住宅ローンの金利上昇が、いよいよ家計にも無視できない水準になってきています。
2026年10月、大手銀行の一部が住宅ローンの変動金利を引き上げました。
これまで住宅ローンといえば、「変動金利なら1％を大きく下回る低金利」というイメージを持っていた方も多いでしょう。
しかし、大手5行の最優遇金利は平均1％を超える水準となり、住宅ローンを取り巻く環境は大きく変わりつつあります。
では、仮に3,000万円の住宅ローンを35年間で借りた場合、金利が0.5％から1％、1.5％、2％と上昇すると、毎月の返済額はいくら変わるのでしょうか。
今回は2026年10月の住宅ローン金利の動きを確認するとともに、金利上昇が実際の返済額にどの程度影響するのかをわかりやすく解説します。
1. 2026年10月、住宅ローンの変動金利が上昇
2026年9月30日の日本経済新聞や時事通信の報道によると、大手銀行5行のうち、みずほ銀行、三井住友信託銀行、りそな銀行が10月の住宅ローン変動金利を引き上げました。
各行の最優遇金利は次のようになっています。
| 銀行 | 2026年10月の変動型・最優遇金利 |
|---|---|
| 三菱UFJ銀行 | 1.195％ |
| 三井住友銀行 | 1.525％ |
| みずほ銀行 | 1.275％ |
| りそな銀行 | 1.250％ |
| 三井住友信託銀行 | 1.700％ |
日本経済新聞によると、大手5行の最優遇金利の平均は1.389％となりました。
注目したいのは、大手5行すべてで1％を超えていることです。
住宅ローンの低金利時代がすぐに終わると断定することはできませんが、「変動金利なら非常に低い金利がずっと続く」と考えることは難しくなってきています。
2. なぜ住宅ローンの変動金利が上がっているのか
大きな要因となっているのが、日本銀行の金融政策です。
住宅ローンの変動金利は、多くの銀行で短期プライムレートなどを基準として決められており、日銀の政策金利の影響を受けやすい特徴があります。
日銀は2026年6月に政策金利を引き上げ、さらに9月の金融政策決定会合でも追加利上げを実施しました。
日本銀行によると、2026年9月24日以降、無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.25％程度で推移するよう促す方針となっています。
今回の10月の住宅ローン金利には主として6月の利上げなどが反映されており、9月の追加利上げの影響についても今後注意する必要があります。
つまり、
日銀が利上げ
↓
銀行の短期金利が上昇
↓
住宅ローンの変動金利にも影響
という流れです。
3. 3,000万円を借りると返済額はいくらになる？
ここからが、住宅ローンを借りている方や、これから住宅を購入する方にとって特に気になるところでしょう。
3,000万円を35年間、元利均等返済・ボーナス返済なしで借りた場合を単純計算してみます。
※以下は「借入時から完済まで同じ金利が続いた」と仮定した比較です。実際の変動金利型住宅ローンの返済額変更とは異なります。
| 金利 | 毎月の返済額（概算） | 年間返済額（概算） |
|---|---|---|
| 0.5％ | 約77,900円 | 約93.5万円 |
| 1.0％ | 約84,700円 | 約101.6万円 |
| 1.3％ | 約88,900円 | 約106.7万円 |
| 1.5％ | 約91,900円 | 約110.2万円 |
| 2.0％ | 約99,400円 | 約119.3万円 |
| 2.5％ | 約107,200円 | 約128.7万円 |
金利0.5％なら毎月約7万7,900円ですが、1.5％になると約9万1,900円。
その差は月約1万4,000円、年間では約16万8,000円です。
さらに2％になると毎月約9万9,400円となり、0.5％の場合と比較すると月約2万1,500円、年間では約25万8,000円の差になります。
金利がわずか1％、1.5％違うだけでも、35年という長期間では大きな違いになることがわかります。
4. 大手5行平均「1.389％」なら毎月約9万円
今回報道された大手5行の平均最優遇金利1.389％を使って同じ条件で単純計算すると、
借入額3,000万円
返済期間35年
金利1.389％
元利均等返済
ボーナス返済なし
の場合、毎月の返済額は約9万200円です。
仮に金利0.5％で同条件なら約7万7,900円なので、差は月約1万2,300円になります。
年間では約14万8,000円の差です。
ただし、大手5行の平均金利はあくまで市場の動きを見るための参考値です。実際に適用される金利は銀行、契約内容、審査結果、借入時期などによって異なります。
