「東京23区のマンション家賃は、これからも上がり続けるのだろうか？」
「今住んでいる賃貸マンションも、家賃を値上げされるのでは？」
そんな不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
2026年9月18日、三菱UFJ信託銀行のMUFG不動産研究所が、東京23区の賃貸マンションについて、2030年までの5年間で家賃が11％上昇するという予測を公表しました。
2026年10月21日には朝日新聞もこの調査結果を取り上げ、東京の家賃上昇が改めて注目されています。
仮に毎月12万円の家賃が11％上がれば、月額13万3,200円。年間では15万8,400円もの負担増になります。
家賃は、毎月必ず支払わなければならない生活費です。食費や趣味の支出とは異なり、簡単に節約できるものではありません。
しかし、今回の予測を「すべての賃貸マンションの家賃が11％値上げされる」と受け取るのは正確ではありません。
この記事では、MUFG不動産研究所の調査レポートをもとに、
- 東京23区の家賃がどのくらい上昇すると予測されているのか
- 家賃が上がると考えられる理由
- 現在入居している人の家賃も値上げされるのか
- 大家さんや不動産投資家にとって家賃上昇は有利なのか
- 家賃上昇時代に、どのような物件を選べばよいのか
について、元不動産営業・宅地建物取引士の視点から解説します。
1. 東京23区のマンション家賃は2030年までに11％上昇する？
① MUFG不動産研究所が公表した賃料予測
今回の調査は、MUFG不動産研究所が2026年9月18日に発行した「不動産マーケットリサーチレポート Vol.315」によるものです。
レポートのタイトルは「東京23区賃貸マンションの賃料予想」。
同研究所は、過去の賃料データに加えて、人口や賃金、建築費などの将来予測を組み合わせた分析モデルを構築しました。
その結果、東京23区の賃貸マンションの賃料指数は、今後5年間で11％上昇すると予測しています。
ここで注意したいのが、予測の対象です。
今回の予測は、専有面積18㎡以上100㎡未満の賃貸マンションを対象とする賃料指数についてのものです。
すべての部屋の賃料が一律に11％上がるという意味ではありません。
また、現時点で家賃の11％上昇が確定しているわけでもありません。
あくまで、経済環境などについて一定の前提条件を置いた将来予測です。
出典：MUFG不動産研究所 「東京23区賃貸マンションの賃料予想」↗
② 家賃11万9,000円が13万2,000円になる可能性
では、11％の家賃上昇とは、実際にどのくらいの負担になるのでしょうか。
2026年10月21日の朝日新聞では、25㎡の部屋を想定した家賃の試算例が紹介されています。
| 項目 | 月額家賃 |
|---|---|
| 2025年の試算額 | 11万9,000円 |
| 2030年の予測額 | 約13万2,000円 |
| 5年間の増加額 | 約1万3,000円 |
月額1万3,000円の増加は、年間で15万6,000円です。
5年間の累計負担額を単純に比較すると、家計への影響が決して小さくないことがわかります。
なお、この金額は報道で紹介された25㎡の試算例であり、個々の物件の将来家賃を示すものではありません。
出典：朝日新聞「東京23区の賃貸マンション家賃、5年間で11%増 研究機関が試算」↗
③ 現在の家賃が11％上昇した場合の負担額
さらに、現在の家賃が11％上昇したと仮定して計算してみました。
| 現在の家賃 | 11％上昇後 | 年間負担増 |
|---|---|---|
| 8万円 | 8万8,800円 | 10万5,600円 |
| 10万円 | 11万1,000円 | 13万2,000円 |
| 12万円 | 13万3,200円 | 15万8,400円 |
| 15万円 | 16万6,500円 | 19万8,000円 |
※各物件の家賃が11％上昇した場合の単純計算です。研究所が個々の家賃を予測したものではありません。
仮に家賃10万円の部屋で年間13万2,000円の負担が増えるとしたら、決して軽視できません。
毎日の買い物で節約を重ねても、家賃が月1万円上がれば、その努力が相殺されてしまうことも考えられます。
住居費は、家計の中でも特に慎重に考えたい固定費なのです。
2. なぜ東京23区の家賃は上昇すると予測されているのか？
MUFG不動産研究所のレポートでは、需要側と供給側の両方から家賃の変化を分析しています。
主な要因を3つに分けて見ていきましょう。
① 東京23区の人口が今後も増加すると想定されている
家賃を左右する基本的な要因の一つが、住宅を必要とする人の数です。
住みたい人が増えれば、賃貸住宅の需要も高まります。
