首都圏の新築マンションが平均1億円超え！東京23区は1億7925万円、今後はどうなる？【2026年】

「首都圏の新築マンションの平均価格が、ついに1億円を突破した」

2026年10月20日、不動産経済研究所が発表した調査結果は、住宅の購入を検討している方にとって、驚くような内容でした。

2026年度上半期（4～9月）の首都圏新築マンション平均価格は、1億1,494万円。前年同期から21.1％上昇し、年度上半期として初めて1億円を超えました。

さらに東京23区に限ると、平均価格は1億7,925万円。前年同期比34.7％もの上昇です。

一般的な会社員世帯にとって、新築マンションがますます手の届きにくい存在になっているように感じます。

ところが、同時に公表された9月単月のデータを見ると、少し違った市場の姿が見えてきます。

新築マンションの発売戸数は前年同月比40.1％減少。初月契約率も50.4％まで低下しているのです。

価格は高騰しているのに、販売状況には弱さが見られる。

これは何を意味しているのでしょうか。

私は以前、不動産営業の仕事に携わっていました。今回は元不動産営業・宅地建物取引士の視点から、首都圏のマンション価格が高騰している理由と、今後の市場動向、購入を検討する際の注意点を解説します。

※この記事は2026年10月21日時点で確認できる資料に基づいています。

1. 首都圏の新築マンション平均価格が初めて1億円を突破

不動産経済研究所が発表した2026年度上半期（4～9月）の主な調査結果は、次のとおりです。

出典：不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション2026年度上半期」↗

平均価格は前年同期より2,005万円も上昇しました。

また、平均価格と1㎡当たり単価は、ともに4年連続で最高値を更新しています。

一方で、発売戸数は8,601戸に減少しました。

価格の上昇と供給戸数の減少が同時に起きていることが、現在の首都圏マンション市場の大きな特徴です。

平均価格1億円は、すべての物件が1億円という意味ではない

ここで注意したいのが、「平均価格」という言葉です。

首都圏の新築マンションが平均1億円を超えたからといって、すべての物件が1億円以上で販売されているわけではありません。

例えば、都心の高級マンションが数億円で販売されれば、それだけ全体の平均価格を押し上げる要因になります。

また、広い住戸や高価格帯の物件が多く供給された期間は、平均価格も高くなりやすくなります。

今回の調査でも、東京23区などにおける大規模な高額住戸の新規供給が、価格上昇の要因として挙げられています。

平均価格の上昇と、同じ条件のマンションが実際にどれくらい値上がりしたかは、分けて考える必要があります。

住宅購入を検討する際は、平均価格だけでなく、希望する地域や専有面積、築年数などをそろえた価格比較が大切です。

2. 東京23区は1億7,925万円！神奈川・埼玉・千葉との価格差は？

首都圏といっても、地域によって新築マンションの価格は大きく異なります。

2026年度上半期の平均価格を比較してみましょう。

出典：不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション2026年度上半期」

東京23区と埼玉県では1億円以上の価格差

最も平均価格が高かったのは東京23区の1億7,925万円です。

一方、埼玉県は6,457万円でした。

その差は、実に1億1,468万円になります。

もちろん、これはそれぞれの地域で発売された新築マンションの平均価格を比較したものです。同じ広さや設備、駅からの距離などを条件にそろえた比較ではありません。

それでも、東京23区の価格が突出していることは明らかです。

また、東京都下でも平均価格は7,978万円となっており、都心以外でも新築マンションの取得には相応の資金が必要になっています。

神奈川県と埼玉県は前年同期より下落

興味深いのは、神奈川県と埼玉県の動向です。

神奈川県は前年同期比1.6％下落、埼玉県は2.1％下落しています。

一方、千葉県は24.1％上昇しました。

つまり、首都圏全体では平均価格が21.1％上昇していますが、地域別では上昇しているところと下落しているところが混在しています。

ただし、これだけで神奈川県や埼玉県の不動産価格が全体的に下落していると判断するのは早計です。

新築マンションの平均価格は、その期間にどのような物件が発売されたかによって大きく変わります。

地域全体の不動産相場を判断するには、中古マンションの成約価格や、同一条件に近い物件の価格推移なども確認する必要があります。

➡ 関連記事：千代田区がマンション「5年間の転売禁止」を要請！普通の購入者にも影響はある？

3. なぜ新築マンションの価格はここまで上昇したのか？

新築マンションの価格高騰には、複数の要因が関係しています。

1．建築資材や人件費の上昇

最も大きな要因の一つが、建築コストの上昇です。

マンションを建設するためには、コンクリートや鉄筋などの建築資材に加えて、多くの建設作業員が必要になります。

ところが、資材価格や人件費の上昇が、建築費全体を押し上げています。

建設物価調査会によると、2026年9月の東京における集合住宅（鉄筋コンクリート造）の建築費指数は147.7となり、前月比0.7％上昇しました。

これは2015年平均を100とした指数です。