関連記事：住宅購入を難しくしているのは金利上昇だけではありません。マンション価格がなぜここまで上昇しているのか、国の対応も含めてこちらの記事で解説しています。 ↓
5. 「金利が上がったら、すぐ返済額も上がる」とは限らない
ここで注意したいことがあります。
すでに変動金利で住宅ローンを返済している人の場合、金利が上昇したからといって、必ず翌月から毎月の返済額が増えるわけではありません。
銀行や商品によって異なりますが、元利均等返済の変動金利では「5年ルール」や「125％ルール」が採用されていることがあります。
5年ルールとは？
金利が変動しても、毎月の返済額を原則5年間変更しない仕組みです。
例えば三菱UFJ銀行では、変動金利・元利均等返済の場合、金利が変更されても次回の返済額見直しまで毎月の返済額は変わりません。
しかし、ここには重要なポイントがあります。
返済額が変わらなくても、金利上昇の影響がなくなったわけではありません。
金利が上昇すると、毎月の返済額に占める「利息」の割合が増え、その分「元金」の返済割合が減ります。
つまり、同じ金額を毎月払っていても、住宅ローンの元金が以前より減りにくくなる可能性があります。
6. 125％ルールとは？
もう一つが「125％ルール」です。
5年ごとに返済額を見直す際、金利が大きく上昇していても、新しい返済額をそれまでの返済額の125％以内に抑える仕組みです。
例えば毎月8万円を返済していた場合、見直し後の返済額は原則として最大10万円までとなります。
一見すると安心できる制度に思えます。
しかし、これも利息そのものを免除してくれる制度ではありません。
みずほ銀行も、金利が上昇すると返済額に占める利息の割合が増加し、総返済額が増えることを説明しています。
そのため、
「毎月の住宅ローン返済額が変わっていないから、自分は利上げの影響を受けていない」
とは限らないのです。
なお、5年ルールや125％ルールを採用していない金融機関・住宅ローン商品もあるため、自分の契約内容を確認することが大切です。
7. 固定金利も上昇している
今回上昇しているのは変動金利だけではありません。
2026年10月は、大手5行すべてが固定型住宅ローンの金利を引き上げました。
日本経済新聞によると、10年固定型の最優遇金利は大手5行平均で4.104％となり、前月から0.318ポイント上昇しました。
固定10年の最優遇金利は、
- 三菱UFJ銀行：3.75％
- 三井住友銀行：4.00％
- みずほ銀行：3.60％
- りそな銀行：4.205％
- 三井住友信託銀行：4.965％
となっています。
変動金利だけでなく固定金利も上昇しているため、これから住宅を購入する人にとっては、住宅価格だけでなく「金利を含めた総支払額」を考えることがこれまで以上に重要になっています。
関連記事：「マンション価格が高すぎて、普通の会社員には手が届かない」 「不動産価格は一体どこまで上がり続けるのだろう？」 そんな声が聞かれるなか、不動産市場の先行きを考えるうえで気になるニュースが報じられました。
2026年10月19日の日本経済新聞によると、地方銀行の不動産業向け融資が、この1年間で約3兆円増加し、統計を遡れる2011年以来、最大の増加幅を記録したというのです。こちらの記事もご参考に。 ↓
8. 住宅価格が同じでも「買える金額」は変わる
住宅ローン金利の上昇で見落とされやすいのが、この点です。
例えば3,000万円の住宅を購入するとします。
物件価格が昨年と今年でまったく同じ3,000万円だったとしても、住宅ローン金利が上昇すれば毎月の返済負担は増えます。
つまり、
「住宅価格が下がっていない＝購入条件が変わっていない」
わけではありません。
住宅購入では物件価格ばかりに目が向きがちですが、
物件価格＋住宅ローン金利＋諸費用
まで含めて考える必要があります。
金利上昇局面では特に、「銀行からいくら借りられるか」だけではなく、毎月いくらなら無理なく返せるかから購入予算を考えることが大切でしょう。
9. これから住宅ローンを借りる人はどう考える？
「それなら変動金利より固定金利を選んだほうがいいの？」
と思う方もいるでしょう。
しかし、変動金利と固定金利のどちらが適しているかは、単純に決めることはできません。
変動金利には、固定金利と比べて当初の金利を低く抑えやすいメリットがあります。
一方、固定金利には、決められた期間の金利が変わらず、将来の返済計画を立てやすいメリットがあります。
重要なのは「今、一番金利が低いもの」を選ぶことだけではありません。
