中古住宅は「壁紙・塗装のリフォーム」だけで住める？費用の目安と失敗しない物件選び【2026年版】

私の父は、大工の棟梁でした。

子どもの頃に暮らしていたのは、1階が父の勤務先の作業場、2階が住居という建物。いつも材木の匂いがする環境で、父は休日にも家の中をちょくちょく修繕していました。

そんな父のそばで育ちましたが、私は大工仕事が苦手です。子どもの頃からプラモデルを作るのも得意ではなく、自分で何かを組み立てることには、あまり興味がありませんでした。

それでも、トイレの壁が全面新しくなったときなどは、子ども心に「すごい！」と思ったものです。家の一部分が変わっただけなのに、そこにいるのが心地よくなる。その感覚は、今も覚えています。

中古住宅を買うときも、必ずしも家全体を新しくする必要はありません。壁紙や塗装など、必要なところを整える住まいづくりもあります。

ただし、「内装が古い家」と「建物そのものに修繕が必要な家」は、分けて考えることが大切です。

この記事では、壁紙・塗装を中心に中古住宅を整えて暮らす方法について、費用の考え方と購入前の確認点を解説します。

1. 壁紙・塗装のリフォームだけで住める中古住宅はある？

結論からいうと、あります。ただし、建物の安全性や雨漏り、設備などを確認し、大きな修繕をしなくても生活できる状態であることが前提です。

例えば、間取りが暮らし方に合い、水回りも使えるものの、壁紙の黄ばみや古い色柄が気になる住宅。こうした物件なら、内装の一部を変えることで、自分にとって心地よい住まいになる可能性があります。

ここでいう「表装リフォーム」とは、主に壁紙や塗装などの表面の仕上げを整える工事です。この記事では、柱や梁を変更したり、配管を全面的に交換したりする工事とは分けて扱います。

「古く見える」という理由だけで候補から外す必要はありません。一方で、「塗ればきれいになる」という期待だけで買うのも避けたいところです。

2. 全部を新しくしない住まい選びの魅力

新築やリフォーム済みの住宅が予算に合わない場合、未改修の中古住宅を買い、必要な工事だけを依頼する方法も選択肢になります。

魅力は、工事の優先順位を自分で決められることです。

「キッチンはまだ使えるので残す」「寝室の壁紙を先に張り替える」「トイレだけ好みの空間にする」。このように考えると、見た目を一度にすべて変える必要はなくなります。

ただし、未改修の物件が必ず割安とは限りません。購入価格に工事費、諸費用、将来の修繕費を加え、改修済み物件とも比べることが大切です。

自分で作業できることも、購入の条件ではありません。 大工仕事が苦手なら工事をプロに任せ、色や素材を選ぶ楽しみを持つ。それも十分に、自分らしい住まいづくりだと思います。

3. 壁紙・塗装のリフォームには、いくらかかる？

① 一室の壁紙なら数万円台が一つの目安

壁紙の張り替え費用は、施工する面積、壁紙の種類、下地の状態などで変わります。

2026年10月25日に確認したリノコの料金表では、6帖の居室・張り面積40㎡までの壁4面と天井について、スタンダードクロスが税込52,800円から、ハイグレードクロスが税込67,800円からと案内されています。　　リフォームのリノコ「壁紙/クロス張り替えリフォームの料金表」↗

これは一社の掲載価格例で、全国一律の相場や、どの住宅にも当てはまる金額ではありません。それでも、「一室の壁紙を変える工事は、数万円台から検討できる」という予算感の参考にはなります。

床面積と壁紙を張る面積は違います。「6帖の部屋だから約10㎡分の壁紙で足りる」とは計算できません。天井を含むか、窓や収納がどの程度あるかも確認しましょう。

② DIYでも、塗料代だけでは済まない

小さな範囲なら、DIYで材料費を抑えられる場合があります。

ただし、必要なのは塗料だけではありません。ローラーや刷毛、養生テープ、床を保護するシート、下地を整える材料なども必要です。

例えば、塗料に8,000円、道具や養生材などに7,000円を見込むなら、材料予算は合計15,000円です。これは予算の組み方を示す仮の計算で、特定の広さを施工できる価格や相場を示すものではありません。

購入前に、塗装面積、必要な塗り回数、壁材への適合、下塗りの要否を確認します。作業と乾燥にかかる時間も含めて考えると、「業者に任せたほうが自分には合う」という判断も自然です。