出典：建設物価調査会「建築費指数」↗

建築費が高い状態では、不動産会社も販売価格を簡単には引き下げられません。

2．土地の取得が難しくなっている

マンションを建設するには、まとまった広さの土地が必要です。

しかし、東京都心などではマンション開発に適した土地が限られています。

土地の取得費用が高くなれば、その費用も販売価格に反映されます。

また、不動産会社にとっては、土地の取得から建設、販売までに長い期間と多額の資金が必要になります。

そのため、事業として採算が合う価格で販売できるかどうかが重要になります。

3．都心の高額物件が平均価格を押し上げる

今回の統計で見落とせないのが、都心部の高額物件の影響です。

東京23区の平均価格は約1億8,000万円に達しましたが、都心の高級マンションには、それを大きく上回る価格の物件もあります。

高額物件の供給が増えると、首都圏全体の平均価格も上昇しやすくなります。

つまり、平均価格が21.1％上昇したからといって、首都圏にあるすべての新築マンションが一律に21.1％値上がりしたわけではありません。

4. 2026年9月は異変？発売戸数40.1％減、契約率50.4％

ここからが、今回のニュースで特に注目したい部分です。

上半期の平均価格は過去最高でしたが、2026年9月単月の統計では、販売状況に弱さが見られます。

出典：不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション市場動向2026年9月」↗

1．初月契約率50.4％は何を意味する？

初月契約率とは、発売された新築マンションが発売月にどの程度契約されたかを示す割合です。

一般に、70％程度がマンション市場の好不調を判断する一つの目安とされています。

今回の9月の初月契約率は50.4％。

この数値だけを見ると、販売の勢いは決して強いとはいえません。

ただし、50.4％という数字は、最終的に半数しか売れないという意味ではありません。

発売月に契約に至らなかった物件が、その後に販売されることもあります。

重要なのは、契約率を一度だけの数字で判断せず、継続的な変化を見ることです。

2．契約率の推移を見ると、弱さが目立つ

2026年の初月契約率を月別に確認してみましょう。

出典：不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション市場動向2026年9月」

7月には69.5％まで上昇していましたが、8月は61.1％、9月は50.4％へと低下しています。

もちろん、月によって発売される物件の地域や価格帯、戸数が違うため、単純な比較はできません。

それでも、9月の契約率が50％程度まで落ち込んだことは、今後の市場を考えるうえで無視できない数字です。

3．販売在庫も増加している

2026年9月末の販売在庫は6,775戸でした。

前年同月末の5,879戸と比較すると、896戸増加しています。

販売在庫が増えているということは、発売後も販売を続けている住戸が以前より多いということです。

ただし、在庫の増加だけで、すべてのマンションが売れなくなったと結論づけることはできません。

販売在庫は、供給時期や販売計画などにも左右されます。

今後も在庫の増加が続くのか、契約率が回復するのかを確認したいところです。

5. 平均価格1億円超でも、9月単月では9,552万円

もう一つ注目したいのが、平均価格の変化です。

2026年度上半期の平均価格は1億1,494万円でした。

ところが、9月単月では9,552万円となり、前年同月より4.1％下落しています。

一見すると矛盾しているようですが、集計している期間が違います。

上半期の統計には4月から9月までに発売された物件が含まれ、9月単月の統計は9月に発売された物件が対象です。

高額物件の発売が集中した月があれば、上半期の平均価格を大きく引き上げることもあります。

また、9月の東京23区の平均価格は1億3,940万円でした。前年同月比では1.3％上昇しています。

つまり、9月は首都圏全体の平均価格が下落した一方、東京23区では上昇していたのです。

このように、マンション価格を判断するときには、対象期間と地域をそろえて比較することが大切です。

9月の平均価格が下がったからといって、首都圏のマンション価格全体が値下がりに転じたと断定することはできません。

6. 住宅ローン金利の上昇も、マンション購入の大きな負担に

マンション価格の高騰に加えて、購入希望者の負担になっているのが住宅ローン金利です。

住宅ローンは、金利がわずかに変わるだけでも、長期間では大きな返済額の差になります。

例えば、6,000万円を35年間、元利均等返済で借り入れた場合を考えてみましょう。

※借入額6,000万円、返済期間35年、全期間同じ金利と仮定した概算です。ボーナス返済・諸費用等は含みません。実際の変動金利型住宅ローンでは返済途中に金利が変わる場合があり、この試算は現在の金融機関の適用金利を示すものではありません。

金利が1％違うだけで、毎月の返済額は約2万9,400円増えます。

35年間の総返済額では、約1,234万円もの差になります。

さらにマンションには、住宅ローン以外にも継続的な支出があります。

• 管理費
• 修繕積立金
• 駐車場代（利用する場合）
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料など