今回のレポートでは、東京23区の人口について、予測期間中に年率約0.3％増加するという前提を置いています。
日本全体では人口減少が続いていても、東京23区のような大都市では異なる動きが生じる可能性があります。
ただし、東京23区の人口が増加したとしても、すべての地域で同じように賃貸需要が高まるわけではありません。
駅からの距離、交通利便性、買い物環境、住環境などによって、物件の人気には差が出ます。
今後は同じ23区内でも、家賃が上がりやすい地域と、そうではない地域との差が広がる可能性があります。
② 建築費の上昇が賃貸住宅の供給に影響する
もう一つの大きな要因が、建築費です。
今回のレポートでは、東京都の建築費について、予測期間平均で年率約5％の上昇を想定しています。
建築費が上がる背景には、人件費や資材価格の上昇などがあります。
マンションを新築する費用が増えれば、不動産会社や大家さんは、採算を確保するために高い家賃を設定する必要が生じることがあります。
一方で、建築費が高すぎるために、新たな賃貸マンションの建設を見送る事業者が出てくる可能性もあります。
需要があるのに新しい住宅の供給が増えにくい状況になれば、家賃には上昇圧力がかかります。
ただし、建築費が5％上昇したからといって、既存の賃貸住宅の家賃が自動的に5％上がるわけではありません。
建築費と家賃の関係は、需要や周辺相場などによって変わります。
③ 賃金上昇も家賃予測に織り込まれている
家賃を考えるうえでは、入居者の収入も重要です。
今回のレポートでは、東京都の名目賃金について、予測期間平均で年率約2％の上昇を想定しています。
5年間の賃金上昇想定は約10％で、家賃上昇予測の11％に近い水準です。
そのため、研究所は平均的に見れば、家計収入に占める家賃の割合が大きく変わらないと想定しています。
しかし、ここには注意が必要です。
賃金が平均して上昇することと、すべての人の収入が増えることは違います。
たとえば、年金生活者、非正規雇用で働く人、収入が一定の人などにとって、家賃の上昇は大きな負担になる可能性があります。
また、名目賃金が上昇しても、食料品や光熱費などの物価が同時に上昇すれば、自由に使えるお金が増えるとは限りません。
家賃だけでなく、生活費全体を考える必要があるでしょう。
3. 今住んでいる賃貸マンションの家賃も11％値上げされる？
今回のニュースを見て、現在賃貸マンションに住んでいる方が最も心配するのは、この点ではないでしょうか。
結論からいえば、東京23区の賃料指数が11％上昇すると予測されていても、現在の契約家賃が自動的に11％値上げされるわけではありません。
① 家賃の値上げには借地借家法のルールがある
一般的な普通借家契約では、借地借家法第32条が重要になります。
同条では、一定の条件に該当する場合、貸主と借主が賃料の増額または減額を請求できると定めています。
主な条件は次のとおりです。
- 土地や建物にかかる税金などの負担が変化した場合
- 土地・建物の価格やその他の経済事情が変化した場合
- 周辺の同種物件と比較して家賃が不相当になった場合
また、一定期間家賃を増額しないという特約がある場合には、その定めに従います。
つまり、大家さんが家賃を値上げしたいと考えた場合でも、適切な理由や根拠が必要です。
一方で、正当な条件を満たす家賃増額請求が認められる可能性もあります。
借主が同意しなければ、どのような場合でも絶対に値上げできない、というわけではありません。
② 家賃値上げの通知が届いたらどうすればよい？
たとえば、管理会社から突然こんな通知が届いたとします。
「次回更新時より家賃を1万円値上げします」
この場合、すぐに同意しなければならないのでしょうか。
原則として、貸主からの通知だけで、提示された金額への値上げが当然に確定するわけではありません。
東京都住宅政策本部も、一方的で大幅な家賃値上げの要求に安易に応じないよう注意を呼びかけています。
まず確認したいのは次の点です。
- 契約書を確認する：家賃改定に関する条項や特約を調べる。
- 値上げの理由を確認する：なぜ値上げが必要なのか、管理会社や貸主に説明を求める。
- 周辺の家賃相場を調べる：似た条件の物件と比較する。
- 納得できない場合は協議する：根拠を確認し、冷静に話し合う。
- 解決が難しい場合は相談する：消費生活センターや法律の専門家などに相談する。
家賃増額について争いがある場合、法律上は、増額を正当とする裁判が確定するまで、借主が相当と認める賃料を支払う仕組みがあります。
ただし、裁判で増額が認められた場合には、不足額と法定の利息を支払う必要が生じることもあります。
そのため、値上げに納得できないからといって、家賃を勝手に支払わなくなることは避けてください。
参考：国民生活センター「大家からの家賃値上げ通告に 対抗するには？」↗
＞関連記事：家賃の値上げは拒否できる？通知が届いたときの対処法と交渉のポイント