③ 水回りや構造まで直すと、費用の規模が変わる

複数の水回り設備の交換や間取り変更、耐震・断熱改修まで含めると、数百万円から1,000万円を超える計画になることがあります。施工会社の公開事例でも、500万〜1,000万円、1,000万円台、2,000万円以上など、工事内容によって幅があります。　住友林業のリフォーム「リフォーム・リノベーション事例」↗

大切なのは、「壁紙を新しくする予算」と「住むために必要な修繕の予算」を分けることです。

内装に予算を使い切ってから、屋根や配管の工事が必要だと分かると、資金計画が崩れてしまいます。

4. 表装リフォームを前提に買うなら、ここを確認

① 雨漏りやカビは、表面だけの問題と決めつけない

天井や窓まわりのシミ、壁紙の浮き、押し入れのカビ臭などは、原因を確認したいサインです。

過去に雨漏りがあった場合には、「修理済みです」という説明に加え、修理時期、箇所、工事内容、その後の再発の有無も聞いておきましょう。

カビも、壁紙を張り替えるだけでは、原因となる結露や漏水が残る場合があります。内装を整える前に、何が原因なのかを確かめる順番が大切です。

② 耐震性は、見た目や築年数だけで判断しない

中古住宅では、どの耐震基準で建てられたかを確認します。

1981年6月の新耐震基準への移行は大きな区切りですが、木造住宅では2000年の接合部などの基準の明確化も確認したいポイントです。国土交通省が公開する資料でも、新耐震の木造住宅のうち、2000年より前のものを中心に、接合部などの確認が推奨されています。

国土交通省「新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法」↗

完成した年だけで判断せず、確認済証などの資料や改修履歴を確認し、必要に応じて建築士に耐震診断を相談しましょう。

壁紙や塗装を新しくしても、耐震性が高まるわけではありません。

③ 水回りは「今使えるか」と「今後も使えそうか」を分ける

キッチンや浴室が使えても、給排水管や給湯器まで新しいとは限りません。

売主や仲介会社に、次のような点を確認してみてください。

• 給湯器や水回り設備を、いつ交換したか
• 給排水管の更新や漏水修理の記録があるか
• 水圧や排水に、これまで問題がなかったか
• 長期間、空き家になっていなかったか

通水などの確認は、売主の了承を得て行います。見えない配管の状態は内見だけでは分からないため、気になる点があれば設備業者にも調査を相談しましょう。

④ 屋根・外壁と、寒さ・暑さも予算に入れる

室内がきれいでも、屋根や外壁の修繕が近づいている場合があります。過去の工事記録と、これから必要になりそうな工事を確認したいところです。

また、壁紙を張り替えても、窓や断熱の性能は基本的にそのままです。見た目を気に入って購入しても、冬の寒さや夏の暑さが負担になる可能性はあります。

「内装だけで、自分が求める住み心地になるか」という視点も忘れないようにしましょう。

⑤ 立地や法的な条件は、リフォームでは変えにくい

日当たり、周囲の音、買い物や通院のしやすさ、災害リスクなども、購入前に確認します。

さらに、再建築の可否、道路との関係、増改築の履歴などは、仲介会社に資料をもとに説明してもらいましょう。内装の工事ができることと、将来建て替えられることは別の問題です。

マンションの場合は、管理規約や工事申請の手続きも確認します。床材の遮音性能などに指定がある場合もあるため、好みだけで材料を決めないようにします。

5. 購入前に、建物状況調査とリフォーム見積もりを組み合わせる

「この家は壁紙だけ変えれば住めそう」と、自分の印象だけで決めるのは避けたいところです。

判断材料の一つになるのが、既存住宅状況調査（建物状況調査）です。所定の講習を修了した建築士が、基礎や外壁などのひび割れ、雨漏りなどの劣化・不具合を目視や計測で調べます。　　住宅瑕疵担保責任保険協会「既存住宅状況調査(建物状況調査)よくあるご質問」↗

ただし、主に目視・非破壊で行う調査で、隠れた部分をすべて確認するものではありません。耐震診断や配管・設備の詳しい調査をすべて兼ねるわけでもないため、調べた範囲と調べられなかった範囲を確認してください。　　　国土交通省「既存住宅状況調査方法基準の解説」↗