住宅ローンの返済額だけで予算を考えてしまうと、購入後の家計が苦しくなる可能性があります。

また、銀行が貸してくれる金額と、無理なく返済できる金額は同じではありません。

特に50代から住宅を購入する場合は、退職後の収入や住宅ローンの完済年齢、将来の管理費・修繕積立金の増額なども考慮する必要があります。

7. 今後のマンション価格は下がる？考えられる3つのシナリオ

では、今後の首都圏マンション価格はどうなるのでしょうか。

現時点で、今後の価格が必ず上がる、あるいは下がると断定することはできません。

ただし、現在の統計から考えられる方向性はあります。

1．建築費の高止まりで、新築価格も高い水準が続く

建築費や土地取得費が高い状態では、不動産会社が新築マンションの販売価格を大幅に引き下げることは簡単ではありません。

特に交通利便性が高く、需要が見込めるエリアでは、高額な物件でも一定の購入希望者が存在する可能性があります。

今後も供給される物件の立地や価格帯によっては、平均価格が高い水準で推移することが考えられます。

2．金利上昇と購入者の負担増によって需要が弱まる

一方、住宅ローン金利が上昇すると、同じ借入額でも返済負担が増えます。

その結果、購入予算を引き下げたり、新築マンションの購入を見送ったりする人が増える可能性があります。

特に、自己資金が少なく住宅ローンへの依存度が高い購入者ほど、金利の影響を受けやすくなります。

購入希望者が減れば、売主側も価格や販売条件を見直す必要が生じるかもしれません。

3．都心と郊外、物件ごとの価格差が広がる

私が今後の市場を見るうえで重要だと考えるのが、地域や物件ごとの違いです。

例えば、駅に近く、商業施設などの生活環境が整い、需要が安定している物件と、交通利便性が低く、購入希望者が限られる物件では、価格の動きが異なる可能性があります。

今後は、首都圏のマンション価格が上がったか下がったかという一つの数字だけでなく、地域ごとの売れ行きや価格動向を見ていくことが、ますます大切になると思います。

8. 新築マンションが高すぎるなら、中古マンションも選択肢に

新築マンションの価格がここまで高騰すると、中古マンションの購入を検討する方も増えるのではないでしょうか。

新築にこだわらなければ、希望する地域や広さの選択肢が広がる場合があります。

ただし、中古マンションなら必ず安く購入できるというわけではありません。

都心部や人気エリアでは、中古マンションの価格も高い水準にあるためです。

また、中古マンションを購入する際には、築年数だけでなく、建物の管理状況や修繕履歴なども確認する必要があります。

特に注意したいのは、修繕積立金です。

購入時の価格が安くても、将来的に修繕積立金が大幅に増額されたり、多額の一時金が必要になったりすることがあります。

私は不動産営業の経験から、物件選びでは購入価格だけではなく、購入後にどのような暮らしができるかを考えることが大切だと思っています。

新築・中古のどちらを選ぶにしても、無理のない返済計画と、長く安心して暮らせる住環境の両方を確認したいところです。

➡ 関連記事：東京23区の中古マンションが4カ月連続下落！新築は過去最高なのになぜ？

9. 中古マンションの価格にも変化？「ワニの口」現象に注目

新築マンションの価格高騰とあわせて注目したいのが、中古マンション市場です。

中古マンションでは、売主が希望する「売り出し価格」と、実際に売買が成立する「成約価格」に違いが生じることがあります。

この価格差が広がる状況を、グラフの形から「ワニの口」と表現することがあります。

