし、この数字だけで不動産バブルの崩壊を予測することはできません。
現在の金融システムは、日銀の評価では全体として安定性を維持しています。
一方で、金融機関の不動産向け融資が特定の地域や業種に集中していることは、今後も注意して見ていく必要があります。
不動産価格は、人口、立地、需要と供給、建築費、金利など、さまざまな条件によって変動します。
そして、忘れてはいけないのが、その不動産を購入するために必要なお金が、どこから、どのような条件で供給されているかということです。
不動産価格が上がっているときほど、「なぜ上がっているのか」を考える。
これは、不動産を購入する人にも、売却する人にも、投資する人にも共通する大切な視点ではないでしょうか。
今後も、まさふみの大人ブログでは、不動産市場のニュースを暮らしや住まい選びの視点から、できるだけわかりやすく解説していきたいと思います。
参考資料・出典
- 日本経済新聞（2026年10月19日）「地銀の不動産融資、最大の伸び 価格高騰の都心5区は6割が『越境融資』」
- 日本銀行「貸出先別貸出金」（2026年6月）等の公表について
- 日本銀行「金融システムレポート」（2026年4月号）
- 全国地方銀行協会「地方銀行の預金・貸出金等」
- 金融庁「金融行政方針・金融レポート」
※本記事は2026年10月19日時点の公表資料・報道を基にした一般的な情報提供を目的としています。将来の不動産価格や金利動向を保証・予測するものではありません。
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