その結果とあわせて、リフォーム会社に現地を見てもらい、工事を次の3つに整理すると考えやすくなります。

1. 入居前に対応する必要がある工事
2. 入居後、時期を決めて行う工事
3. 好みや予算に合わせて選べる工事

見積もりでは、下地補修、既存材料の撤去・処分、家具の移動、養生、諸経費、消費税まで含まれているかを確認します。

また、解体して初めて分かる不具合もあります。追加工事が必要になった場合の連絡・見積もり・承認の手順を、契約前に決めておきましょう。

6. DIYが苦手でも大丈夫。無理に自分で施工しない

私は、大工の棟梁の息子だからといって、自分も器用に作業できるわけではありません。

住まいを整える方法を考えるときも、「自分でやれば安い」という理由だけでDIYを選ぶ必要はないと思っています。

壁紙の継ぎ目や天井の作業、傷んだ下地の処理など、仕上がりや負担が気になる部分はプロに任せる。そのうえで、自分は壁紙の色や照明、家具の配置を考える。そんな関わり方でも、部屋が変わる楽しさは味わえます。

DIYをする場合も、既存の壁紙の上に塗れるか、下地に傷みがないかを確認してください。古い建材を削ったり壊したりする作業は、石綿（アスベスト）などの確認が必要になるため、自己判断で進めず業者に相談しましょう。　　厚生労働省「改修・リフォーム業者のみなさまへ」↗

7. 壁紙・塗装だけでも、建築確認は必要？

通常、壁紙の張り替えや室内の塗り替えだけであれば、建築確認を伴う大規模な修繕・模様替えには当たりません。

ただし、2025年4月以降、木造2階建てなどの大規模な修繕・模様替えは建築確認の対象になっています。主要構造部の一種以上について、過半を改修する工事などが該当します。

壁の仕上げだけを変えるつもりが、傷みのために内部の部材まで直すことになった場合などは、工事範囲を改めて確認する必要があります。手続きが不要な場合でも、法令を守る必要がある点は同じです。　　　国土交通省「リフォームにおける建築確認要否の解説事例集 (木造一戸建て住宅) 」↗

8. 住宅購入費とリフォーム費用は、まとめて借りられる？

購入と同時に工事をするなら、リフォーム費用も含めた資金計画を、物件探しの段階から相談しておきましょう。

例えばフラット35では、2026年9月1日の資金実行分から、一定の簡易なリフォーム費用を中古住宅の購入費用とまとめて借りられる取り扱いが始まっています。

対象例には壁紙・フローリングの交換、キッチンや洗面台などの設置があります。ただし、適合証明の内容に影響しない工事に限られ、間取り変更や断熱材の交換などは、この簡易なリフォームの対象外です。

この取り扱いだけで「フラット35リノベ」の金利引下げが適用されるわけではありません。また、取扱金融機関によっては対応していない場合があります。　フラット35「中古住宅融資が使いやすくなります！」↗

工事の請負契約書などが必要となるため、「購入してから、余ったお金で考える」より、先に工事内容と概算費用を整理しておくと進めやすくなります。

相談時には、対象となる費用、必要書類、工事代金の支払時期、融資の実行時期、工事・入居の期限を確認してください。DIYの材料費も対象になると自己判断しないようにしましょう。

小規模な工事なら、自己資金で支払う方法も含めて比較します。月々の返済額だけでなく、手数料や利息を含む総負担と、手元に残す修繕資金を考えることが大切です。

>関連記事：回遊動線とは？メリット・デメリットと後悔しない間取りのポイント5選

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まとめ｜「全部を新品にする」より、安心して暮らせる順番で

中古住宅を買って、壁紙や塗装を中心に整える住まい方は、十分に検討できる選択肢です。

ただし、その前提になるのは、建物や設備の状態を確かめ、必要な修繕を見落とさないことです。

• 見た目の古さと、建物の傷みを分けて考える
• 購入前に調査と見積もりを進める
• 物件価格だけでなく、諸費用・工事費・予備資金で比べる
• DIYが苦手なら、無理をせずプロに任せる

父が直してくれたトイレの壁を見て、子どもの私が感じた心地よさ。あれは、家全体が新しくなったから生まれたものではありませんでした。

毎日使う場所が、少しきれいになる。自分が好きな色になる。それだけでも、暮らしの気分は変わるものです。

安全に関わる部分を先に確かめて、そのうえで、自分にとって心地よい場所を少しずつ増やしていく。 中古住宅の購入を考えるときには、そんな住まいづくりも選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。

※費用・制度の記載は2026年10月25日に確認した情報をもとにしています。掲載価格は条件付きの例であり、実際の費用や融資の可否は、物件・工事内容・金融機関などにより異なります。