4. 東京23区の家賃はどこでも同じように上昇するのか？
私は、今回の予測で特に考えておきたいのが、地域による違いだと思います。
東京23区といっても、都心のオフィス街に近い地域と、住宅地が広がる地域とでは、家賃相場も入居者の需要も異なります。
同じ区内でも、駅から徒歩5分の物件と、徒歩20分の物件では条件が大きく違います。
さらに、築年数や設備、建物の管理状態によっても家賃は変わります。
家賃が上がりやすい物件と上がりにくい物件
一般的には、次のような条件を備えた物件は、入居希望者から選ばれやすいと考えられます。
- 駅から近く、通勤や通学に便利
- 商業施設や医療機関が充実している
- 建物の管理状態が良好
- 間取りや設備が現在の生活需要に合っている
ただし、こうした条件がそろっていても、家賃上昇が保証されるわけではありません。
反対に、築年数が古くても、適切にリフォームされ、周辺物件と比較して家賃に魅力があれば、入居希望者を確保できる可能性があります。
今回の11％という数字は東京23区全体の予測であり、区別・駅別・物件別の上昇率を示すものではありません。
物件選びでは、全体の予測に加えて、その地域の実際の家賃相場を確認することが大切です。
5. 家賃が11％上がれば、大家さんや不動産投資家は儲かる？
家賃が上がるというニュースを聞くと、大家さんや不動産投資家にとっては朗報のようにも思えます。
確かに、家賃収入が増えれば、不動産経営の収益改善につながる可能性があります。
しかし、今回のMUFG不動産研究所のレポートは、単純に不動産投資の将来を楽観視しているわけではありません。
① 賃貸マンションへの投資意欲は高い
同レポートによると、2025年度の国内不動産投資市場における賃貸マンションへの投資額は、前年度比16％増の約1.5兆円でした。
また、2026年7月の私募ファンド調査では、賃貸マンションが投資家にとって最も投資したい不動産の種類となっています。
賃料が今後も上昇すると考える投資家にとって、賃貸マンションは魅力のある投資対象なのでしょう。
ただし、ここで重要なのが金利です。
② 金利が上がれば不動産価格が下落する可能性もある
不動産投資では、家賃収入だけでなく、物件価格や借入金利を考える必要があります。
たとえば、家賃収入が増えたとしても、融資の金利が上昇すれば、借入金の返済負担が増える可能性があります。
さらに、投資家が不動産に求める利回りが上昇すると、同じ収益を生む物件でも評価額が下がることがあります。
今回のレポートでは、一定の条件を置いた試算で、11％の賃料成長はキャップレート (還元利回り) の0.4ポイント上昇を相殺する水準に相当するとしています。
キャップレートとは、不動産投資家が物件の収益性や価格を判断するときに用いる利回りの指標の一つです。
研究所は、5年間で11％という賃料成長について、不動産価値を維持する観点からは必ずしも十分とはいえないと指摘しています。
つまり、家賃が上昇することと、不動産投資で利益が増えることは別の問題なのです。
これから賃貸マンションへの投資を考える方は、将来の家賃上昇だけを期待するのではなく、借入金利、修繕費、空室リスク、物件価格などを総合的に判断する必要があります。
➡ 関連記事：アパート経営の利回り相場は？表面利回り・実質利回りの違いと失敗しない目安
6. 家賃上昇時代に後悔しない賃貸物件の選び方
これから賃貸住宅を探す方にとって、今回の家賃上昇予測は、住まい選びを考え直すきっかけになるかもしれません。
元不動産営業の視点から、特に大切だと思うポイントを紹介します。
① 家賃だけでなく生活費全体で判断する
家賃が高くても、通勤時間が短く、交通費を抑えられる物件もあります。
反対に、家賃が安くても、通勤費や移動時間の負担が大きければ、必ずしも暮らしやすいとは限りません。
比較するときは、家賃だけでなく、管理費、交通費、光熱費なども考えてみましょう。
また、現在の収入で無理なく支払える家賃なのか、今後収入が変化した場合でも住み続けられるのかを考えることが重要です。
② 23区内だけにこだわらない
東京23区に通勤しているからといって、必ずしも23区内に住まなければならないわけではありません。
東京都下や神奈川県、埼玉県、千葉県などに選択肢を広げることで、同じ予算でも広い部屋を借りられる可能性があります。
ただし、勤務地までの距離だけでなく、実際の通勤時間や乗り換え回数、交通費などを確認することが大切です。
家賃が月1万円安くなっても、交通費が増えたり、毎日の通勤負担が大きくなったりすれば、生活全体では必ずしも得とは限りません。
③ 築年数や設備の条件を柔軟に考える
新築や築浅のマンションは魅力的です。
しかし、築年数だけで物件の良し悪しは決まりません。