例えば、
- 金利が1％上がっても返済できるか
- 収入が減った場合にも返済できるか
- 教育費や老後資金を確保できるか
- 繰り上げ返済できる余裕があるか
- 何歳まで住宅ローンを返済するのか
といった点まで考えておく必要があります。
特に35年ローンの場合、現在の金利だけを見て判断するのではなく、将来金利が上昇した場合の返済額も一度試算しておくと安心です。
関連記事：これからマンション購入を考えている方は、住宅ローン金利だけでなく、管理状況や修繕積立金などの確認も重要です。中古マンション購入で後悔しないための注意点はこちらの記事で詳しくまとめています。 ↓
10. 住宅ローンの負担が気になるなら、家計全体を見直してみる
住宅ローン金利が上昇すると、毎月の返済額だけでなく、保険料や通信費、教育費などを含めた家計全体のバランスが気になる方もいるでしょう。
「住宅ローンを返しながら、どのくらい貯蓄すればいいのか」
「住宅購入を機に生命保険も見直したほうがいいのか」
「今の家計で住宅ローンを無理なく返していけるのか」
こうした悩みについて、自分だけでは判断しにくい場合は、ファイナンシャルプランナー（FP）に相談する方法もあります。
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住宅ローンは長期間にわたって返済していくものです。
金利だけを見るのではなく、住宅ローン・保険・貯蓄などを含めて「わが家の家計はこのままで大丈夫か」を一度確認してみるのもよいでしょう。
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11. 今後さらに変動金利が上昇する可能性にも注意
今回の10月の金利引き上げだけで終わるとは限りません。
日本銀行は2026年9月の金融政策決定会合でも政策金利を引き上げています。
住宅ローンの変動金利は政策金利の変更がすぐにすべて反映されるとは限らず、銀行の短期プライムレートや金利見直しのタイミングなどを経て影響が表れることがあります。
そのため、2026年末から2027年にかけても住宅ローン金利の動向を注意して見ていく必要がありそうです。
ただし、将来の金利水準を正確に予測することはできません。
「これから必ず○％まで上がる」と考えるのではなく、複数の金利水準で返済額を試算しておくことが現実的な対策でしょう。
関連記事：住宅ローン金利の上昇は、毎月の返済額だけでなく住宅市場にも影響を与え始めています。長期金利の上昇によって住宅購入にどのような変化が起きているのか、こちらの記事でも詳しく解説しています。 ↓
まとめ｜住宅ローンは「金利1％の違い」を軽く考えない
2026年10月、大手銀行の住宅ローン変動金利が相次いで引き上げられ、大手5行の最優遇金利はすべて1％を超えました。
3,000万円を35年間で借りた場合、単純計算では、
金利0.5％ → 月約7万7,900円
金利1.0％ → 月約8万4,700円
金利1.5％ → 月約9万1,900円
金利2.0％ → 月約9万9,400円
となります。
0.5％と1.5％では、月約1万4,000円、年間約16万8,000円もの差です。
また、すでに変動金利で住宅ローンを借りている人も、5年ルールによって毎月の返済額が変わっていないからといって安心とは限りません。
金利が上昇すれば、返済額のうち利息の割合が増え、元金が減りにくくなることがあります。
長く続いた低金利を前提に住宅ローンを考える時代から、「金利が上がった場合でも返せるか」を考えて借入額を決める時代へと変化しつつあります。
これから住宅を購入する方は、現在の金利だけでなく、1.5％、2％など複数の金利を想定して返済額を確認しておくことをおすすめします。
参考・出典
・日本経済新聞「住宅ローン変動金利、大手3行が引き上げ 10月平均1.3%超に」（2026年9月30日）
・時事通信「変動金利、3行引き上げ 固定は全行引き上げ―10月住宅ローン」（2026年9月30日）
・日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年9月18日）
・三菱UFJ銀行「住宅ローン 変動金利の基準金利見直しについて」「返済方法の選び方」
・みずほ銀行「変動金利方式の仕組み」
※住宅ローンの適用金利や返済方法、金利見直しのルールは金融機関・商品・契約時期などによって異なります。実際の返済額については、ご利用の金融機関や契約内容をご確認ください。
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