ただし、売り出し物件と成約物件は必ずしも同一ではないため、平均価格の差をそのまま個別物件の値引き額とみなすことはできません。

新築マンションの高値が続くなか、中古マンション市場ではどのような変化が起きているのでしょうか。

詳しくはこちらの記事で解説しています。

➡ 関連記事：マンション価格に異変？「ワニの口」現象とは｜売り出し価格と成約価格の差が拡大【2026年】

10. マンション購入では不動産会社選びも重要

新築マンションでも中古マンションでも、高額な住宅を購入する際には、担当者の説明を十分に理解することが大切です。

物件の良いところばかりでなく、購入後の負担や将来のリスクについても丁寧に説明してくれる担当者を選びたいものです。

特に中古マンションの仲介を依頼する場合は、管理状況や修繕積立金、過去の成約事例などについて、具体的な根拠を示して説明してくれるかを確認しましょう。

元不動産営業の視点から、良い不動産会社・担当者の見分け方をまとめています。

➡ 関連記事：信頼できる不動産屋の見分け方7選【売買編】｜元不動産営業が教える良い会社・担当者の選び方

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まとめ｜マンション価格1億円時代だからこそ、冷静な物件選びを

2026年度上半期、首都圏の新築マンション平均価格は1億1,494万円となり、初めて1億円を突破しました。

東京23区に限れば1億7,925万円と、一般的な会社員世帯にとって簡単には手が届かない価格水準です。

しかし、今回の調査からは、価格高騰とは別の動きも見えてきます。

2026年9月には発売戸数が前年同月比40.1％減少し、初月契約率も50.4％まで低下しました。

販売在庫も増加しています。

これらの数字は、今後のマンション市場を考えるうえで注意しておきたい材料です。

ただし、ここから直ちにマンション価格の暴落を予測することはできません。

建築費の高止まりや供給物件の変化、住宅ローン金利、購入希望者の動向など、さまざまな要因が今後の価格に影響するためです。

私が不動産営業の経験を通じて大切だと感じているのは、周囲の価格上昇に焦らず、自分自身の生活や資金計画に合った不動産を選ぶことです。

「今買わなければ、もっと高くなるかもしれない」

そんな気持ちになることもあるでしょう。

しかし、住宅は価格が上がるか下がるかだけで判断するものではありません。

そこで暮らす人にとって、無理なく返済できること、安心して生活を続けられることが何より重要です。

平均価格が1億円を超えた今だからこそ、数字に振り回されず、冷静に住宅購入を考えていきたいものです。

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参考資料・出典

• 株式会社不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション2026年度上半期（2026年4月～9月）」2026年10月20日発表
• 株式会社不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション市場動向2026年9月」2026年10月20日発表
• 一般財団法人建設物価調査会「建築費指数」2026年9月分

※平均価格や契約率は、調査対象となる期間・地域・供給物件の構成によって変動します。本文の将来見通しは、2026年10月時点の統計に基づく考察であり、今後の不動産価格を保証するものではありません。