築年数が古くても、室内がリフォームされ、共用部分の管理が行き届いている物件はあります。
逆に築浅であっても、防音性や間取り、周辺環境が自分の生活に合わないこともあります。
家賃を抑えたい場合は、築年数などの条件を少し緩めて探す方法も検討してみましょう。
④ 初期費用と長期的な家賃を比較する
賃貸物件を探す際には、敷金や礼金、仲介手数料などの初期費用にも注意が必要です。
最近では、一定期間の家賃が無料になる「フリーレント物件」もあります。
ただし、入居時の費用が安くても、毎月の家賃が高ければ長期的な負担は増えます。
さらに、フリーレント物件では、短期間で退去した場合に違約金が発生することもあります。
初期費用だけでなく、1年間、2年間と住み続けた場合の総支払額を比較することをおすすめします。
➡ 関連記事：賃貸のフリーレントとは？家賃無料の落とし穴と短期解約違約金を元不動産営業が解説
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⑤ 今の家賃に満足しているなら、不安だからと慌てて引っ越さない
すでに賃貸住宅に住んでいる方は、引っ越しをするかどうか慎重に考えてください。
現在の家賃が周辺相場より安く、生活環境にも満足しているのであれば、そのまま住み続けることが経済的に有利な場合もあります。
引っ越しには、敷金・礼金・仲介手数料・引っ越し業者への支払いなど、さまざまな費用がかかります。
家賃を数千円下げるために引っ越しても、初期費用を回収するまでに何年もかかることがあります。
住まい選びでは、毎月の家賃と引っ越し費用の両方を比較したいところです。
7. 東京23区の家賃上昇についてよくある質問
Q1．2030年には東京23区の家賃が必ず11％上がるのですか？
いいえ。11％はMUFG不動産研究所による予測値であり、確定した数字ではありません。
経済状況、人口動向、賃金、建築費などの変化によって、実際の上昇率が予測と異なる可能性があります。
Q2．現在の賃貸マンションの家賃も値上げされますか？
値上げを求められる可能性はありますが、東京23区全体の賃料予測だけを理由に、自動的に11％値上げされるわけではありません。
家賃の改定には契約内容や借地借家法のルールが関係します。
Q3．東京23区以外の家賃も11％上がるのですか？
今回の調査は東京23区の賃貸マンションを対象としたものです。
そのため、東京都下や神奈川県、埼玉県、千葉県などについて、同じ上昇率になるとはいえません。
地域ごとの家賃動向は、別の統計で確認する必要があります。
Q4．家賃が上がる前に急いで契約したほうがよいですか？
必ずしもそうではありません。
今後の家賃上昇が予測されていても、急いで条件の合わない物件を契約することはおすすめできません。
家賃だけでなく、立地、管理状態、設備、契約条件などを比較することが重要です。
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まとめ｜2030年までの家賃上昇に備えて、住居費を見直そう
MUFG不動産研究所が2026年9月に公表した調査では、東京23区の賃貸マンションの賃料指数が、2030年までの5年間で11％上昇するという予測が示されました。
主な背景として考えられているのは、人口や賃金の変化、建築費の上昇などです。
ただし、今回の予測は、すべての賃貸マンションの家賃が一律に11％上がることを意味しません。
また、既存の入居者に対する家賃の値上げには、契約内容や法律上のルールがあります。
私が元不動産営業として大切だと考えるのは、家賃が上がるかどうかという予測だけに振り回されず、自分の収入や生活に合った住まいを選ぶことです。
家賃は毎月支払う固定費だからこそ、数千円の違いが長い年月では大きな金額になります。
これから賃貸物件を探す方も、すでに入居している方も、今回の調査を住居費について考えるきっかけにしてみてはいかがでしょうか。
参考資料・出典
- MUFG不動産研究所「東京23区賃貸マンションの賃料予想」不動産マーケットリサーチレポート Vol.315（2026年9月18日）
- 朝日新聞「東京23区の賃貸マンション家賃、5年間で11%増 研究機関が試算」（2026年10月21日）
- e-Gov法令検索「借地借家法」
- 東京都住宅政策本部「賃貸住宅のオーナーチェンジを契機とした家賃値上げトラブルについて」
- 国民生活センター「家賃を値上げすると連絡があった。どうすればよいか」
※本記事は2026年10月21日時点の公表資料・法令等をもとに作成しています。賃料予測は将来の家賃上昇を保証するものではありません。賃料改定に関する個別の判断は契約内容や具体的事情によって異なります。
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